רכישת בתי יוקרה ע"י אוליגרכים - היבטי המס

בשנים האחרונות מתרחשים מקרים לא מעטים בהם איל הון מחו"ל שמגיע לישראל ומחפש לעצמו בית מגורים בארץ הזמין למגורים מידיים, מוכן לשלם סכומים כפולים בגין הנכס בתנאי של השארת הריהוט והציוד בבית על כנו ופינוי מהיר יחסית של בית המגורים. אוכלוסייה זו זכתה לא אחת לכינוי "אוליגרכים", ומאפיינים נוספים הינם מו"מ קצר, כושר החלטה מיידי וזמינות מזומנים ללא צורך בגיוס מימון חיצוני לרכישה.

הגורמים לתופעה זו הינם רצון לפתרון דיור איכותי מיידי לצד היעדר אמיתי של אלטרנטיבות ראויות בזמן סביר, בייחוד לאור אורך הזמן הנדרש באזורי היוקרה במרכז ובשרון לתכנון, הוצאת היתרים ובנייה, פרק זמן העלול להגיע במקרים רבים ל-4 שנים. הצורך בעוגן מיידי ובית בטוח בסטנדרטים אליהם הורגל איל ההון מעלים אפוא את המחיר במידה ניכרת, ובמספר מקרים כך גם עצם הידיעה שמכירת בית המגורים בעתיד תהיה פטורה ממס בישראל והתמורה שתתקבל מהמכירה תשמש כהסבר לגיטימי לחלק מההון שנצבר.

מבחינת היבטי מיסוי מקרקעין יש לשים לב, כי רכישה מסוג זה הינה עדיין חריג לדרך העסקים הרגילה, ולא יהיה שמאי שיצפה את מחירה של אותה עיסקה. כלומר, יש לנטרל בניתוחים עתידיים בדרכים שמאיות מקובלות את הסטייה הנובעת מקניות מיוחדות אלה, ולא לגרום לכך שעסקאות חריגות אלה ישמשו כקנה מידה להערכת סבירות עסקאות אחרות באזור וסימון עסקאות במחירים נמוכים ככאלה שאינן במחיר שוק.

לא זו בלבד: עסקאות מעין אלה עשויות לפתות גם רוכשים או משקיעים שהתכוונו להשקעה ארוכת טווח למכור לאור המחיר הגבוה במיוחד. בנסיבות אלה, בהן מראש לא הייתה קיימת כוונת מכירה מצד המוכר (לפחות לא בטווח הקצר), ניתוח נכון של העסקה יותירה כעסקה הונית הזכאית לפטור ממס או למיסוי במס שבח, ולא כעסקת אקראי פירותית החייבת במס הכנסה בשיעור מס שולי. בענייננו המבחן העיקרי לעסקת האקראי איננו משך החזקת הנכס בפועל, אלא ראייה אובייקטיבית של מעשי המוכר בעת הרכישה המעידה על כוונה סובייקטיבית לא להופכו לנכס למימוש מיידי.

לבסוף, יש לזכור לנטרל ממחיר בתים אלה את שווי המחוברים, הנתיקים והריהוט. אלה עשויים לא אחת להגיע לערכים של בית מגורים או יותר בסביבה שאיננה סביבת יוקרה. רכיבים אלה, שאינם מהווים מקרקעין, אינם חייבים במס רכישה על ידי הרוכש ואף לא במס רווח הון ע"י המוכר בהיותם מיטלטלין לשימוש אישי. רצוי להזמין חו"ד ממומחים לעניין ייחוס המחיר בין מקרקעין למיטלטלין כבר בעת ביצוע העסקה, ע"מ להימנע מוויכוחים מיותרים עם רשויות המס לאחר מכן, הגם שכאמור לעיל בעסקאות מיוחדות אלה הניתוח הינו סבוך יותר.

הכותבים הם ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין ואלתר עורכי דין.