יו"ש זה גן עדן למשקיעי חוץ

וק מיסוי מקרקעין מטיל מס ברגיל על מכירת זכות במקרקעין בישראל. עם זאת, החוק הרחיב את תחולת המיסוי במקרקעין שמחוץ לישראל אך נמצאים ביו"ש. בדומה, נחקק בפקודת מס הכנסה סעיף המרחיב את תחולת המס על פי הפקודה גם לפעילות עסקית באזורים אלה. שני סעיפים אלו מרחיבים את התחולה של המיסוי הישראלי על שטחי יו"ש, מוגבלים לתושבי ישראל ואזרחיה ולתאגידים שחלק מבעלי מניותיהם הם תושבים או אזרחים, לפי החלק היחסי שלהם בבעלות.

לאור זאת, מכירת מקרקעין מתושבי חוץ חסרי זיקה כלשהי לישראל לא חייבת במס שבח, אם החזקת המקרקעין מוגדרת כ"החזקה הונית" ואילו אם היא פרותית, לא יחויב המוכר במס הכנסה או במס חברות.

בנוסף, במקרה שהרוכש הוא תושב חוץ, לא תהייה העסקה חייבת גם במע"מ, ולמעשה מדובר בגן עדן מיסויי למשקיעי חוץ, בייחוד לאלה אשר אינם חייבים במס במקום מושבם. בשל אי-החיוב, אין אפילו חובה לדווח על העסקה למינהל מיסוי מקרקעין. במקרים שבהם הרוכשים הם תושבי ישראל, הם ממלאים טפסי דיווח, ומינהל המיסוי מקפיד שלא לחייב את המוכר ורק את הרוכשים.

נעיר כי כאשר מדובר בתאגיד שנרשם במדינה זרה בבעלות בעלי מניות זרים לחלוטין לישראל, עדיין ניתן יהיה למסותו מכוח שליטה וניהול בישראל כתושב ישראל, ככל שהתאגיד מנוהל מישראל ולכן יש להקפיד על ניהולו ב"אזור" של התאגיד. כאשר מדובר באזרח ישראלי, שהוא תושב מדינת אמנה, הוא יהיה פטור מהחבות ע"פ הדין הפנימי על אף הוספת נישומים אלה לחייבים במס שבח והכנסה.

זאת מכוח אמנות למניעת כפל מס, הממסות רווחי הון רק במקום המושב, ובהינתן שברור כי מדינות אמנה אינן מתייחסות למכירה כמכירת מקרקעין בישראל החייבת במס לפי האמנות, אלא כמקרקעין מחוץ לישראל אשר עליהם חלה ברירת המחדל של מיסוי לפי מדינת התושבות.

על אף שמבחינה פורמלית הפטור ממס שבח חל גם על מס רכישה, למעט פטורים שבחוק עצמו, ואז לכאורה יש פטור ממס רכישה הנובע מהפטור ממס שבח לפי האמנה יהא הרוכש אשר יהא, ניתן להניח כי רשויות המס יילחמו בטענה זו, כאשר מדובר ברוכש ישראלי.

הכותבים הם ממשרד זיו שרון ושות' עו"ד ואלתר עו"ד