ליברליות למען הגדלת היצע

בפברואר השנה נחקק חוק לעידוד הגדלת היצע דירות המגורים וזאת בשאיפה להגדיל במהירות את כמות הדירות בשוק, באמצעות שני מהלכים עיקריים: הראשון, הגדלת כמות הפטורים ממס שבח בנוסף על הפטורים הרגילים הקיימים למכירת דירות מגורים, השני - הנמכת שיעורי המס למוכרי קרקעות שעליהן ייבנו דירות מגורים ל-20%, ובתנאי שהבנייה תסתיים בתוך 36 חודשים.

השאלה שהתעוררה ממהלכים אלה היא האם עסקאות קומבינציה שבהן מוכר בעל הקרקע חלק ממקרקעיו תמורת בנייה על המקרקעין הנותרים, יכולות להיכנס למסלולי הטבות מיסוי אלו, שניתנו בהוראת השעה.

באשר להורדת שיעור מס השבח ל-20%, גם לפי גישת הרשויות, עסקאות קומבינציה תזכינה בוודאות להטבת מס זו, ובתנאי שכמות היחידות הנמכרת (ולא כמות היחידות הנבנית) תעלה על שמונה. קביעת רף בדמות כמות היחידות נובעת מכך שאין חובה למכור את כל הזכויות וכן משום שהרעיון הוא להוציא לשוק כמה שיותר דירות למכירה. לדעתנו, אפשרית בעניין זה גם פרשנות תכליתית אחרת ולפיה יש לכלול במניין גם את הדירות הנבנות לבעל הקרקע, מכיוון שאף הן תשפרנה את ההיצע. גם אם הבעלים לא ימכור את דירותיו, אין ספק שתהיינה יותר דירות בשוק ההשכרה, ומטרת החוק היא גם להוריד את דמי השכירות.

באשר למהלך השני, הפטורים הנוספים לדירות מגורים, גישת רשויות המס היא שלא לתת פטור ממס שבח. זאת מכיוון שיש בחוק חובה למכור את כל הזכויות. עסקת קומבינציה הינה מכר חלקי שלכאורה רק בחוק העיקרי ניתן הסדר ספציפי בסעיף 49א(ב)(1) הפוטר אותה ממס כמכירת דירה שלמה. לגישת הרשויות כיוון שהוראת השעה הינה חיצונית לחוק לא חל הסעיף ולא ניתן לקבל פטור ממס שבח בעסקת קומבינציה. עמדתנו שונה ומעוגנת בפסיקת בית המשפט העליון. בית המשפט העליון קבע מפי השופט לנדוי בפסק הדין בע"א 265/79 מנהל מס שבח נ' בן עמי כי יש לראות בעסקת קומבינציה כמכירת כל הזכויות בדירת מגורים. זאת, כי הגם שלא כל הזכויות המשפטיות נעלמות, אין ספק כי דירת המגורים נעלמת ויש לראות בכך כמכירת כל הזכויות.

ניסוח הוראות חוק מס שבח ביחס לפטור בדירת מגורים דאז, זהה לניסוח הפטור בהוראת השעה הנוכחית, לכן אין כל סיבה שלא לנקוט בפרשנות כלכלית שאומצה בידי בית המשפט העליון בעבר ולהחילה גם על הוראת השעה. זאת במיוחד כאשר המטרה של הוראת השעה אינה מיסויית, נהפוך הוא - מטרתה לשחרר חסמי מיסוי המצמצמים בעקיפין את ההיצע בשוק, ופרשנותה צריכה להיות ליברלית, כך שתאפשר קיומן של יותר עסקאות. תיטיב, לפיכך, רשות המיסים אם תנקוט גישה ליברלית מוצהרת על מנת לאפשר עסקאות רבות ככל שניתן בתקופתה המוגבלת של הוראת השעה.

הכותבים הם מהמשרדים זיו שרון ומאלתר עורכי דין