הדוד סם לא פראייר: "המס היפני" דופק את המשקיעים

חוק מיסוי עסקאות נדל"ן של משקיעים זרים (FIRPTA) נחקק כתגובה להשתלטות היפנית על נכסים אמריקניים בשנות השמונים. החל משנת 1980 נקבע שהפטור ממס שבח (מס על רווחי הון) שניתן לזרים לא יחול על נדל"ן. לכן, זר שמוכר נכס יהיה חייב במיסוי ככל תושב ארה"ב; אם הוא אדם פרטי שיעור המס הוא 15% מהרווח בעת המכירה, ואם הוא תאגיד - 34%.

לתשומת ליבם של ישראלים רבים שחושבים על בית באמריקה - "החוק לא חל אם מחיר המכירה של הנכס נמוך מ-300 אלף דולר, אבל הוא מחושב מהדולר הראשון אם מחירו גבוה יותר", מסביר עו"ד מונטי סילבר שעבד בעבר במס ההכנסה האמריקני (IRS) ועוסק מזה 17 שנה בתחום מיסוי אמריקני ומקרקעין. המשקיעים הזרים מנסים כבר שנים לתקן את החוק, אבל סילבר לא אופטימי: "זה שכואב לישראלים זו בעיה שלנו, לא שלהם. למה שדווקא עכשיו הם יוותרו על מיסוי הון זר?".

"מס עיזבון דרקוני"

המס רלבנטי גם למשקיע מוסדי. "חברות הביטוח נהנות בארץ מפטור ממס רווחי הון מנדל"ן בגלל שמדובר בכספי עמיתים", מסביר סילבר. "לכן, כל שקל מס שבח שמשולם בארה"ב הוא כסף שיורד לטמיון וסיבה לא להשקיע באמריקה. יש עסקה שנראית מצוינת, אבל אחרי 34% מס עלולה להפוך ללא כדאית".

עד שתשונה החקיקה - אם בכלל - יש פתרונות לא אופטימליים להשקעה בנדל"ן אמריקני. הראשון הוא להשקיע בקרן REIT אמריקנית, והשני, והנפוץ הרבה יותר, הוא לקנות נכס באמצעות שילוב הון עצמי והלוואת בעלים. זאת, משום ששיעור המס על הריבית מאותה הלוואה נמוך יחסית, מה שעשוי לאפשר להיפרד מפחות כסף בעת מימוש הנכס (ראו תרשים).

כדאי להתייחס גם למס עיזבון; על אדם פרטי שקונה בית יחול מס עיזבון בשיעור 35%, אם שווי הנכס גבוה מ-60 אלף דולר. לדוגמא, עבור בית שנקנה ב-100 אלף דולר ובעת מות בעליו עומד ערכו על 200 אלף דולר, תגבה ממשלת ארה"ב 49 אלף דולר (35% מההפרש בגובה 140 אלף דולר). "זה חוק דרקוני כי הוא נגזר משווי הנכס מבלי שהייתה כלל מכירה", מסכם סילבר.

 תכנון מס לשיפור רווח מנדלן בארהב