התוכן הכלכלי הוא הקובע

כאשר הקונה נושא בתשלומים שונים עבור המוכר, כגון מס שבח או היטל השבחה שאמור לחול על המוכר, ממהר מנהל מס שבח להוסיף לשווי הרכישה את התשלומים הללו, ובכך להגדיל את חבות המס על שני הצדדים.

מה יעשה מס שבח כאשר יחול מצב הפוך? כלומר, כשהמוכר משלם עבור הקונה בתשלומים שהקונה נושא בהם - האם מנהל מס שבח יפחית משווי המכירה את הסכומים הללו וינהג כך בשוויון?

התשובה ניתנה לאחרונה בפסק הדין בעניין בית דרור (ו.ע 1129/07). בית דרור רכשו נכס מקרקעין שהמוכרת התחייבה לבנות עליו סופר מרקט, אותו תשכיר בית דרור, דבר אשר יניב לה דמי שכירות.

מחיר הרכישה נקבע לפי אחוזים מהתשואה שתקבל בית דרור בגין השכרת הנכס לצד ג'. כמו כן, היות והעסקה הייתה רק בשלבים התכנוניים של הנכס, לא הייתה ודאות מלאה למועד מסירת החזקה לבית דרור. לכן הוסכם בחוזה כי בית דרור תיקח הלוואה, אך המוכרת תישא בתשלומי הריבית עד למועד המסירה של הנכס.

העוררת דיווחה למס שבח אודות העסקה, ופחות מחודשיים לאחר הדיווח ביקשה בית דרור לתקן את השומה, כך שתשלומי הריבית בהם התחייבה לשאת המוכרת, יופחתו משווי העסקה.

ועדת הערר קיבלה את הערר ופסקה כי הצדק עם העוררת. נקבע כי מס שבח אינו יכול להתעלם מרצונם של הצדדים לעסקה לבסס את רכישת הנכס על פי שיקולים כלכליים. במקרה הזה, דמי השכירות היוו מרכיב יסודי ועיקרי בשיקולי הצדדים.

עוד קבעה הוועדה כי יש להתחקות אחר שווי הזכות במקרקעין ביום המכירה, והיות ומהותה של העסקה היא הבטחת תשואה נאותה לבית דרור בגין קניית הנכס, ובמהותה מדובר בעסקה פיננסית בין הצדדים, אשר קבעו את שוויה בהתאם לתשואה שתקבל בית דרור מהשכרת המקרקעין - הרי שיש להוון את התמורה מיום המסירה ליום הרכישה.

נציין, כי מס שבח טען כי במסגרת ערעור שהוגש על ידו בבית המשפט העליון בעניין המכון הגיאופיסי, הוגש הסכם פשרה במסגרתו התקבל ערעור מס שבח ובוטל פסק הדין של בית המשפט המחוזי, לפיכך לא ניתן להסתמך עליו.

אנו סבורים, כי בצדק נדחתה עמדת מס שבח זו. שכן, כלל ידוע הוא שפסק דין שניתן בפשרה אין לו שום משמעות אופרטיבית אלא לצדדים עצמם, משום שבית המשפט לא דן בגופם של דברים. לכן פסק הדין של ועדת הערר בעניין המכון הגיאופיסי נשאר על כנו.

עוד נציין, כי על מס השבח, בהיותו רשות שלטונית, לנהוג בעקביות בעמדותיו. כך, מקום בו הוא מוסיף לתמורה תשלומים ששולמו ע"י הקונה (כגון היטל השבחה שחל על המוכר או מס שבח) ובכך מגדיל את חבות המס, הוא צריך להפחית תשלומים ששולמו ע"י המוכר במקום הקונה.

הכותבים הם ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין ואלתר עורכי דין.