הריביירה של נפוליאון - לשקם ולפתח את עכו

זה שעכו היא עיר מוחמצת זה ברור. מדינות אחרות באגן הים התיכון, כמו צרפת, איטליה וספרד, כבר מזמן היו הופכות עיר כמו עכו לפנינת תיירות מובילה ולעיר אטרקטיבית למגורים. לא ברור כיצד עד היום לא מינפה ישראל את הפוטנציאל הגלום בנתוניה הטבעיים, ההיסטוריים והגיאוגרפיים של העיר ונתנה להזנחה לגבור על הפיתוח. כעת חלה התקדמות, גם אם קטנה, בתוכנית לפיתוח החוף הדרומי של עכו, בעלות של חצי מיליארד שקל מצד המדינה. במידה והתוכנית תתממש ותצליח, היא תרים את העיר כולה ותציל אותה.

תיקון נזקים

התוכנית, ביוזמת מינהל מקרקעי ישראל, נידונה לאחרונה בוולחו"ף (הוועדה לשמירה על הסביבה החופית) של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, במסגרת דיון שבסופו הוחלט להקים צוות מקצועי מצומצם להמשך ההתייעצות של המתכננים עם הוולחו"ף בהכנת התוכנית. התייעצות זו חשובה לאור התנגדותה של החברה להגנת הטבע, שהתריעה בתקשורת מפני השלכות סביבתיות על מפרץ עכו וטענה שיש לדחות את התוכנית על הסף מחשש לייבוש ים נרחב.

אבל יש כמובן צד שני למטבע: הבחירה בזעקה ובהתעקשות להשאיר את הזנחת העיר על כנה, על בסיס חששות סביבתיים שנויים במחלוקת, עלולה להנציח את הקיבעון שבו שרויה עכו שנים רבות. בניגוד לטענת הירוקים שהתוכנית עלולה לגרום לנזקים סביבתיים, הרי שתוכנית "עכו החוף הדרומי", כפי שמסבירים מתכנן הפרויקט מיקי מנספלד ומנהל הפרויקט אבישי כץ, דווקא באה לתקן נזקים כבדים שנגרמו לחוף הדרומי מאז קום המדינה כתוצאה מחוסר מדיניות תכנון שבה "כל אחד בנה כפי שרצה". לדבריהם, החוף הדרומי היה במקור חוף חולי נטוע בדקלים בחלקו, אלא שבמשך השנים השתלטו על החוף בתי מלון שנבנו כמעט עד לקו המים, בית הספר לקציני ים והצבא תפסו רצועת חוף של 400 מטר תוך ייבוש מסוים של הים, והחוף הלך ונהרס באופן טבעי במשך הזמן.

"התוכנית באה לתקן את המצב", אומר כץ, "כיוון שלא ניתן להרוס את מה שנבנה, הרעיון הוא לבנות חוף ים חדש לאורך החוף שנהרס. חוף הים החדש יכלול רצועת חול ברוחב 90 מטר, טיילת ברוחב 30 מטר, בתי מלון, בתי קפה בסגנון ערי החוף של איטליה וצרפת, כשהעיר העתיקה היא מוקד בצד אחד ושמורת נעמן בצד השני. הפרויקט יתרום לפיתוח עכו, שסוף סוף יהיה לה החוף היפה ביותר בארץ שגם יחזק את כלכלתה ויביא אליה אוכלוסייה חזקה".

הפרויקט יחל בשפך הנעמן ויגיע עד לחומות העיר העתיקה, כולל חוף חולי עם טיילת באורך 1.3 ק"מ בדומה למה שקיים בניס ובקאן. בקומת הקרקע יהיו חנויות תיירות, בקצה תוקם כיכר עירונית ותיבנה מעגנה חדשה לכ-300 סירות. במסגרת התוכנית ייבנו כ-1,500 יחידות דיור (מתוכן 200 צמודות קרקע) ו-1,000 חדרי מלון. "במקום חוף מוזנח של 300 מטר, שזה מה שיש היום, נייצר חוף חולי של 1.3 ק"מ כולל טיילת", מציין מנספלד ממשרד מנספלד-קהת אדריכלים, "עם שטחים שיהיו מיועדים ללימוד שיט, סירות וגלשנים וכיכר עירונית שמתחתיה יהיה מעבר להולכי רגל. היום מסובך להגיע לתוך העיר העתיקה בגלל בית הספר לקציני ים, שמנתק את הקשר בין עיר העתיקה לחוף הדרומי. אנחנו רוצים לפרוץ את הקו".

