פטור מלא בתמ"א 38

במסגרת הסרת חסמי המס בעסקאות תמ"א 38, אישרה הכנסת לקריאה שנייה ושלישית את התיקון לחוק התכנון והבנייה באופן שיוענק פטור מלא מהיטל ההשבחה בגין רכישת זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 בתמורה לחיזוק הבניין בפני רעידות אדמה

הצעת החוק למתן פטור מהיטל השבחה בעסקת תמ"א 38 הועברה לקריאה שנייה ושלישית, ועם אישורה על-ידי הכנסת יוסר חסם מס נוסף בביצוע עסקאות מכוח התמ"א.

בתאריך 29.11.2007 אושר התיקון לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, ובו נקבע כי יוענק פטור מהיטל השבחה בעסקאות תמ"א 38. פטור זה היה בגדר הוראת שעה לתקופה של שלוש שנים, ועם פקיעתו ביום 29.11.2010 שוררת אי ודאות באשר לזכאות לפטור מהיטל ההשבחה.

בהוראת השעה נקבע כי הפטור מהיטל השבחה יהיה בגובה של 90%, אך תהא לשר הפנים סמכות לקבוע יישובים ואזורים שבהם הפטור מהיטל ההשבחה יהיה מלא. ואכן, ביום 5.11.2008 עשה השר שימוש בסמכותו וקבע בתקנות התכנון והבנייה פטור מלא מהיטל השבחה לאזורים העונים לקריטריונים של אזורים בעלי סיכון ססמי גבוה, לרשויות מקומיות בעלות סיווג כלכלי-חברתי נמוך ולאזורים בתחום הוועדה המחוזית דרום וצפון.

מאז פקיעתה של הוראת השעה שוררת כאמור אי ודאות. אמנם הציפייה היא שהממשלה תאריך את תוקפה של ההוראה וימשיך לחול הפטור מהיטל השבחה כחלק מהיוזמות החדשות לעידוד עסקאות תמ"א 38, כגון הפחתת רוב הדיירים הדרוש לאישור העסקה והגדלת זכויות הבנייה מכוח התמ"א. עם זאת, לאור העובדה שמדובר בציפייה בלבד, נוהגים היזמים להבטיח את עצמם מפני חבות בהיטל השבחה על-ידי הוספת תנאי לחוזה התקשרות עם הדיירים המותנה בפטור.

לאחרונה הונחה על שולחנה של הממשלה הצעת החוק לפטור מהיטל השבחה בעסקאות תמ"א 38. לפי הצעת החוק, הפטור יהיה במסגרת הוראת קבע כך שלא יהיה צורך בחידושו מעת לעת, ובנוסף הפטור יהיה מלא בלי קשר לאפיון האזור בו מתבצעת העסקה.

לא כולל זכויות מתב"ע

למרות הפטור המוצע מהיטל השבחה, יש לזכור שבעסקת תמ"א 38 קיימות, בצד זכויות הבנייה מכוח התמ"א, גם זכויות בנייה מכוח תב"ע שחלה על המקרקעין עוד בטרם אישורה של התמ"א. לכן, על אף הפטור המוצע, עם מימושן של זכויות הבנייה מכוח התב"ע תקום חבות בהיטל השבחה בעסקה.

שאלה מעניינת היא, כיצד ייקבע שווי זכויות הבנייה מכוח התב"ע לצורך החבות בהיטל השבחה? האם כשווי זכויות בנייה רגילות בהסתמך על עסקאות להשוואה של זכויות בנייה על קרקע פנויה? האם ייקבע להן שווי מופחת בשל מורכבות עסקת התמ"א והקושי במימושה? או שמא ניתן לטעון שיש להפחית משוויין הרגיל את שווי עלויות הבנייה שיידרש היזם להשקיע בחיזוק ובשיפוץ הבניין בתמורה לזכויות הנרכשות?

תודה לעו"ד יוני כהן על עזרתו בהכנת המאמר.

צרו איתנו קשר *5988