גלגלו את המס שבע שנים לאחור

לאחרונה, נדונה בוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי סמכות מנהל מיסוי מקרקעין לתקן את השווי ביחס למכירה בעסקת תמורות. באותו עניין, חתמה חברת שמשון זליג בשנת 2000, על הסכם עם חברת הכשרת הישוב, לרכישת זכויות בנייה ב-148 יחידות דיור בראשון לציון, במגרש ברחוב פנינת הים בעיר, התמורה נשקבע היתה 37.5% מתמורת מהמכירות.

בנסיבות העניין, דיווחה העוררת על המכירה, ושוויה נקבע ל-23.1 מיליון שקלים. בדצמבר 2003, בוצעה מכירה של זכות ליחידה אחת נוספת ובמקביל נחתם נספח להסכם משנת 2000 במסגרתו הוקטן שיעור התמורה ל-35% וכן שונה מחיר התמורה המינימלי ליחידה מ- 38,000 דולר ל-62,500 דולר. תיקון זה לא דווח לרשויות מיסוי מקרקעין.

מנהל מיסוי מקרקעין, שגילה את הדבר בסוף שנת 2006, הוציא דרישת הצהרה לחברה, אולם החברה טענה שאין כל בסיס לדרישה זו, מאחר שלא נרכשה כל זכות חדשה במקרקעין. מנהל מיסוי מקרקעין מצדו לא קיבל את הטענה והגדיל את שווי השומה בעוד 4.5 מיליון שקלים.

ועדת הערר קיבלה את עמדת המנהל: בפסק דין קצרצר קבעה כי שינוי התמורות הוא שינוי מהותי בעסקה ומחייב דיווח על פי דין, ועל כן היה מקום לתיקון השומה.

אנו סבורים שניתן היה להגיע גם לתוצאה אחרת בנסיבות העניין. מבחינת היבטי המס, מאחר שמדובר בעסקת תמורות, הנחשבת לצרכי מס כמכירת מלוא הזכויות כבר במועד ההסכם, נקבע השווי לצרכי מס בהתאם להערכת שווי במועד המכירה. ממילא, ייתכן כי בפועל התמורה תהיה בסופו של דבר גבוהה מכפי שהוערך או נמוכה ממנו, ובכך כשלעצמו אין כדי להוביל לשינוי בשומות מיסוי מקרקעין (ועולה כי גם הועדה מכירה בכך במפורש).

לגישתנו, גם העובדה שהשינוי עוגן בהסכמות חדשות בין הצדדים, אינה מובילה בהכרח למסקנה שונה. בהקשר זה, קבע בית המשפט העליון בפסק דין רות כספי (ע"א 7759/07), כי שינוי מאוחר שגרם לכך שבעל מקרקעין בעסקת קומבינציה, שהקבלן נקלע בה לקשיים, נאלץ להוסיף תשלום לבנייה, אינה מהווה נסיבה המצדיקה שינוי שומת מס שבח.

הנימוק העיקרי היה שהמכירה הושלמה והוערכה נכון ליום המכירה. לכאורה, מסקנה דומה עשויה לחול גם בענייננו - המנהל הפעיל את סמכותו להעריך את העסקה בשנת 2000 על בסיס טיב הזכויות שנמכרו, וזאת לפי שיקול דעתו. לא חל שינוי בכמות הזכויות שנמכרו או סיווגן, ועל כן ניתן לומר שלא התגלו עובדות חדשות המצדיקות את תיקון השומה. מה גם שלטענת העוררת, התוספת לחוזה, רק משקפת את הערכת הצדדים ביחס להשפעת מחירי השוק במועד זה על התמורה, וכאמור - שינוי בתנאי השוק אינו מהווה עילה לתיקון רטרואקטיבי של השומה. דיון בטענה אחרונה זו (הסיבה לשינוי) אינה מוצאת ביטוי בפסק הדין עצמו, וייתכן כי אילו הוכחה בפועל, היתה תוצאת פסק הדין שונה.