תמ"א 38 חלה, כידוע, על בניין ישן שנבנה על פי היתר בנייה שניתן לפני 1.1.1980, ונדרש לו חיזוק מפני רעידת אדמה. שאלה מעניינת היא האם התמ"א תחול גם במקרה בו חיזוק הבניין מצריך את הריסתו ובנייתו מחדש?
והנה, לאחרונה אושר השינוי השני לתמ"א 38 הקובע, בין השאר, כי בסמכות הוועדה המקומית להחיל את התמ"א גם במקרה של הריסת הבניין ובנייתו מחדש, ובתנאי שלא תהיה חריגה מקווי הבניין המקורי ויוצגו פתרונות חניה לשביעות רצון מהנדס הוועדה.
השינוי השני מתייחס גם להיקף מימוש הזכויות על פי התוכנית: להבדיל מהתוכנית המקורית, במסגרת השינוי השני יתאפשר לממש את זכויות הבנייה על פי התמ"א בסגירת הקומה המפולשת, מתוך הכרה שלסגירת קומה זו חשיבות רבה לחיזוק הבניין במקרה של רעידת אדמה, וזאת בנוסף למימוש הזכויות בקומת הגג או באגף הנפרד. מכאן שהיקף זכויות הבנייה על פי התמ"א, לאחר השינוי השני, עשוי להגיע, באישור הוועדה המקומית, עד לשתי קומות.
למרות שהתמ"א תוקנה והותאמה למקרה של הריסת הבניין ובנייתו מחדש, לא נעשה תיקון מקביל בחוק מיסוי מקרקעין. כזכור, עם כניסתה לתוקף של תמ"א 38, ועל מנת לעודד ביצוע עסקאות מכוחה, הוסרו חסמי המס והוסף פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין המעניק פטור ממס שבח לדיירים בגין מכירת זכויות הבנייה מכוח התמ"א, בתמורה לקבלת שירותי בנייה מהיזם לפי תוכנית החיזוק.
מחכים לרשות
המונח "שירותי בנייה לפי תוכנית החיזוק" הוגדר בחוק ככולל את חיזוק המבנה, הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה, התקנת מעלית, עיצוב המבנה ושיפוצו וכן הוצאות הכרוכות בשירותי בנייה כאמור. רשות המיסים פרסמה את הוראת ביצוע 10/09 בה הבהירה, כי הגדרת "שירותי בנייה לפי תוכנית החיזוק" כוללת גם הסדרת חניות, מחסנים ומרפסות שמש. כן הובהר, כי במסגרת הפטור תותר הרחבת דירת הדיירים ב-25 מ"ר לכל היותר.
מהאמור עולה ששיפוץ פנים דירות הדיירים, כמו גם תשלום במזומן לדיירים, לא נכלל בגדר "שירותי בנייה" ולכן במקרה בו היזם ישפץ את פנים דירות הדיירים או ישלם להם תמורה במזומן, לא יחול הפטור ממס על שווי השיפוץ או המזומן.
נשאלת השאלה, אם כן, מה יהיה דינה של בנייה חדשה של דירה לדייר: האם תמורה זו תבוא בגדר "שירותי בנייה לפי תוכנית החיזוק" ויינתן בגינה פטור ממס שבח, או שמא במקרה של הריסת הבניין ובנייתו מחדש, לא יוענק פטור ממס שבח לדייר בגין שווי בניית הדירה מחדש? רשות המיסים טרם פרסמה את עמדתה בסוגיה מעניינת זו.
תודה לעו"ד יוני כהן על עזרתו בהכנת המאמר.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