הייבוש שהתוכנית כרוכה בו הוא בהיקף של 150 דונם, "שבכל קנה מידה עולמי הוא שטויות" אומר כץ, "הולנד כל הזמן פולשת לים ומגדילה את שטחיה וכך גם דנמרק, שלא לדבר על יפן. לאורך חופי הים בתל אביב, נתניה, ובת ים בנויה טיילת לאורך חוף חולי. לאורך החוף בעכו בנו מאז קום המדינה בתי מלון, מועדוני ספורט ומבנים שהיום הם נטושים - בנייה ללא מדיניות תכנון כוללת וללא ראייה לטווח ארוך כמקובל בכל עיר לאורך החוף. כך נותרו 300 מטר בלבד של חוף. לאורך הטיילת ייבנו 1,500 יחידות דיור ו-1,000 חדרי מלון וכך יתאפשר גם לבעלי אמצעים לבוא לגור בעכו כי היום היא נחשבת די ענייה".

מרבית יחידות הדיור יתאפיינו בבנייה רוויה, כשבחזית הים גובה המבנים יהיה ארבע קומות מעל קומת מסחרית ובחלק האחורי יהיו מבנים בני שש קומות. בנוסף, ייבנו 200 יחידות דיור צמודות קרקע סמוך לגני רידואן של הבהאים.

אבל כאמור, לא הכל פשוט. אונסק"ו הכריזה על עכו כאתר מורשת עולמית ב-2001 ולדיון הוולחו"ף האחרון הגיש יו"ר הוועדה הישראלית של אונסק"ו, פרופ' מייק טרנר, מסמך שמביע חששות מהשלכות התוכנית. אבל לדברי מנספלד, "אונסק"ו בדיון הוועדה לא הצליחו לספק הסבר על התנגדותם".

החברה להגנת הטבע הביעה, כאמור, חשש מייבוש הים הנרחב כלשונה ולטענתה עכו העתיקה מהווה נכס תרבותי ברמה עולמית, ועל כן יש לקדם תוכנית צנועה יותר. לדברי מנספלד, "המינהל השקיע עד היום 7 מיליון שקל במסגרת תקציב התכנון, מתוכם 1.5 מיליון שקל הושקעו בבדיקה של מעבדה ימית עתירת ניסיון מאנגליה, Wallingford, שבדקה את כל הזרמים של המים ותנועת החול. אין אף טיילת בישראל שתהיה ברמה בינלאומית כמו הטיילת הזו. עכו היא ללא ספק פנינת תיירות, בהתחשב בנוף שרואים משם, כולל רכס הכרמל וחיפה. זהו לא פרויקט ברמה עירונית או ברמה ארצית בלבד. אם תגיע הרכבת לאזור התוכנית יבואו לשם אלפי תיירים כי נסיעה ממרכז עזריאלי לעכו היא שעה וחצי ברכבת - קל"ב בכל קנה מידה בינלאומי. ההגעה תהיה כל כך נוחה והאטרקציות יהיו כל כך גדולות כך שיש הסכמה גורפת שזהו הפרויקט שירים את עכו מהקרשים ויחלץ אותה מהמצב בו היא נמצאת היום. כל האלמנטים התיירותיים היום בעכו, כבודם במקומם מונח אך הם לא יוצרים שינוי. בתל אביב רואים את כמות הציבור שפוקד את הטיילת, כך שהציבור הישראלי צמא במידה עצומה".

