יתרונות החברה על פני היחיד

לאור האפשרות לבצע עסקת קומבינציה על ידי הקצאת מניות בחברה, קיימת מגמה הולכת וגוברת להעביר נכסים מבעלות היחיד לבעלות חברה בע"מ. השאלה היא כיצד ניתן להפחית את עלויות המס בגין העברת הנכס מהיחיד לחברה.

אמנם, העברת מקרקעין, המשמשים כנכס קבוע, מבעלות היחיד לבעלות חברה של היחיד, מקימה אירוע מס לפי חוק מיסוי מקרקעין, והמס ייגזר משווי השוק של המקרקעין המועברים. עם זאת, סעיפים 104א ו-104ב בפקודת מס הכנסה מאפשרים להעביר מקרקעין שבבעלות יחיד, או שבבעלות משותפת של כמה יחידים או שותפות, לחברה שבבעלותם בפטור ממס שבח. הפטור ממס מותנה בתנאים שעיקרם הוא שהתמורה לבעלי המניות בגין המקרקעין תהיה בהקצאת מניות בלבד בשיעור שלא יפחת מ-90% לתקופה של שנתיים לפחות, ובהחזקת המקרקעין על ידי החברה לתקופה זהה.

העברת המקרקעין לפי סעיפים אלו תזכה גם את החברה המקבלת, בתשלום מס רכישה מופחת בשיעור 0.5% בלבד. מסלול נוסף קיים בסעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין, המאפשר להעביר את המקרקעין לחברה בפטור ממס שבח, ללא מגבלות תקופת ההחזקה במניות ובמקרקעין. אלא שאז, מס הרכישה שיחול על החברה יהיה בשיעור 5% (להבדיל מ- 0.5%). נזכיר שניתן לזכות בפטור האמור, גם אם על המקרקעין המועברים רובץ שעבוד, ובלבד שהחברה לא תישא בהתחייבויות (ראו ערר נעמי עזר).

עניין נוסף שיש לתת עליו את הדעת הוא, שאם העברת המקרקעין לחברה תהיה בתמורה לשווי השוק שלהם, והמקרקעין יוכרו כ"נכס בר פחת", שיעור הפחת שיחול יהיה בהתאם לשווי זה. לעומת זאת, אם העברת המקרקעין תהיה בפטור לפי סעיפים 104א או 104ב לפקודה או סעיף 70 לחוק, שיעור הפחת שיחול יהיה בהתאם לעלות המופחתת של המקרקעין, בטרם העברתם.

בהיבט תשלום ביטוח לאומי, קיים יתרון להעברת הנכס לחברה שכן תשלום ביטוח לאומי חל על הכנסות היחיד אך לא על הכנסות בחברה.

סעיף 30(14) לחוק מע"מ קובע, כי העברת המקרקעין לחברה, תחויב באפס מס. גם כאן, בדומה להסדר החוקי הקיים במס רווח הון ובמס שבח, העדר החבות במס מותנה בכך, שהיחיד או השותפים יחזיקו לפחות ב-90% ממניות החברה, ושמכירת הנכס בידי החברה תחויב במע"מ אפילו אם לא תיחשב "עוסק" ביום המכירה.

לסיום, נזכיר כי קיימת החלטה עקרונית של רשות המיסים, לפיה במכירת מקרקעין על ידי חברה-בת ניתן יהיה לקבל את שיעור מס השבח של היחיד כך שגם בכך יש כדי לעודד, במקרים המתאימים, החזקה על ידי חברה.

הכותבים מומחים לדיני מקרקעין. עו"ד ורו"ח שי כהן סייע בכתיבת המאמר