קביעת שווי בתום לב

יש שתי שיטות חישוב לקביעת "שווי המכירה" בעסקת קומבינציה: הראשונה מבוססת על שווי השוק של חלק המקרקעין שנמכר מהבעלים לקבלן במסגרת עסקת הקומבינציה, והשנייה מבוססת על שווי השוק של שירותי הבנייה שנותן הקבלן לבעלים, היינו, עלויות הבנייה בתוספת רווח קבלני מקובל.

השיטה הראשונה, המבוססת על שווי השוק של הקרקע הנמכרת, אינה עולה בקנה אחד עם הגדרת "שווי" בסעיף 1 לחוק המבוססת על שווי התמורה שמקבל המוכר ולא על שווי הממכר. לפי ההגדרה, "שווי המכירה" ייקבע על פי שווי השוק של הנכס הנמכר, רק במקרים בהם התמורה נקבעה שלא בתום לב או הושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה.

אמנם, ניתן להניח, כי שווי הנכס שקיבל בעל הקרקע בקומבינציה יהיה זהה לשווי הנכס שמכר לקבלן (חלק מן הקרקע), שכן סביר להניח שבעסקת חליפין מחליפים ביניהם הצדדים נכסים בעלי שווי זהה. יחד עם זאת, יש לציין כי במקרים לא מעטים ייתכנו פערים בשווי.

הגישה המועדפת כיום בפסיקה היא ש"שווי המכירה" בקומבינציה ייקבע לפי שווי שרותי הבנייה שמקבל בעל הקרקע על חלק הקרקע שנותר בידו. רשויות מס שבח קבעו כי התמורה שמקבל בעל הקרקע בעסקת קומבינציה תחושב על פי שווי השוק של שירותי הבנייה שנותן הקבלן, כולל עלויות עבודה וחומרי הבנייה, תכנון ופיקוח ורווח סביר (15%-20%), ומע"מ.

על אף האמור, מנהל מיסוי מקרקעין קבע את "שווי המכירה" בעניין כהנא על בסיס שווי השוק של הקרקע שנמכרה לקבלן ולא על בסיס שווי שירותי הבנייה.

במקרה שנדון בעניין כהנא, היה קיים פער ניכר בין שווי השוק של המקרקעין שנמכרו לחברה הקבלנית לפי קביעת המנהל בסך 1,8 מיליון שקלים, לבין שווי שירותי הבנייה הניתנים לבעלים בסך 968 אלף שקל (לפי החשבונית שהוצאה על ידי הקבלן בגין שרותי הבנייה).

ועדת הערר קבעה כי מן הראוי היה לבסס את חישוב "שווי המכירה" בנסיבות המקרה על החשבונית שהוצאה בגין עלויות הבנייה ולא להעדיף על פניה הערכה תיאורטית של שווי השוק של המקרקעין שנמכרו. עוד קבעה הוועדה, כי שווי עלויות הבנייה, לפי שמאות שערך המנהל, העומד על 6,740 ש' למ"ר, גבוה משמעותית משווי עלויות הבנייה המקובלות במועד עריכת העסקה, וגם מטעם זה יש להעדיף את עמדת העוררים על פני עמדתו של המנהל. פסק הדין צפוי גם להשפיע על קביעת השווי במיסוי עסקאות מכוח תמ"א 38. מנהל מיסוי מקרקעין צפוי לערער על פסק הדין. (ו"ע 1443-12-09 כהנא)

הכותבים מומחים לדיני מקרקעין