התנגשות חובות

בשלב הראשון, ועד למציאת פתרון קבוע, הקפיאה רשות המיסים את תשלומי המקדמות על מי שרוכש זכות מקבלן והעמדת שיעור המקדמה על אפס.

באחרונה פורסם עדכון שהסדיר את תשלום המקדמה החלה על רוכשי זכויות מקבלן בפרויקט עם ליווי בנקאי, ע"י הגמשת תנאים להוצאת אישור לפרויקט לפי סעיף 50.

ההוראה החדשה קובעת שבכל הנוגע להסכמי ליווי שנחתמו החל מיום 1.8.11 ואילך, התנאי להוצאת אישור לפי סעיף 50 לפרויקט בליווי בנקאי (אישור זה תקף מיום הוצאתו ועד לסיום הליווי הבנקאי לפרויקט) הוא שעל הבנק להותיר בחשבון הליווי סכום המשקף את גובה המס שעתיד לחול על הקבלן בשל הרווח הצפוי בפרויקט, ולחילופין על הקבלן להעמיד ערובה לטובת פקיד השומה לתשלום המס החל בפרויקט. במקרה שהקבלן לא ימציא אישור לפי סעיף 50 לחוק, תחול חובת תשלום מקדמה בשיעור 7.5% על הרוכש, החל מיום 1.8.11 ואילך.

כמו כן, נקבעה הוראת מעבר לגבי פרויקטים שהסכמי הליווי שלהם נחתמו עד 31.7.11, או שניתן אישור הבנק לליווי הפרויקט עד למועד זה, אך טרם נחתם הסכם הליווי: במקרים אלו תוקטן המקדמה לשיעור אפס, גם בלא הוצאת אישור לפי סעיף 50 לחוק.

בנוסף להוראות המקלות לעניין תשלום המקדמה, נקבעו הקלות גם לעניין התנאים שיש לעמוד בהם לצורך קבלת אישור לפי סעיף 50 בפרויקט עם ליווי בנקאי. כך, למשל, בוטלו התנאים המתייחסים למחזור המכירות מפעילות בנייה ולהיקף עלויות הבנייה של הקבלן וכן בוטל התנאי הדורש ביצוע מכירה אחת לפחות לפני מתן האישור.

העדכון האמור מהווה הקלה לקבלנים שנותרו חסרי אונים אל מול ההוראות החדשות 70 והסתירה, לכאורה, בין חובת הרוכש לשלם מקדמת מס שבח לרשות המיסים לבין החובה בחוק מכר הדירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) להעביר את כל תשלומי הרוכשים לחשבון ליווי בנקאי באמצעות שוברים מיוחדים לכך.

בעיה נוספת הקשורה בהתנגשות החובות האמורות, היא במקרים שבהם הדירות הנמכרות לא מהוות מלאי, למשל, במכירה מבעלי קרקע במסגרת עסקת קומבינציה. במקרים אלו, בעלי הקרקע לא יכולים לקבל אישור לפי סעיף 50 לחוק, ולפטור את הרוכשים מתשלום המקדמה ואילו הרוכשים לא יכולים להעביר את המקדמה לרשות המיסים בשל חובתם לשלם את התמורה ישירות לחשבון הליווי. ניתן להסדיר זאת במתן פטור מתשלום מקדמה לרוכשים במסלול הרגיל, גם בנסיבות אלו.

הכותבים מומחים למיסוי מקרקעין. אמיר סקלר סייע בכתיבת המאמר