לראשונה: יותר סינים גרים בעיר מאשר בכפר; מה ההשלכות?

בשנת 1998 החל בסין מפעל העיור הגדול ביותר בהיסטוריה האנושית, אומר פרופ' יורי פינס, ראש החוג ללימודי מזרח אסיה באוניברסיטה העברית, והחודש, לראשונה בתולדותיה, עבר מספר המתגוררים בערים, את מספר תושבי הכפרים במדינה. להערכת פינס, עד 2050 רבע נוסף מהאוכלוסייה תעבור לערים, וההגירה הפנימית תהיה אחד מעמודי התווך של המדיניות הכלכלית הסינית, שכן הציפייה היא שהעירונים החדשים ישתכרו יותר מאשר בכפרים, ולכן גם יצרכו יותר. זה תואם את רצון השלטונות להגדיל את משקל צריכת משקי-הבית בתוצר, וזאת על חשבון שני הרכיבים הבולטים היום, שהם ייצוא והשקעות ממשלתיות בנכסים קבועים.

שווי נכסים עולה פי 10

אבל הדרך לדירה בעיר ארוכה מתמיד. תוכנית ההמרצה הממשלתית בשנים 2009-2008 הזניקה בתוך זמן קצר ב-25% את מחירי הדירות שגם כך היו גבוהים. בלא מעט מקומות קפצו המחירים פי 10 ויותר בתוך כעשור.

"צעירים שעוסקים במקצועות 'צווארון לבן' מרוויחים 2,800 עד 5,600 שקל בחודש, כך שאין להם די כסף כדי לקנות לבד דירה ממוצעת שעולה 1.1 מיליון שקל", אומרת רגינה יאנג, ראש מערך מחקר וייעוץ בסניף שנחאי של חברת הנדל"ן הבינלאומית נייט פרנק (Knight Frank), לגבי עיר פעילותה בה מתגוררים כ-23 מיליון תושבים.

בעולם כבר נוכחו לדעת שמשבר נדל"ן במקום אחד, עלול למוטט בנקים במרחק אלפי קילומטרים, ולכן כולם מנסים להבין מה יהיה עם בועת הנכסים הסינית.

"קודם כל צריך לזכור ששוק הדיור נשלט בידי הממשלה ולא בידי חוקי ביקוש והיצע", מסבירה יאנג. "אפשר לדבר על בועה בערי 'המעגל הראשון'; בייג'ינג, שנחאי ושנזן, ובמספר ערי 'מעגל שני' עם צמיחה מואצת במיוחד כמו האנגדז'ו (Hangzhou, כשעה וחצי נסיעה משנחאי). אבל באותה נשימה צריך לדעת ש'הבועה' נמצאת תחת שליטה מלאה של הממשלה, שיודעת היטב שפיצוץ יפגע מאוד בכלכלה הריאלית". נוכח חשש מ"אביב סיני" בגלל מחירי הדירות המאמירים, מבקשים טובי המוחות ב-בייג'ינג להוריד מחירים מבלי לרסק את ענף הנדל"ן, שיחד עם התעשיות הנלוות, אחראי לרבע מהתוצר.

מאמצי הצינון מושתתים על גזרות מנהלתיות חריגות כמו הגבלה על מספר הדירות שמותר ליחיד לרכוש, ושימוש במערכת מרשם האוכלוסין האימתנית (Hukou). יש גם מגבלות מקובלות יותר כמו עצירת קווי אשראי ליזמים ולקבלנים והעלאת רכיב ההון העצמי לשם קבלת משכנתא.

המשק נחלש ואיתו הנדל"ן

בצל צעדי הממשלה בשוק הדיור, וגם ההאטה בייצוא לגוש האירו, צמח המשק ברבעון האחרון של 2011 ב-8.9% לעומת הרבעון המקביל ב-2010. מדובר כמובן בנתון מצוין במונחים בינלאומיים, אבל הוא החלש ביותר שמציגה הכלכלה הסינית מאז אמצע 2009.

