שינויים נוספים בחוק ההסדרים בפרק מיסוי הנדל"ן

ביום 18.10.2010 פורסמה הצעת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011 ו-2012 (תיקוני חקיקה), התשע"א-2010. הצעת החוק כוללת מספר הסדרים שיש בהם כדי להוות שינוי משמעותי ביחס להסדרים הקיימים כיום בתחום מיסוי המקרקעין.

אחד ההסדרים המשמעותיים והמהפכניים ביותר הוא לתיקון סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין (חובת תשלום המס), כך שבכל עסקה שתמורתה נקבעה בכסף יהיה הקונה מחויב להעביר למנהל סך השווה ל-15% מהתמורה על חשבון מס השבח, ויראו בסכום זה כאילו שולם על חשבון התמורה. מאמר מפורט בנושא חשוב זה פורסם במדור זה בשבוע שעבר (7.11.10).

הצעה משמעותית נוספת לתיקון היא להוסיף להגדרת "יום המכירה" בסעיף 19 לחוק מיסוי מקרקעין סעיף קטן הקובע, כי במכירת זכות במקרקעין המותנית בתנאי לפיו יוגדלו אפשרויות הניצול של הזכות לפי תוכנית, כהגדרתה בחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, והדבר השפיע על תמורת המכירה, ייחשב יום אישור התוכנית כיום המכירה. במכירה מהסוג האמור, על הצדדים למסור למנהל הודעה על העסקה בתוך 30 יום מהיום שהיה נקבע כיום המכירה לולא היו חלות הוראות הסעיף הנ"ל (דהיינו, לפני התקיימות התנאי העתידי).

המשמעות של תיקון זה היא בפועל דחיית עמדת בית המשפט העליון בעניין אלדר שרון (ע"א 489/89), בו נקבע כי יום המכירה, לעניין חיוב במס שבח, הינו יום כריתת החוזה גם כשמדובר בחוזה עם תנאי מתלה, אשר מהווה חוזה שלם מרגע כריתתו.

הצעת החוק עוסקת גם בקבוצות רכישה. במסגרת זו מוצע להרחיב את הגדרת "עסקת אקראי" בסעיף 1 לחוק מע"מ ולקבוע, "כי מכירת מקרקעין לקבוצת רכישה בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין תיחשב עסקת אקראי, שבה המוכר יהיה חייב במע"מ", וזאת בעסקאות שיעשו החל מיום 1.1.2011.

כמו כן, מוצע לתקן את סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין כך שיראו רכישה המתבצעת באמצעות קבוצת רכישה כרכישה של נכס מוגמר (דירה או מבנה אחר).

בנוסף מוצע לתקן את סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין כך שתנאי נוסף לתוקפה של עסקה יהיה המצאת אישור מאת מנהל מע"מ לפיו שולם המע"מ המגיע מהמוכר בשל המכירה, או שניתנה לו ערובה לתשלום המע"מ.

נסיים בהצעה לתיקון המועדים הקבועים בחוק בנוגע להגשת הצהרות ומתן שומות והחלטות על-ידי המנהל. כך, מוצע לקבוע מסלול הצהרה אחיד במסגרתו מוכר זכות במקרקעין ימסור למנהל בתוך 25 יום מהמכירה הצהרה הכוללת את כל הפרטים הרלוונטיים לעסקה ולחישוב המס. כן מוצע, כי המנהל ימסור בתוך 20 ימים למוסר ההצהרה הודעה על סכום המס שבו הוא חייב. בנוסף, מוצע לקצר את התקופה העומדת למנהל לעשיית שומה סופית ל-8 חודשים.