להוסיף שטח בנייה בלי לשלם היטלי השבחה

ניתן להחשיב את כל שטח הממ"ד כשטחי שירות, ולמעשה לפי פרשנות זו "השתחררו" שטחי בנייה רגילים, שאותם ניתן לנצל בחלקים אחרים של המבנה

ברחוב הרצל, שבמרכז היישוב קדימה, ביקשו בעלים של מגרש היתר לשינויים במבנה שנבנה בשנת 1996.

החלטה שהתקבלה בעניין פנייתם, הציפה נושא המעסיק לאחרונה בעלי דירות רבים אשר נהנים מהוראות חדשות שיצרו שטחי בנייה יש מאין, תוך מתן פטור מהיטל השבחה, המהווים מקור לביצוע תוספות בנייה ובאופן בלתי נמנע מהוות גם בסיס לסכסוכים לא מעטים.

ההיתר הקודם לבניין המדובר בקדימה היה להקמת בית משותף ובו עשר יחידות דיור. כעת ביקשו הבעלים שינוי בחלוקת השטחים ובתכנון הבניין. מהבקשה החדשה עולה כי סך כל שטחי הבנייה קטן לעומת המצב הקודם.

דא עקא שצמצום שטח הבנייה אינו נובע משינוי פיזי בשטח הבנוי אלא מהגדלת שטחם המחושב של הממ"דים המוגדרים כשטחי שירות. הדבר מתאפשר בזכות תקנות ההתגוננות האזרחית שנקבעו ועודכנו בשנת 1992 ולפיהן הותרה בניית ממ"ד בשטח חמישה מ"ר נטו מעבר לשטחי הבנייה הרגילים. הקבלנים, שביקשו למכור את המרחב המוגן כחדר לכל דבר ועניין, בנו אותו בשטח גדול מהמותר, כך שחלק משטח החדר חושב על חשבון שטח הממ"ד בעוד יתרת השטח חושבה לפי שטחי בנייה רגילים. לפני כארבע שנים עודכנה התקנה ושטח הממ"ד הוגדל לכדי 9 מ"ר נטו. משמעות הדברים היא שכעת ניתן להחשיב את כל שטח הממ"ד כשטחי שירות, ולמעשה לפי פרשנות זו "השתחררו" שטחי בנייה רגילים, שאותם ניתן לנצל בחלקים אחרים של המבנה.

אגב כך נזכיר שהמחוקק קבע בתקנה מפורשת שעבור בניית מרחב מוגן אין לגבות היטלי השבחה.

שטחים יש מאין

השמאית המכריעה, שושי שרביט שפירא, קבעה כי בשל העובדה שהתכנון החדש לא מוסיף שטחים עיקריים מעבר לאלו שהותרו ואושרו בעבר אין מקום לגבות היטל השבחה כלל.

בבית דירות ממוצע בן כ-30 יחידות דיור, מדובר על תוספת כ-120 מ"ר נטו לשטחי הבנייה המותרים ואחת השאלות העיקריות נסובה לעניין הבעלות על שטחים אלו. ככל שהקבלן שמר לעצמו את זכויות הבעלות על זכויות בנייה נוספות עתידיות, יכולים שטחים אלו לשמש לבניית דירה נוספת, לדוגמא דירת גן בקומת העמודים. ואילו כאשר הדירות נמכרו ונרשמו כך שהבעלות על הזכויות הנוספות הינה של בעלי הדירות יכול שטח זה לשמש להרחבת הדירות. אמנם בבנייה חדישה יקשה לתכנן תוספת משמעותית באמצעות שטח זה ולכן השימוש הנפוץ ביותר הינו הגדלת המרפסות.

שינוי נוסף בתקינה המאפשר כיום לבנות מרפסות מקורות ולא רק מדורגות כפי שהיה המצב עד לא מכבר, מוליד אפשרות חוקית להגדלת המרפסות באמצעות סגירת חללים שנבנו מלאכותית, דרך זכויות הבנייה "שהשתחררו" משטחי הממ"דים. יש בכך לתרום הן לרווחת הדיירים והן למראה פני העיר.

עדי צביקל ויצחק שפיגל הם שמאי מקרקעין

צרו איתנו קשר *5988