החל משנת 2011 צפויים לא מעט שינויים בתחום מיסוי המקרקעין (הכל כמובן בכפוף לכך שחוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011-2012 יעבור במתכונתו הנוכחית, כפי שאכן צפוי). על חלק מהשינויים עמדנו בטורים הקודמים.
במסגרת הטור הנוכחי נבקש להתייחס לשינוי שענייננו דחיית יום המכירה בעסקאות המותנות בשינוי תב"ע, לדוגמה מכירת קרקע חקלאית או אף קרקע לבנייה המותנית בשינוי התב"ע החלה על השטח. עד כה, לאור הלכת אלדר שרון מועד המכירה נחשב כמועד חתימת ההסכם, וזאת אף אם במועד זה טרם קיבלה העסקה ביטוי בפועל, ועשויות לחלוף שנים ארוכות עד לכניסתה לתוקף.
הבעייתיות במצב דברים זה הינה רבה: קיים קושי מהותי להעריך את השווי במועד חתימת ההסכם, כאשר כלל לא ברור מתי תשונה התב"ע, אם בכלל ומה יהיה היקף השינוי ושווי הזכויות בעתיד. כתוצאה מכך, ההערכות עשויות להוביל למס ביתר או מס בחסר.
קיומו של אירוע מס הטיל גם חבות במס במועד חתימת ההסכם. אמנם, ניתן היה לדחות את מועד תשלום המס עד למוקדם מבין העברת חזקה או בעלות או תשלום 50% מהתמורה, אולם דחייה זו הייתה עשויה להימשך שנים, נשאה הפרשי הצמדה וריבית (4%) העשויים להצטבר לסכומים אדירים, ויצרה קשר מתמשך עם רשויות המס תוך צורך לבקש מעת לעת להוסיף ולהאריך הקפאות ודחיות.
הבעיות במצב הקיים הובילו ליוזמה ברוכה לדחות את יום המכירה במקרים אלו עד לשינוי התב"ע בפועל, וכך ניתן יהיה למסות את העסקה לאחר שהעובדות מתבררות לאשורן. הוראות אלה נכללות במסגרת הצעת חוק המדיניות הכלכלית בתוקף החל מ-1.1.11: כאשר על הצדדים יהיה להודיע תוך 30 יום ממועד חתימת החוזה על עצם חתימתו (הודעה בלבד), וכאמור מועד אירוע המס והדיווח על העסקה (מש"ח) יהיה רק בהתקיים התנאי המתלה (שינוי התב"ע).
עם זאת, יש לתת את הדעת לכך שעל פי הנוסח העדכני הדחייה תחול אך ורק לגבי עסקאות שתמורתן כולה אינה בכסף (לדוגמה עסקאות קומבינציה), ולפיכך לא תחול לדוגמה בעסקאות במסגרתן עתיד להיות משולם גם תשלום כספי. לדעתנו מדובר בצמצום שלא לצורך. כך לדוגמה - האם תימנע החלת הסעיף מקום בו מדובר בעסקת תמורות (כלומר חלק מהתמורה בגין מכירת הדירות בפרויקט) במקום עסקת קומבינציה (קבלת חלק מהדירות בפועל), אף שמדובר באפשרויות העשויות להיות דומות מבחינה מסחרית? לדעתנו אין לכך כל הצדקה.
זאת ועוד, הטעמים בבסיס התיקון, שהם ראויים וברוכים, יפים גם ביחס לעסקאות נוספות המותנות בתנאי מתלה ולגישתנו היה מקום להרחבת הסעיף בכל מקרה עד להתקיימות תנאים מתלים, בין אם מדובר בעסקה בכסף ובין אם לאו. כמו כן, לכל הפחות יש לקבוע כי הפרשי הצמדה וריבית על המס יחושבו אך ורק ממועד התקיים התנאי המתלה.
הכותבים הם ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין ואלתר עורכי דין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
