דירות נופש אינן פטורות

לאחרונה מסתמנת מגמה להגברת הפיקוח על הבנייה סמוך לחוף. הרשויות העירוניות ובית המשפט העליון אישר מגבלות אלו (פרשות מעוז דניאל ואי התכלת). גם רשות המסים קבעה כי דירות הנופש אינן בגדר "דירת מגורים" ולכן לא יזכו בהקלה במס רכישה ובפטור ממס שבח. עמדת רשות המיסים אומצה על ידי ועדת הערר בעניין רן פקר (ו"ע 1361/06) לעניין החבות במס רכישה. באותו עניין נקבע כי דירות נופש אינן בגדר "דירות מגורים" לצורך ההקלה במס, בין היתר, כי עיקר השימוש המותר בהן הוא השכרה לנופש בהתאם לדרישה בהיתר הבנייה.

לאחרונה אומצה גישה זו על ידי ועדת הערר בעניין פרדריק חכים (ו"ע 11068-04-10) והפעם בנוגע לחבות במס שבח במכירת הדירה. בשנת 2003 רכשו העוררים דירת נופש בפרויקט האי בהרצליה הממוקם על שפת הים. בהסכם רכישת הדירה נקבע במפורש, כי הדירה הנרכשת מיועדת לתיירות ונופש ולהשכרה מלונאית ברוב ימות השנה. בשנת 2009 נמכרה הדירה והמוכרים ביקשו פטור ממס שב ובקשתם נדחתה בטענה כי דירת נופש אינה זכאית לפטור כזה.

העוררים טענו שהדירה כוללת את המתקנים הנמצאים בדירת מגורים וכי שימשה רק למגוריהם בעת ביקורם בישראל ובשאר ימות השנה היתה סגורה ולא הושכרה לצורכי נופש. לאור זאת, יש לראותה כ"דירת מגורים מזכה" הראויה לפטור. מנהל מיסוי מקרקעין קבע כי הדירה אינה זכאית לפטור וזאת בהסתמך על נוסח הסכם הרכישה שחייב את העמדתה להשכרה לציבור.

ועדת הערר קיבלה את עמדת המנהל וקבעה כי לא ניתן להתעלם מייעוד הדירה על פי דיני התכנון והבנייה לצורכי תיירות. לעמדת הוועדה, דירה אשר בעליה מחויב בחוזה להעמידה להשכרה לציבור הרחב ואשר מיועדת להשכרה מלונאית אינה יכולה להיחשב כמשמשת למגורים. תכלית הפטור ממס שבח היא לסייע למי שמשתמש בדירה למגורי קבע להבדיל משימוש בה לצורכי נופש. דעת המיעוט סברה כי יש לבדוק את השימוש שנעשה בפועל בדירה ומשהוכח כי לא הושכרה לציבור הרחב אלא שימשה רק את בעליה והייתה סגורה ביתרת ימות השנה, יש לראותה כ"דירת מגורים מזכה" הזכאית לפטור ממס שבח.

הכותבים מומחים לדיני מקרקעין