מחלבת הכספים של הרשויות עובדת בשיטת "מצליח"

לא פעם קורה שבתקופת פיתוח קרקע היא משובחת, למשל: אישור תכנית בניין עיר. בשלב זה עולה סוגיית הבעלות וקביעת החייב בתשלום ההיטל בגין ההשבחה. החוק קובע כי בעל הקרקע או החוכר לדורות ישלמוהו.

הלכה בנושא בעלי זכויות במעמד שונה - "הלכת קנית", התקבלה לפני למעלה מעשרים שנה, ובה נקבע כי יזם הנמצא בתקופת חוזה פיתוח הוא "בר רשות" בלבד, ולא ניתן לחייבו בהיטל השבחה. פסקי דין שהתקבלו ברבות השנים קבעו זאת וכדברי בית המשפט העליון: "השאלה שבפנינו אינה האם יהא צודק להטיל את ההיטל על המערערים, אלא אם מבחינת תנאי החוק ניתן להטילו עליהם, ואין מס בלא חוק*.

דרכים שונות ומשונות

נציין שהוועדות אינן מקופחות, שכן בינן לבין המינהל קיים הסכם מעוגן בחוק שקובע כי חלף היטל השבחה על קרקעות לא מוחכרות מעביר המינהל אליהן באופן גלובלי 10% מתקבוליו בתחום הרשות המקומית, שיעור שמוגדל בימים אלה ל-12%.

ואולם, למרות הסכם זה, מנסות ועדות מקומיות לקבל כספים נוספים דרך חיוב יזמים ברי רשות בהיטל השבחה בדרכים שונות ומשונות: הבהרות ליזמים שבקשות להיתר לא יאושרו ללא התחייבות לתשלום היטל השבחה וכן משלוח דרישות תשלום בשיטת "מצליח" כדבר שבשגרה, ללא ידוע הנישום כי הן אינן רשאיות כלל לחייבו.

התנהלות כזו נחשפה לאחרונה לביקורת שיפוטית נוקבת של השופט דוד גדול בבית משפט השלום כפר סבא. מדובר במקרה שבו הותנה מתן היתר בנייה בתשלום היטל השבחה. ליזם, שחתם עם המינהל על הסכם פיתוח מוגבל בזמן, לא הייתה ברירה והוא נאלץ להמציא ערבות בנקאית. לאחר שבית משפט קבע כצפוי כי היזם כלל לא היה חייב בתשלום, תבע היזם מהוועדה המקומית נתניה את עלות עמלת הערבות הבנקאית. הטיעון המרכזי שהשופט קיבל היה שהוועדה פעלה שלא בתום לב בכך שהוציאה את דרישת התשלום בשעה שהמצב המשפטי ידוע ומקובע מאז הלכת קנית בביהמ*ש העליון.

בפסק הדין נמתחה ביקורת נוקבת על הוועדה: "הנתבעת פעלה בניגוד לאמור בהלכה המשפטית הפעילה את כוחה שלא כדין כנגד התובעת ולכן עליה יהיה לשאת בתוצאותיו של מהלך שכזה". השופט גדול קיבל את התביעה במלואה והוסיף כי "חסד עשתה התובעת עם הנתבעת בכך שלא פעלה כפי שתובעת דומה היתה נוהגת ולא תבעה את מלוא הנזקים הכלכליים שנגרמו לה".

עלויות נוספות

בהצעת חוק הרפורמה הנוכחית מסתתרת הוראה המבטלת את "הלכת קנית". רצוי שיערך דיון מעמיק בנושא בטרם תתקבל החלטה, שכן יש לזכור שיזם החוכר קרקע מגלם בתחשיביו את ההיטלים שיידרש לשלם בעבור מימושה. מרגע שישונה המצב באופן שיעמיס עליו עלויות נוספות, יש לצפות שמחירי הקרקע יושפעו בהתאם.

בכל מקרה עד שיאושר התיקון, ראוי שהוועדות המקומיות ינהגו כנדרש מגוף ציבורי ולא יתבעו תשלומים שאינם מגיעים להן בדין.

הכותבים הם שמאי מקרקעין