"יום מכירה" קריטי במיוחד

החוק קובע ש"יום המכירה" לעניין חישוב השבח והמס הוא "היום שבו נעשתה המכירה", היינו, יום חתימת החוזה. לכלל זה נקבעו חריגים הנוגעים למכירה במסגרת הליכי הוצאה לפועל, להפקעה ולמכירת זכויות על ידי המינהל.

חריג נוסף נקבע בהלכת אלדר שרון (ע"א 489/89), בכל הנוגע לעסקאות שתנאי לתוקפן הוא אישור בית המשפט - עסקאות שקטין צד בהן, שנערכות על ידי מנהל עזבון ומתן אופציה לרכישת נכס בעתיד.

התייחסות לחריג הנוגע לדחיית "יום המכירה" במקרה של מכירה הנעשית באמצעות הליכי הוצאה לפועל, ניתנה לאחרונה על ידי ועדת הערר בעניין שעלים (ו"ע 1284-09). בעניין זה, מכירת הנכס היתה טעונת אישור ראש ההוצאה לפועל. האישור ניתן ב-31.7.07, ועליו נכתב כי "תאריך הביצוע" הוא 1.8.07. תאריך הדפסת ההחלטה היה ב-5.8.07. מועד רלוונטי נוסף היה 9.3.08, שאז ניתן אישור ראש ההוצאה לפועל לרשם המקרקעין לרשום את הנכס על שם הקונה, כשהוא נקי מכל שיעבוד ועיקול. בעניין זה היתה לקביעת "יום המכירה" חשיבות רבה מבחינת תוצאת המס, שכן אם "יום המכירה" היה נקבע ליום שבו אישר ראש ההוצל"פ את העסקה, ביום 31.7.07, המשמעות היא חיוב העסקה במס מכירה. לעומת זאת, קביעת יום המכירה בכל מועד שלאחר 1.8.07 משמעותה שהעסקה לא תחויב במס מכירה. המנהל הסתמך, בין היתר, על הוראה שבה נקבע, ש"יום המכירה" הוא היום שבו הכריז ראש ההוצל"פ על זהות הקונה ונתן את אישורו.

לצורך הכרעה במחלוקת פנתה ועדת הערר לדין הכללי, היינו, לחוק ההוצאה לפועל ולתקנותיו וקבעה כי לפי תקנה 69, זכותו של הקונה לקבל את המקרקעין במכירה בהליכי הוצאה לפועל מתגבשת רק במועד הוצאת הצו הסופי על ידי ראש ההוצ"ל לרישום הזכויות על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין. במקרה דנן, מועד השלמת המכירה באמצעות מתן צו זה היה 9.3.08, שהוא מועד מאוחר לביטול מס המכירה, ולכן העסקה לא חייבת במס מכירה. ועדת הערר ציינה, כי קביעת "יום המכירה" בהתאם להוראות תקנה 69 לתקנות ההוצאה לפועל מתיישבת גם עם תכליתו של סעיף 19 לחוק מיסוי מקרקעין, שהיא דחיית "יום המכירה" לאור חוסר הוודאות הקיים במימוש עסקה בהליכי הוצאה לפועל והסיכון שהקונה יחזור בו מהצעתו, או לא ישלים את יתרת התמורה. עוד קבעה הועדה כי פרשנותו של המנהל המסתמכת על הוראת ביצוע 25/96, אינה מחייבת את בית המשפט לעניין פרשנות החוק.

הכותבים מומחים למקרקעין