ערכו של שיפוץ שעשית בעצמך

לא רבים יודעים זאת, אך אחת מההוצאות המותרת בניכוי לצורך קביעת השבח ותשלום מס השבח לפי חוק מיסוי מקרקעין, מתחבאת בתוך סעיף 39(1) לחוק מיסוי מקרקעין - סעיף הוצאות ההשבחה.

המחוקק קבע כי להוצאת השבחה תיחשב גם שוויה המוערך של פעולה שהוכח למינהל שבעל הזכות במקרקעין או קרוביו עשו לשם השבחת הזכות, אם ההוצאה, ככל שהיתה מוצאת בפועל, היתה נחשבת כהוצאה הונית האסורה בניכוי שוטף לצרכי מס הכנסה.

הוראה זו מצביעה על הכרה בהוצאה שאין לה ביטוי בכסף ובכל זאת מותרת בניכוי ובזקיפה לפי הערכת שווי, (שאלה צדדית היא אם מבחן זה מקרין על שאר ההוצאות לצרכי מס שבח - שווי ולא קבלה).

הוצאה זו אינה יכולה להיות כל הוצאה שהיא, אלא הוצאה להשבחה בלבד. היא יכולה להיות הוצאת בנייה עצמית במקום בנאים של נכס המוקם מאפס, אך יכולה להיות גם שווים של שיפוצים משביחים, ומי שאינו מבצע שיפוץ בנכסו - כשהשאלה היא אם השיפוץ משביח או שומר על הקיים.

לפי הפסיקה, וכיום גם בחוק, הוצאת השבחה היא כל הוצאה להעלאת ערכו של הנכס. לכן, גם ביצוע עצמי של פעולות יזמיות לשינוי תב"ע או להוצאת היתר, ואף להיוון, ראוי לניכוי כהוצאה (מבלי שתיזקף כנגדו הכנסה החייבת במס).

זו היא ההוצאה היחידה שברור שלגביה לא יכול המינהל לדרוש קבלות, כיוון שהמדובר בעניין של שווי. עדיין המנהל צריך להשתכנע בשוויה של אותה הוצאה. להוכחה זו שני רבדים. עובדתי לקיומה - דהיינו שבוצעה העבודה, וכספי - הוכחת השווי בדרך של שכר מקביל של מבצע עבודה חיצונית. יצוין כי כאשר מדובר בייזום, שכר ייזום לעיתים ננקב באחוזים משווי ההשבחה. די בהבאת מחירונים או בחוות דעת, כדי לעמוד בנטל הפן הכספי, ורצוי להכין תרשומות בדבר ביצוע העבודה בפועל.

מי הוא "קרוב"?

ככל שמדובר ביחס בעל מניות חברה, עולה שאלת הגדרת "קרוב". אם מדובר בהגדרה החדשנית, גם עבודה שביצע בעל מניות לחברה בשליטתו תוכר כהוצאת השבחה. אם ההגדרה ל"קרוב" היא כאמור בסעיף 1 לחוק, אזי רק עבודת השבחה שביצעה חברה עבור בעל השליטה תותר בניכוי לפי הסעיף, אך לא להיפך.

המבחן האחרון להתרת ההוצאה הינו מבחן היותה הונית, מבחן השומר על תאימות לרישת סעיף 39 לחוק, לפיה הוצאות המותרות לצרכי מס הכנסה, אפריורית אינן מותרות למס שבח.

לכן מומלץ למוכרי מקרקעין, לבחון את קיומה של הוצאה זו בטרם יגישו שומה עצמית, וכך תיוולד באפשרותם לחסוך במס כדין.

הכותבים ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין ממשרד אלתר עורכי דין