כך נמנעה "הכללית" מתשלום מיליוני שקלים מס שבח

בשנת 2008 קבע בית המשפט העליון בעניין קופת חולים כללית, כי לצורך קבלת פטור ממס שבח במכירת זכות במקרקעין בידי מוסד ציבורי, די בכך שהמוסד עושה שימוש במישרין במקרקעין הנמכרים לצורך מטרותיו הציבוריות ואין צורך שיעשה שימוש גם בזכויות הבנייה הצמודות למקרקעין והנמכרות עימם. פסק הדין התייחס למכירת מבנה של קופת חולים כללית ששימש כמרפאה ולזכויות בנייה שהיו צמודות למבנה ולא נוצלו.

לפני כמה ימים, נתנה ועדת הערר במחוז תל אביב פסק דין המתייחס למכירת זכויות בנייה במגרש הצמוד למבנה של קופת חולים כללית, שנמכר תמורת 33 מיליון דולר. הנכס הנמכר שימש כמגרש חניה מקורה לעובדי קופת החולים ועל פי תכנית בנייה יועד לבניית מגדל מגורים. קופת החולים מכרה את זכויות הבנייה שלה במגרש לצורך בניית מגדל מגורים והותירה בידיה את השימוש במגרש למטרת חניית העובדים.

מינהל מיסוי מקרקעין העניק לקופת החולים פטור חלקי ממס בשיעור 50% בלבד ודחה את בקשתה לפטור מלא. המינהל הסכים, כי המגרש ששימש לחניית עובדי קופת החולים, אכן שימש במישרין למטרות קופת החולים. לפיכך, אילו היו נמכרות מלוא זכויותיה במגרש, לרבות זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות, היא הייתה זכאית לפטור מלא ממס, לאור הפסיקה התקדימית של בית המשפט העליון, כי לא ניתן לפצל את זכויות הבנייה מהנכס ללא הוראת חוק מפורשת (כדוגמת סעיף 49ז לעניין דירת מגורים).

ברם, לטענת המנהל, במקרה הנדון יש מקום לאבחן את הפסיקה העליונה, שכן קופת החולים תמשיך להשתמש במקרקעין לחניית העובדים ורק זכויות הבנייה נמכרו על ידה; מאחר שזכויות הבנייה לא שימשו במישרין את קופת החולים למטרותיה, הרי שלא מגיע פטור מלא במכירתן. למעשה, מה שעמד בבסיס טענת המנהל הוא שבמקרה הנדון נעשה פיצול פיזי של זכויות הבנייה מהמגרש ולכן הפסיקה העליונה, שעסקה בפיצול רעיוני של התמורה, אינה רלוונטית.

מנגד, טענה קופת החולים, כי המגרש שימש אותה במישרין למטרותיה במשך עשרות שנים ובהסתמך על פסק הדין של בית המשפט העליון בעניינה ולפרשנות המצמצמת שניתנה לחוק, היא זכאית לפטור מלא ממס שבח.

ועדת הערר קבעה פה אחד, כי ההבחנה שערך המנהל, בין מוסד ציבורי שמוכר מקרקעין, לרבות זכויות הבנייה הצמודות להם, לבין מוסד ציבורי המוכר רק את זכויות הבנייה וממשיך להשתמש במקרקעין עצמם, אינה מעוגנת בחוק ואף מנוגדת לתכלית החקיקה. בנוסף, מותר לקופת החולים למכור את זכויותיה באופן המטיב ביותר עמה ולכן אין לזקוף זאת לחובתה באמצעות פרשנות מצמצמת של הפטור המגיע לה. את קופת חולים כללית ייצג עו"ד מלמן ממשרד פירון.

הכותבים הם מומחים למיסוי נדל"ן