"במגזר הערבי ייעוד הקרקע קובע"

בבקשה להיטל השבחה על קרקע שהוגדרה חקלאית בימי המנדט ועברה לתוך שטח השיפוט העירוני ב-2007, נקבע: מה שקובע אינו אחוזי הבנייה, אלא ייעוד הקרקע

בקשה לבניית מבנה חדש בן 3 קומות למכללה ומשרדים בישוב סחנין גררה בעקבותיה דרישת היטל השבחה. נשוא הדיון היה שטח התכנית מנדטורית משנת 1946 מיועד לחקלאות ולפי תכנית מחוזית שאושרה ב-2007 נכלל בתחום הישוב העירוני. התכנית המשביחה, שאושרה בשנת 2008, סיווגה את השטח כיעוד משולב למסחר ומוסד ציבורי ודרך.

הצדדים היו חלוקים בנושאים שונים ואולם מצאו חשיבות מיוחדת בכך ששלושת השמאים, כולל השמאית המכריעה - נורית ג'רבי, העריכו קרקע חקלאית בישוב סח'נין, בשווי 100 אלף דולר לדונם. ברור מאליו ששווי זה כולל פוטנציאל וציפיות שאינן קשורות לתכונות חקלאיות טהורות של הקרקע. לעניין השווי החדש כקרקע למוסד ציבורי, ראוי לציין את הכרזת שמאי הבעלים, לפיה "במגזר הערבי מה שקובע הוא לא אחוזי הבניה אלא הייעוד".

גם השמאית המכריעה לא התייחסה להיקף זכויות הבניה וניתחה את השווי על בסיס מ"ר קרקע, מבלי לנתח כלל את היקף הבינוי המותר (245% בניה עיקרי). למרות זאת, בבדיקת עסקאות, מצאה השמאית שהנתונים המדווחים למס שבח מצביעים על העדר ביטוי בשווי גם לייעוד הקרקע, כך שערכי הקרקע מצביעים על שווי גבוה יותר בקרקע חקלאית בהשוואה לקרקע למגורים מסחר ותעשיה. תוצאה זו, כתבה השמאית המכריעה, "אינה סבירה בעיני".

כדי לבחון את הסוגיה לעומק, פנתה ג'רבי לשמאי הבעלים בבקשה כי יעביר לעיונה את המערכת החוזית הקשורה לנכס, ובכלל זה את חוזה ההתקשרות בין המכללה לבעל הקרקע. משבקשתה לא נענתה, נאלצה השמאית המכריעה לבחון את שווי הנכס במצב חדש, בהסתמך על נתונים שלא מאזור הנכס.

בשומתה, מתייחסת השמאית לשיטות השונות בהערכת קרקע למבני ציבור. בין השאר, הוזכרו הקווים המנחים שנערכו על ידי השמאי הממשלתי ומחקר "דלפי" שנערך בלשכת השמאים בשנת 2002, והוא שיטה להפקת חוות דעת ממצה, מקבוצת מומחים בתחום. מובן כי גישת השומה העדיפה הינה ההשוואה הישירה, ואולם זו כמעט ואינה ישימה, לאור מיעוט עסקאות. יש להניח, כי במקרה שבעל הקרקע היה חושף את חוזה ההתקשרות עם המכללה, ניתן היה לחלץ את שווי הקרקע.

בהחלטתה, אימצה השמאית המכריעה את שומת הוועדה לעניין שווי חדש, כל זאת תוך שהיא נסמכת על נתוני עסקאות במכללות צפת, באר שבע ובמכללת יפו לאמניות. בנוסף, השמאית המכריעה לא קבלה את טענות שמאי הבעלים כי יש לקזז עלויות בנית חניון, על אף שהסכימה כי לא צפויות הכנסות משמעותיות מבנייתו. בהסבר, כתבה השמאית שבתחשיבה מגולמות עלויות עודפות לחניה ואולם בשומה לא פורטו תחשיבים ולפיכך לא ניתן לנתח לעומק המשמעויות של החלטה זו.

בסופו של יום, נשארה פתוחה השאלה אם סביר לקבוע השבחה בסח'נין, בהסתמך על עסקאות בצפת, באר שבע ותל אביב.

הכותבים הם חברי לשכת השמאים והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין

צרו איתנו קשר *5988