דגני מנפצת המיתוס: "יש מספיק דירות ולא צריך להגדיל ההיצע"

ד"ר רינה דגני, מנכ"ל קבוצת גיאוקרטוגרפיה ומתכננת ערים מגיבה לדבריו של הנגיד, פישר הבוקר במסיבת העיתונאים: "אני רוצה לנפץ את המיתוס שאין מספיק היצע דירות - יש מספיק דירות בשוק וכל מאמציו של נגיד בנק ישראל בעניין זה לא יחוללו שינוי דרמטי בשוק - הנגיד סבור שריבית נמוכה מעודדת שוק נדל"ן סוער, אולם המציאות מוכיחה שגם העלאת הריבית לא משנה בדרך כלל את התנהגות השוק.

"מבדיקות שערכנו עולה כי אין כל צורך בהגדלת היצע הדירות, משום שכבר כיום יש מספיק דירות בידיים פרטיות, אלא שמלאי הדירות עבר בשנה האחרונה מיזמים וקבלנים לידי ציבור רוכשי הדירות - המשקיעים, והן לא השתחררו עדיין לשוק כי מרבית הדירות מצויות כיום בבנייה, אבל זה יקרה, לאט, אבל יקרה.

"השוק בישראל צורך בין 30-35 אלף דירות בשנה, וזה מה שהוא מקבל בשבע השנים האחרונות בממוצע. אם השוק צורך רק את זה וזה מה שבונים, אז אין שום בעיה.

"אני מניחה שמהלכיו של הנגיד נועדו לגרום לציבור להימנע מלהיכנס לשוק הנדל"ן, אבל יש למהלכים הללו השפעה קצרת טווח בלבד, ליום או יומיים, מי שצריך דירה חוזר לשוק הנדל"ן זמן קצר לאחר-מכן, בכל שיעור ריבית שיהיה, כי אין לרוכשי הדירות הרבה ברירות".

מתוך המחקר שערכה עולה כי בכל שנה משבע השנים האחרונות נבנו בישראל כ-30-32 אלף דירות. הגידול של משקי הבית בישראל בכל אחת מארבע השנים האחרונות היה כ-32 אלף יחידות במגזר היהודי ו-8,000 במגזר הלא יהודי. "זהו בדיוק המלאי המצוי כיום בשוק, כאשר חלק מהדירות כבר נבנו וחלקן בשלבי בנייה מתקדמים", אומרת ד"ר דגני.

על אף שנראה כי מלאי הדירות בשוק הנדל"ן מצוי במגמת ירידה בשלוש השנים האחרונות, הרי שיש להסתכל על התמונה הכוללת, וממנה עולה כי את החוסר שלכאורה נוצר במלאי הדירות, תפסו עסקאות רכישה רבות שנעשו על ידי משקיעים. המשקיעים יצרו לכאורה תחושה של מחסור בדירות, שאינו קיים, משום שהדירות שנרכשו על ידם מוצאות כיום למכירה ומהוות חלק בלתי נפרד מהמלאי הקיים בישראל.

מתוך המחקר עולה כי בשנים 2007-2008 נמכרו כ-94,000 דירות בכל שנה, והמלאי עמד על 16-17,000 דירות, ובסך הכל כ-114,000 היצעים כל שנה. בשנת 2009, היו 102,000 עסקאות, כאשר במלאי הדירות היו כ-12,000 דירות, ובסך הכל 114,000 היצעים. דבר המוכיח כי השוק מתאים עצמו להיקף הביקושים, בין אם הדירות בידי הקבלנים ובין אם עברו לידיים פרטיות.

על אף העובדה שאין חוסר במלאי הדירות בישראל, המחירים ממשיכים לעלות. ד"ר דגני מסבירה: "בעשור האחרון עלו מחירי הדירות בממוצע בכ-45%, ועלייה של למעלה מ-30% רק בשנים 2008-2009. בממוצע עולה מחיר הדירות בישראל בכ-4 אחוזים בשנה, ובעשור אמור היה מחיר הדירות לעלות בכ-40 אחוז, בקצב קבוע.

"בשל הקיפאון שהיה בשוק הנדל"ן בעשור האחרון, לא עלו המחירים בקצב הרגיל ובמקרים מסויימים אף ירדו. כעת השוק מבצע תיקון חד כלפי מעלה, לעבר הרמה המקורית שאליה צפוי היה להגיע בכל מקרה. בשל הזמן הקצר שבו מתבצע התיקון, נראה כאילו ישנו זינוק במחירים, על אף שמדובר במגמה נורמאלית לחלוטין. למגמה הזו הצטרפו גם קבוצות הרכישה שהזניקו את הביקושים והמשקיעים שנטשו את שוק ההון ועברו להשקיע בנדל"ן, על רקע הריבית הנמוכה בשוק המשכנתאות.

אם כן, מדוע מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות על אף העובדה שהשוק השלים את התיקון, ונבנו מספיק דירות חדשות. "ההסבר שלי לכך", אומרת ד"ר דגני, "הוא שמשך תקופה ארוכה יחסית נרכשו עשרות אלפי דירות על ידי משקיעים, כאשר הקונים הקלאסיים, משפחות וזוגות צעירים, ישבו על הגדר והחליטו להמתין ולא לרכוש דירות, עקב המשבר הכלכלי והחשש מאבטלה.

"את הדירות הפנויות הנבנות כיום רכשו המשקיעים והם עדיין לא משחררים אותן לשוק. יש לכך מספר גורמים: בעיית מיסוי מס שבח בשל דירה נוספת, מרבית הדירות שרכשו עדיין בשלבי בנייה, וחלק עדיין מצפים לגזור קופון שמן יותר על הדירות שרכשו, בשל צפי לעליית מחירים. לאחר שהגורמים הללו יתפוגגו, מחירי הדירות יפסיקו לעלות ויתייצבו".

"יש לקחת בחשבון שהביקוש של תושבי ישראל למגורים ב'מדינת תל-אביב' הולך וגובר בשנים האחרונות, לכן נוצר מצב של חסר באזורי הביקוש הקשה, במרכז המטרופולין. ביקוש זה ניתן להפחית רק על ידי תוספת של דירות או במציאת פתרונות להעברת אוכלוסיה לאזורים פריפריאליים סביב גוש דן".