...אך ספק אם זה הפתרון

הוראת השעה להוזלת דירות המגורים אושרה אומנם בכנסת ביום ד' שעבר, אך ספק אם תענה על הציפיות. חוק זה הינו פרי איחודן של שתי החלטות ממשלה שנועדו לגרום לירידת מחירי הדיור, במיוחד בדירות המיועדות לזוגות צעירים שזו דירתם הראשונה. המטרה הינה לאפשר לאוכלוסיות אלה לרכוש דירה במחירים סבירים, וכן להרחיק משקיעים מתחרות על אותן דירות (ראו גם מאמר נוסף בנושא במדור זה).

לחוק מספר מישורים: העלאת הפטור ממס רכישה לדירה ראשונה, העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה לרמות של עד 7%, מתן פטור ממס שבח לשתי דירות מגורים נוספות מעבר לפטורים הרגילים וזאת לתקופה של שנתיים, והקטנת מס השבח לשיעור של 20% למי שימכור עד סוף השנה קרקעות לבנייה של יותר מ-8 יח"ד שייבנו תוך 36 חודשים.

לטעמנו, הדבר היחיד הוודאי הינו השינוי במדרגות מס הרכישה, כאשר ביחס ליתר המישורים קיים חוסר ודאות, העלול לגרום לבעלי קרקעות או מוכרי דירות פוטנציאליים לשבת על הגדר, ובכך תוחטא מטרת החוק.

באשר לדירות המגורים - חוסר הוודאות עלול לנבוע מכך שמכירה של מספר דירות ע"י מוכר במשך השנתיים של הוראת השעה עלולה אולי לחסות בצילו של הפטור החדש ממס שבח, אולם אין ערובה שלא תחויב במס הכנסה. לפקיד השומה שיקול דעת נפרד, והוא עלול לטעון כי עצם ריבוי המכירות משמעו עיסקת אקראי במקרקעין אשר תישום בשיעור המס המלא. נישום רציונלי ועו"ד רציונלי המייעץ לנישום יהיו חייבים להיזהר ולהזהיר מפני מצב זה.

באשר לקרקעות, קיימת אי ודאות ביחס לתקופת 36 החודשים שבה יש צורך להשלים את הבנייה. תנאי שאינו בשליטת המוכר, ובמידה ניכרת אף איננו מצוי בשליטת הקונה, באשר זמן הוצאת ההיתרים, התלוי ברשות המקומית, אף הוא נכלל בתקופת 36 החודשים. כתוצאה מכך הנישום חשוף לכך שישלם מס בשיעור לינארי, ולא 20%.

מעבר לכך, גם כאן קיימת חשיפה שבעל קרקע שהינו משקיע על פי תפיסתו, יסווג על ידי פקיד השומה כבעל פעילות עסקית או כמבצע עסקת אקראי, וכתוצאה מכך לא רק שיידרש לשלם שיעור מס לינארי - אלא הוא חשוף אף לטענה של תשלום מס בשיעור המס השולי (עד 45%!)

גם כאן ראוי ליתן ודאות על מנת שלא להחטיא את המטרה, ולפיכך לאשר מיידית בהוראת ביצוע כי כל מי שברכישה דיווח על הנכס ככזה שהינו רכוש קבוע (לא מלאי עסקי), או דיווח למס רכוש לפי השיעור הגבוה של רכוש קבוע, יזכה לוודאות מבלי שיהיה חשוף להפתעות מפקיד השומה.