עדות אילמת לבועת הנדל"ן בסין: בניינים ריקים בשנחאי ובייג'ין

"נדל"ן הינו אחד מאפיקי ההשקעה הפופלאריים ביותר בסין. למעשה, בשל ההגבלות הרגולטוריות המוטלות על ההשקעות מחוץ לסין והריבית הנמוכה, רוב ההשקעות הסיניות מוצאות את דרכן לבורסה הסינית או לשוק הנדל"ן המקומי. היות והבורסה בסין נחשבת מאוד ספקולטיבית השקעה בנדל"ן נחשבת דרך בטוחה להשקעת הכספים. רבע מהמכירות של הנכסים ברבעון הראשון של 2010 הינם רכישות להשקעה. שוק הנדל"ן מהווה חלק מרכזי בכלכלת סין הצומחת ומהווה כ-20% מהשקעות בנכסים קבועים וכ-10% מהצמיחה הכלכלית. אומרת עו"ד תהילה לוי-לאטי מפירמת ZAG/JUNZEJUN משנחאי, אשר נמצאת בבעלות משותפת של משרד זיסמן, אהרוני, גייר ושות' (ZAG).

"יחד עם זאת, חשוב לציין כי שוק הנדל"ן בסין הינו עדיין שוק צעיר ומתפתח, הואיל ושוק הדיור נפתח רק בתחילת שנות התשעים. בשנים האחרונות, מחירי שוק הנדל"ן בסין מצויים בעלייה מתמדת. בשנה האחרונה עלו מחירי נדל"ן בסין בכ-12% בממוצע ב-70 הערים הגדולות בסין. בערים שונות ובהן שנחאי, מחירי הנדל"ן אף הכפילו את עצמם בשנים האחרונות.

לדבריה, "אנליסטים רבים סבורים כי שוק הנדל"ן בשנחאי ובייג'ין כבר סובל מהתחממות יתר. עדות אילמת לבועת הנדל"ן בערים אלו הינם הבניינים הרבים העומדים ריקים בשנחאי ובבייג'ין ומחירי הנדל"ן המרקיעים שחקים (בשנחאי: בממוצע החל מכ-3,000 דולר למטר רבוע). לפיכך, הרשויות הסיניות, המודעות לנושא ומעוניינות למנוע התחממות יתר של השוק, פירסמו תקנות שונות, כגון תקנות שפירסם הממשל המקומי בבייג'ין האוסרות על קבלת פקדונות עבור רכישת נכסים, אלא אם כן ישנו אישור רשמי של הממשל. בנוסף, הממשל המקומי בשנחאי שוקל להטיל מס מקרקעין על בעלי נכסים.

נציין כי הממשל הסיני העלה לאחרונה את דרישות ההון העצמי הנדרש לקבלת משכנתא ל-50% והורה לבנקים להימנע ממתן הלוואות לצורך רכישת נכס שלישי. ניסיונות הממשל הסיני לצנן את שוק הנדל"ן נובעים מחשש נוסף המלווה את ההזינוק במחיר הנדל"ן אשר מאיץ את האינפלציה בסין אשר מהווה גורם דאגה עיקרי לממשל הסיני.

לוי-לאטי מדגישה כי בשנים האחרונות, רוב חברות הנדל"ן פונות לערים מדרגה שניה או שלישית במרכז או במערב סין, ערים המונות מיליוני בני אדם, כגון: צ'נגדו, צ'ינגדאו, הנגז'ו ועוד, מתוך אמונה כי ישנו פוטנציאל רב לצמיחה בערים אלו. בעקבות כך, בתקופה האחרונה ישנה התחממות יתר גם בערים אלו.

"לאחרונה מסר משרד המקרקעין והתשתיות בסין כי הוא מעודד גם את הרשויות המקומיות בערים מדרגה שניה או שלישית לאמץ את המדיניות והאמצעים החדשים בכדי לרסן את העלייה החדה במחירי הנדל"ן. זאת לאחר שבחודש מארס האחרון, הורה משרד המקרקעין והתשתיות בסין על מפתחי מקרקעין להפקיד מקדמה בשיעור של כ-50% על קרקעות עליהן נערכים מכרזים בתוך חודש אחד מחתימת החוזה. בנוסף, מנסה הממשל הסיני לשנות את פני השוק ולבנות יותר דירות המיועדות למשפחות בעלות הכנסה נמוכה. כך בקונגרס הסיני שהתכנס לאחרונה הוחלט כי סין תבנה כ-3 מיליון יחידות דיור המיועדות למשפחות בעלות הכנסה נמוכה.

לדבריה, "חברות נדל"ן זרות, לרבות חברות ישראליות, המגלות התעניינות רבה בהשקעות בתחום הנדל"ן בסין, מגלות כי ישנה רגולציה רבה על משקיעים זרים בתחום הנדל"ן. המשקיעים הזרים בסין מקימים לרוב חברות סיניות בבעלות מלאה זרה או רוכשים מניות בחברת נדל"ן סינית מקומית על מנת להתמודד עם הקשיים".

"מגמה צפויה נוספת הינה הקמת קרנות הון במטבע מקומי להשקעות בנדל"ן בסין. יחד עם זאת, תקנות מפורטות בנוגע לכך טרם פורסמו", מציינת לוי-לאטי אשר פירמת עורכי הדין בה היא עובדת מייצגת משקיעים זרים המעוניינים לפעול בסין וזאת כאשר משקיעים זרים אינם יכולים לעסוק בתחום הנדל"ן ללא קבלת רישיון עסקים מתאים ממשרד המסחר הסיני.

בנוסף היא מבהירה כי "על ההון הרשום של החברה (אשר בסין יש להעבירו לחשבון הבנק של החברה) לעמוד על לא פחות מ50% מסכום ההשקעה הכוללת. וזה עוד לא הכל, מאחר שעל המשקיעים הזרים לקבל אישור על כל פרוייקט נדל"ן וכן להציג חוזה חתום על המקרקעין עוד בטרם קבלת האישור. לכן, מרבית חברות הנדל"ן הזרות הפועלות בסין פועלות דרך חברות החזקות המוקמת בהונג קונג, סינגפור או מדינות שכנות אחרות.

"בשל החשש הרב של הממשל הסיני מהתחממות יתר ומבועה בשוק הנדל"ן, ישנה צפייה כי הממשל הסיני יציג מדיניות חדשה בנוגע לשוק הנדל"ן במהלך שנת 2010. יש הסוברים כי שוק הנדל"ן בסין יוסיף ויתפתח בעיקר בשל היותו אלטרנטיבה להשקעות בשוקי הנדל"ן שקרסו במזרח אירופה ובשל ההשקעות ההולכות וגדלות מצד משקיעים זרים. בנוסף מושפע שוק הנדל"ן הסיני מהדרישה המקומית הגדלה מצד אוכולוסיה גדולה של זוגות צעירים לדיור ומתהליך האורבניזציה המואץ שעוברת סין בשנים האחרונות .