האם 'הקרבת' הצמיחה הועילה במשהו? ובכן בשלושת החודשים האחרונים יש הצלחה מסוימת שכן מאז אוקטובר ירדו מחירי בתים חדשים בשבעים הערים הגדולות ב-0.5%. יש עדויות לא רשמיות לגבי ירידות חדות יותר, מה שגרר בשנחאי אפילו מחאה אלימה מצד מי שקנו דירה חדשה במחיר מלא וכמה חודשים אחר כך נוכחו לדעת ששכניהם החדשים קבלו מהקבלן הנחות של עשרות אחוזים.

אבל בחברת הנדל"ן CB Richard Ellisחושבים שהמשבר יתבטא בירידה חדה יותר מכפי שכבר נרשמה במספר העסקאות, אך לא תגיע לצלילת המחירים שהתרחשה בארה"ב. הדברים מתיישבים עם אותן מיליוני דירות שעומדות שוממות וריקות מאדם ב"שכונות רפאים" ענקיות. בעלי הדירות - רבים מהם ספקולנטים שקנו נכסים מכל הבא ליד - עדיין לא מוכנים למכור בהמוניהם את הדירות.

ואולי בצדק מבחינתם, שכן שוק הנדל"ן הסיני - שחוגג עכשיו עשור וחצי - הוכיח שחוץ מאפיזודה קצרה, מחירי הדירות בו נעים בכיוון אחד: כלפי מעלה. וזה לא שהיו להם הרבה אלטרנטיבות שכן החסכונות בבנקים או השכרה של הדירות ב-2% ו-3% תשואה לא יכולים להגן אפילו מפני האינפלציה שירדה רק לאחרונה ל-4%.

מיליוני דירות שוממות

"המשקיעים לא ממהרים למכור משום שהם לא בלחץ. הם מראש קנו בעיקר באמצעות ההון העצמי שלהם, ולקחו משכנתא קטנה או לא לקחו בכלל," אומר אנטון איילרס, האחראי על פעילות נדל"ן למגורים באסיה בחברת הנדל"ן CB Richard Ellis. "אבל מי ש'יפסידו את המכנסיים' זה לא הציבור, אלא היזמים והקבלנים שהתחילו לבנות. אם מדיניות הממשלה תימשך הם ייחנקו מבחינת מימון, ובניינים רבים יישארו לא בנויים".

חוץ מהיזמים כדאי לזכור שממשלות הערים והפרובינציות נסמכות מאוד על הכסף שהן מקבלות מהחכרת קרקעות ליזמים כך שגם הן נפגעות מאוד מהיד הקשה שמגלה בייג'ינג. יותר ויותר מומחים סבורים ששנת הדרקון החדשה - שנחשבת דווקא לשנה של מזל טוב - תוכיח שמחירי הדירות יודעים גם לרדת. מבחינת העולם השאלה החשובה נותרה רכות הנחיתה של הכלכלה הסינית.

בגלל "הילד האחד"

בשנת 1996 לא הייתה במילון הסיני המילה "משכנתא", כך אמר ל"פיננשל טיימס" פקיד סיני בכיר בפיקוח על הבנקים, שרצה לתרגם מסמך שהופיע בו המילה Mortgage.

יש הסבר להיעדרה של המילה מהלקסיקון: עד 1998 כלל לא היה שוק דיור בסין. באזורים העירוניים את הדירות בנתה המדינה ובכפרים האיכרים היו צריכים לבנות את ביתם בעצמם על אדמה שהקצתה להם המדינה או הקולקטיב.

השוק המוכר לנו היום נולד בסוף שנות התשעים כאשר המפלגה הקומוניסטית העבירה את הבעלות על רוב הבתים לידי הדיירים, באופן טבעי הגיעו גם המשכנתאות. אך היקף השימוש בהן עדיין נמוך לעומת המקובל במערב, וכך גם שיעורי המימון שכרגע מגיעים ל-50% ממחיר הנכס בלבד כחלק ממאמצי הצינון. כאן מגיעה לעזרת הצעירים מדיניות "הילד האחד" שמאפשרת להורים, ולפעמים אפילו לסבא ולסבתא, להשלים את ההון העצמי הנחוץ לשם קבלת משכנתא.

 הערים היקרות בסין