רפורמת נתניהו במס שבח - האטה במקום האצה

לאחרונה פורסמה יוזמה חדשה של ראש הממשלה, בנימין נתניהו, לפיה מי שימכור קרקע בשנה הקרובה יזכה לשיעור מס שבח מופחת של 20% על מלוא השבח, וזאת חלף חישוב המס הליניארי החל כיום על קרקעות שנרכשו לפני יום 7/11/2001.

התנאי לשיעור המס המופחת לו יהיה זכאי המוכר תלוי בכך שרוכש הקרקע יממש את הבנייה עליה בתוך 30 חודשים ממועד רכישתה. מטרתה של יוזמה ברוכה זו היא לתמרץ בעלי קרקעות למכור את הקרקעות שבבעלותם לצורך מימושן לבנייה תוך פרק זמן קצר. על היתרונות והחסרונות שברפורמה המוצעת עמדנו ברשימה שפרסמנו לפני כמה שבועות.

מתברר, כי הגם שיוזמה זו נועדה לתמרץ בעלי קרקעות למכור את נכסיהם בשנה הקרובה כדי לנצל את שיעור המס המופחת, בפועל פרסום היוזמה גורם דווקא להאטה בשוק הנדל"ן. הסיבה לכך היא, שמוכרים פוטנציאלים רבים לא מוכנים למכור את הקרקעות שבבעלותם אלא לאחר שההקלה במס תקבל עיגון חקיקתי פורמאלי. כפועל יוצא, עסקאות שתוכננו לצאת אל הפועל עוד בטרם פרסום ההקלה מוקפאות בשלב זה, עד לחקיקה מסודרת ומלאה.

אחד הפתרונות שניתן להציע למוכרים הוא להתקשר כבר היום בהסכמי אופציה למכירת הקרקע שבבעלותם, כאשר מימוש האופציה יידחה לשלב בו ההקלה במס תגובש לכדי חקיקה פורמאלית ומסודרת. פתרון זה מאפשר גיבוש המסגרת החוזית בין המוכר לקונה כבר היום, כאשר הוצאתה אל הפועל תידחה לשלב מתן ההקלה במס בחקיקה.

עם זאת, הפתרון המוצע הוא בבחינת "אליה וקוץ בה", שכן סעיף 49י1 לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי במכירת זכות במקרקעין שהיא מימוש אופציה, לא יחולו פטור או הקלה אחרת ממס, אם במועד מתן האופציה לא הייתה מכירת הזכות במקרקעין פטורה מאותו המס או זכאית לאותה הקלה. היינו, לפי הוראת סעיף 49י1 לחוק, אם במועד מתן האופציה לראשונה לא ניתן היה לקבל את ההקלה במס, מהטעם שטרם עוגנה באופן רשמי בחקיקה, הרי שלא ניתן יהיה לקבלה במועד מכירת הקרקע אגב מימוש האופציה.