האם רשויות המס צריכות להתחשב בספקולציות?

שמאי מכריע העיר בעבר שיש להתחשב בציפיות לגבי עליית שווי, בחישוב היטל השבחה. על סמך תקדים זה, ראוי היה להתחשב בציפיות מי שחיכו לשינוי יעוד למגורים, וקיבלו שינוי יעוד לשמורת טבע. היועץ המשפטי, לא סבור כך

מצפון לכפר מג'ד אל-כרום שבגליל, במרחק כ-200 מטר מבתי הכפר, בסביבה טרשית וללא דרך גישה, נמצאת חלקה ששטחה כשלושה דונם. לפי התכנית הנוכחית, החלקה מיועדת לחקלאות.

במאי 2008 נמכרו 309 מ"ר מהחלקה תמורת 40 אלף שקל. הוועדה המקומית חייבה אז את המוכר בהיטל השבחה בגובה 5,000 שקלים, בטענה להשבחה שחלה על הקרקע, כתוצאה מאישור תוכנית חדשה לאזור. התכנית המשביחה לכאורה, כלל אינה חלה על החלקה המדוברת, אלא מתייחסת לשטח סמוך, הגובל בה פיזית, והגדירה לה ייעוד חדש - שכונת מגורים. טענת הוועדה היתה ששווי הקרקע הנדונה עלה בעקבות אישור התוכנית לקרקע הסמוכה. לכאורה, התקרבות השטח הבנוי לחלקה שנמכרה, משקף ציפיות לשינוי ייעוד עתידי בחלקה עצמה, ומעלה את הסיכוי לפיתוחה ולפיכך גם את השווי שלה. שמאי הבעלים של הקרקע חלק על אומדן ההשבחה וכן העלה טענה נוספת, ולפיה בהתאם לחוק, אמנם ניתן לגבות היטל על השבחה הנובעת מאישור תכנית סמוכה, ואולם במקרה כזה על הוועדה לשלוח לבעלים הודעה על כוונתה לעשות כן בתוך מחצית השנה מיום אישור התכנית המשביחה, דבר שהוועדה לא עשתה.

השמאי המכריע, עאטף עאלם, דחה את דרישת התשלום של הוועדה, וזאת בשל האיחור בשליחת ההודעה לבעלים. עם זאת, הוא בחן את ערכי הקרקע בסביבה ומצא כי התכנית הסמוכה שאושרה אכן השביחה את הקרקע המדוברת ב-25% וכי יש להתחשב בהשבחה זו, הגם שבמקרה המסוים שנידון, איבדה הוועדה את זכותה לדרוש זאת.

להתחשבות בפוטנציאל ובזכות לגבות היטל בעקבות השבחה, הנובעת מציפיות לשינוי ייעוד, יש משמעות רבה, מאחר שקביעה זו נוגדת את עמדת היועץ המשפטי לממשלה. היועץ, מבקש להבחין בין שווי זכויות הנגזר מ"תכונות המקרקעין", כלשונו, לבין שווי הנגזר מציפיות.

עמדת היועץ באה לידי ביטוי חריף בשאלה הנדונה בימים אלה, בפני ועדת הערר, בנוגע לתביעות בסדרי גודל של מאות מיליוני שקלים, בגין פגיעה בציפיות בעקבות אישור תוכנית המתאר המחוזית לאזור המרכז (תמ"מ 3/21).

תוכנית זו שינתה את ייעוד שטחים שונים, שהיו בעלי פוטנציאל לשינוי יעוד, לשמורות טבע, ולפי טענת הבעלים, פגעה בשווים באופן ניכר. לטענת היועץ המשפטי לממשלה, גם אם תוכח פגיעה שכזו אין להתחשב בציפיות, בהערכת השווי, ומכאן שאין לפצות בגין אי-התגשמותן. מובן שעמדה זו נוגדת את קביעת השמאי המכריע בתיק שבו פתחנו את המאמר, אשר קבע שיצירת ציפיות יכולות להוות עילה לגביית היטל השבחה.

יצוין, כי ברפורמה לחוק התכנון והבניה, שטרם אושרה, נכתב מפורשות, כי לא יובאו בחשבון ציפיות לשינוי ייעוד, הן בהיטלי השבחה והן בתביעות לירידת ערך. אנו סבורים, שאי-התחשבות בציפיות, היא פגיעה בקניין ומנוגדת לחוק כבוד האדם וחרותו. על סעיפים אלו הוגשו הערות מטעם לשכת שמאי מקרקעין לוועדה הדנה ברפורמה בחוק, ולדעתנו, כדאי שהנוסח הסופי ישתנה.

הכותבים הם חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל

צרו איתנו קשר *5988