פיצול ואיחוד דירות ושאלת הפטור

הסוגיות של פיצול דירות ואיחוד דירות מעסיקות לא אחת את בתי המשפט. בכל הנוגע למס שבח, יש לבחון באופן אובייקטיבי - האם מדובר בשתי יחידות העומדות בפני עצמן, או ביחידה אחת. הלכה כאמור ניתנה עוד בעבר בפסק הדין בעניין אשקלמה (עמ"ש 448/83).

בד"כ מתעוררת הסוגיה בעת מכירת הדירה, כאשר המוכר מטבע הדברים מעוניין לטעון כי מכירת מלוא הנכס זכאית לפטור ממס שבח, בעוד שאם יוכר הנכס ככולל יותר מדירה אחת, הרי שממילא הפטור יחול רק על חלק מהתמורה.

לאחרונה התעורר פן נוסף של הסוגיה בפס"ד בעניין זוזו אביסרור (ו"ע 1103/08), וזאת לאור טיב הפטור ממס שבח שהתבקש על ידי המוכרים, שהינו פטור על חשבון מוריש הדירה (על פי סעיף 49ב(5)). פטור זה אינו "שורף" פטור ליורשים, אולם הוא מותנה בין היתר בכך שבעת פטירת המוריש הוא היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד. לאור טיב הפטור האמור, קבע ביהמ"ש כי על מנת להיות זכאי לו בנסיבות יש להוכיח כי הנכס הנמכר היווה דירה אחת לא רק במועד המכירה, אלא גם במועד הפטירה.

בנסיבות פסק הדין דובר בנכס בשטח של 325 מ"ר שהתקבל בירושה, כאשר לטענת העוררים המדובר בבית ישן שהוסיפו לו בנייה חדשה, תוך חיבור פיזי בין החלקים ותוך מכירתו כדירה אחת. עם זאת, בספרי החברה המשכנת נרשם הנכס הנמכר כשתי דירות, ובעקבות הכנסת הוראה זו להסכם המכר, התעורר חשדו של מנהל מיסוי מקרקעין ששלח ביקורת לנכס וגילה כי בנכס היו 2 מוני חשמל, 2 מטבחים, וכן מקלחות נפרדות ועל כן הוציא שומה בה לא הוכר הפטור האמור. ועדת הערר קיבלה את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין ודחתה את עמדת העוררים בקבעה כי הנטל הינו על העוררים, ואלה לא עמדו בו ולא הוכיחו שהמדובר בדירה אחת ולא בשתי יחידות עצמאיות.

בכל הנוגע לטענה כי המדובר בהיתר בנייה להרחבת דירה קיימת ולא דירה חדשה, הדגיש ביהמ"ש כי אף אם אכן הייתה מוכחת הטענה אין בה כדי לסייע לעוררים, שכן הקובע הוא המצב בפועל ולא המצב המשפטי (התיאורטי).

בהקשר זה נזכיר כי בעוד שבעניין אביסרור טענו רשויות המס שיש להתעלם מהוראות ההיתרים ולבחון את המצב העובדתי בלבד, הרי שלאחרונה יצאה הוראת ביצוע בה ביקשו לשלול פטור ממס שבח לדירות נופש מקום בו נעשה בהן שימוש למגורים בניגוד להיתרים - בהתבסס על הטענה שמדובר בשימוש בלתי חוקי. סבורנו כי לא ניתן לאחוז במקל משני קצותיו, וכאמור קביעות ביהמ"ש המפורשות הינן כי המבחן הקובע הוא המבחן העובדתי ולא המשפטי.

הכותבים הם ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין ואלתר עורכי דין.