מעסקה כדאית לתאונה ממשית

בסגרת התיקון להוראת השעה במיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע), העניק המחוקק פטור ממס שבח במכירת דירות מגורים שאינן בגדר "דירת מגורים מזכה" לעניין הפטורים ממס שבח כדוגמת דירות שהוסבו למשרדים, וזאת על מנת להגדיל את היצע דירות המגורים בשוק.

בפטור זה ניתן להשתמש עד 30.6.2013, זאת בשונה מהפטורים האחרים מכוח הוראת השעה הנוגעים למכירות, שתוקפם יפוג בסוף 2012. בהתאם להוראת השעה, יינתן למוכר פטור ממס שבח, ובלבד שהתחייב לעשות שימוש למגורים בדירה במשך שנתיים לפחות. על מנת להבטיח את השימוש למגורים הטיל המחוקק סנקציה על הרוכש באמצעות הטלת מס רכישה בגובה 15%.

אולם, כבמקרים רבים בעסקאות נדל"ן, רבים מתמקדים בעיקר בהיבטי מס השבח ולא שמים לב להיבטי המע"מ הכרוכים בעסקה, ואשר עלולים להפוך עסקה כדאית לתאונה ממשית.

חרף העובדה כי המחוקק העניק פטור ממס שבח במכירת הדירה, המוכר עלול למצוא עצמו מחויב בתשלום מע"מ, אם הדירה הנמכרת שימשה ערב מכירתה למשרד, בין בהשכרה לצד ג' ובין בשימוש עצמי, ועל כן הדירה עשויה להיחשב כ"ציוד" בעסק שמכירתו חייבת במע"מ. דבר זה אינו מחויב המציאות, זו אפשרות שניתן למנוע אותה.

ראשית יש לבודד את המקרה ולבחון האם חלה חבות עקרונית במע"מ העשויה להוביל לתאונה, ורבים המקרים שלא כך המצב. אם יש חבות עקרונית במע"מ, ניתן להציע שני פתרונות אפשריים, הגם שבכל מקרה יש לבחון כל עסקה לגופה, על מנת לוודא שהיא אכן עומדת בכל סעיפי החוק.

פתרון אחד, הוא בקשת פטור ממע"מ מכוח פטור במכירת נכס שבעת רכישתו לא היה ניתן לקזז את מס התשומות. שימוש בסעיף זה עשוי לסייע במקרים בהם לאחר רכישת הדירה שימשה הדירה תקופה מסוימת לשימוש פרטי או להשכרה למגורים.

פתרון נוסף, הוא שימוש בהוראת סעיף 5ב לחוק מע"מ הקובע כי במקרים מסוימים המע"מ יוטל רק על הרווח - הערך המוסף שנצבר בידי המוכר. לפי סעיף זה, בניגוד למקרים הרגילים בו מוטל המע"מ על מלוא התמורה, יוטל המע"מ רק על ההפרש שבין מחיר רכישת הדירה ובין מחיר מכירתה.

לטעמנו, טוב היה עם המחוקק עצמו היה קובע בחקיקה ראשית כי מכירת דירות המשרד מכוח הוראת השעה פטורה ממע"מ, שכן מתן פטור ממס שבח ללא התייחסות לחבות במע"מ הינה הצבת מכשול בפני עיוור.

הכותבים ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין ממשרד אלתר עורכי דין