כץ: "אין אף עיר בארץ שמציעה חוף ים מרהיב לצד עיר עתיקה. מה שבכל עיר באירופה קיים, אצלנו לא קיים. אפילו בטורקיה, שנחשבת מדינה פחות מפותחת ממדינות אחרות באירופה, פיתחו בשני העשורים האחרונים עשרות חופים, כולל מרינות וכולל ייבוש וטורקיה היא היום מדינת תיירות מובהקת. החשש העיקרי שהועלה בוולחו"ף היה לגבי יכולת היישום והביצוע של התוכנית כי היא תוכנית גדולה ללא ספק, והסברנו שבכל העולם תוכניות מהסוג הזה מקבלות תמיכה ממשלתית ותמיכה גורפת של האנשים המקומיים ובסופו של דבר, עד כמה שאני מכיר, אין הנחיות מהותיות מתסקיר ההשפעה שלא ניתנות ליישום. זה שקיבלנו אישור מהמעבדה הימית מאנגליה זה הישג עצום ומרגיע אותנו שהטיפול בתכנון הוא בר קיימא".

יממן את עצמו

ומהי עמדת העירייה? לדברי ראש עיריית עכו, שמעון לנקרי, "הקו שאנחנו מובילים עכשיו הוא לקבל את התוכנית הגדולה מהסיבה הפשוטה שיש לה היתכנות כלכלית. היתכנותה היא בגודל ההתערבות שבה, יותר יחידות דיור, יותר מלונאות ויותר עסקים שבעצם מאפשרים את קיום התוכנית שעולה 500 מיליון שקל.

"כדי לקיים תוכנית כזו משמעותית הכסף צריך לבוא מאיפשהו והוא יבוא מהפרויקט עצמו, הוא יבוא מהשבחת הקרקע וממכירת הדירות ומכל הרווחים שיהיו. רק כך יוכל פרויקט שכזה להיות ממומן וזו ההזדמנות של העיר ושל המדינה לעשות את הקפיצה האדירה הזו קדימה".

עזריאלי כבר גילה את עכו

"עד לפני כשלוש שנים, היו מחירי הדירות בעכו אפסיים", אומר דניאל טרבלסי ממשרד התיווך רימקס נהריה והגליל המערבי, שעוסק גם בתיווך נכסים בעכו, "מספר מהלכים הובילו לעלייה של מחירי הדירות, ב-60% ועד ל-120%. דירת שלושה חדרים יד שנייה ברחוב בן שושן נמכרה לפני 3 שנים ב-250 אלף שקל, היום היא נמכרת סביב 470 אלף שקל. דירת ארבעה חדרים יד שנייה באזור הרמח"ל נמכרה ב-550 אלף שקל והיום סביב 850 אלף שקל. מורגשת הגירה חיובית לעיר מכיוון הקריות וההתנחלויות, עם תגבורת של אוכלוסייה דתית. בנוסף, עכו נהנית היום מהטבה של 13% הנחה במס הכנסה מתוקף חוק".

ישנן היום הרבה הזדמנויות להשקעה בנדל"ן באזורים של עכו העתיקה, מציין טרבלסי, עם תשואות של 6%-10%, "אולם תהליך הקנייה הוא ארוך במקצת, משום שהרכישה לא נעשית מידי אדם אחד בלבד, אלא מידי בעל הדירה בשיתוף עם עמידר. בעכו העתיקה ניתן לרכוש בתים מעמידר, מהוואקף או מהרשות לפיתוח עכו העתיקה. התהליך מורכב אבל ישנן הרבה הזדמנויות".

ומה לגבי דירות יד ראשונה? לדברי טרבלסי, "בעכו קיימת פחות או יותר חברה אחת שבונה שכונה חדשה, א. עבאדה. זו בונה בצפון העיר את שכונת צפון הכרם, שבה מחיר דירת ארבעה חדרים עומד על כ-780 אלף שקל".

והיכן נמצאת עכו מבחינת מפת המסחר? במארס 2012 תהיה עכו אחת מערי קניוני עזריאלי בישראל. דוד עזריאלי כבר זיהה את הפוטנציאל של העיר והוא מקים שם קניון בשטח 12 אלף מ"ר, כשעלות השלמת הפרויקט היא 95-115 מיליון שקל. ברחוב המסחרי עומדים היום דמי השכירות על 50-60 שקל למ"ר לשטחי חנויות.

שטחי המשרדים של עכו מזכירים את שטחי המשרדים של תל אביב טרום תקופת המגדלים - בעכו עד היום מושכרות דירות מגורים לצורכי משרדים משום שאין שם בנייה חדשה למשרדים. לדברי טרבלסי, שכירות של דירת שלושה חדרים לצורך משרד במרכז העיר תעלה 2,500-3,000 שקל לחודש.