"פקיד יכול להתעורר בבוקר, לעשות 'פו' - והלכו מיליון דולר"

אחד התנאים ליזמות המוצלחת היא היכולת לזהות לפני כולם את "הדבר הבא". בענף הנדל"ן, שבו "הדבר הבא" הוא המקום הבא, היזם מזהה את "הדבר", האזור זוכה לעדנה ויזמים אחרים הולכים בעקבותיו ונהנים מפירות הפיתוח. אלא שהתמשכות תהליכי התכנון - בירוקרטיה שאיתה נאלצים יזמי הנדל"ן להתמודד באופן קבוע מולידה מצבים שדווקא היוזמה שהייתה הראשונה באזור היא שמתעכבת, בעוד שפרויקטים אחרים בסביבה כבר משגשגים.

דוגמה אופיינית למקרה כזה הוא מתחם לפיד, על דרך אילת בואכה יפו בדרום-מערב תל אביב, שבו מקדמת חברת דרינל ביזנס מיזם מגורים ומלונאות בהיקף עשרות אלפי מ"ר. הקרקע, שנקנתה לפני שנים, עדיין עומדת בשיממונה, למרות הפיתוח ונסיקת המחירים באזור.

"את החברה הקמנו ב-2005, כשהיה כאן מיתון. חיפשנו יהודים מארה"ב שיבואו להשקיע בישראל", מספר דרור קורן, מנכ"ל משותף בחברת דרינל. "חשבנו להביא את הישראלים להשקיע ביפו והתחילו לדבר אז על הרכבת הקלה". קורן היה אז קבלן שחיפש דרך ליזמות, הוא חבר ליצחק צפתמן, סמנכ"ל נכסים ובניין לשעבר שפרש אחרי שנמכרה לנוחי דנקנר, ויחד חיפשו גב כלכלי לפיתוח קרקע בדרום העיר. הזרז היה שטח שחברת דלק נדל"ן עמדה למכור בין רחוב אילת לבין מה שהיום הוא מתחם התחנה. קורן מספר: "מאוד האמנו במיקום וידענו שיש אפשרות לחבר לשטח של דלק נדל"ן שהשתרע על 6.5 דונם, עוד 5.5 דונם של מינהל מקרקעי ישראל. הרעיון היה להקים מיזם שיעיר את האזור".

- כך שיווקתם למשקיעים?

"כן, ואני יכול להגיד לך שעברנו כמה משקיעים. הייתה שנה קשה אז, והיה צריך להאמין. המשקיעים הישראלים היו מאוד פסימיים והנחנו שיהיה יותר קל למצוא משקיעים ציוניים בחו"ל, ואכן מצאנו - בארצות הברית, אנשים מתחום היהלומים".

- איך עובד ההסכם ביניכם?

"אנחנו עצמאים שעובדים מולם על ריטיינר חודשי ונהנים מאחוזים מהרווח של הפרויקט. אני כמו טייס: לוקח אותם להמראה, מלווה אותם עד לנחיתה, ואם כל המסלול עבר בשלום אני נהנה מהרווח. ככה אני גם נוטל חלק בסיכון, אמנם לא כמוהם בהון, אבל יש מצב שאם הם מפסידים, אז גם אני מפסיד".

שינוי ייעוד

במרכז החזון שמכר קורן למשקיעים עמד מתחם לפיד, אבל בשבע השנים שעברו מאז, אין התקדמות בשטח. "זה בגלל שאנשים מפחדים לקחת אחריות" מתאר קורן את השתלשלות העניינים. "זה המגרש הכי גדול היום על קו החוף. היו לנו 350 אחוזי בנייה למגורים בתקופת דני קייזר (מהנדס עיריית תל אביב לשעבר, א"ח) שרצה מגדל אחד, אחר כך נכנס לתפקיד חזי ברקוביץ' (מהנדס עיריית תל אביב לשעבר, א"ח) שאמר שהוא רוצה לבחון שוב את העסקה ודיבר על שני מגדלים כי אחד יעמיס על האזור. רצינו ללכת לקראתו והגענו להסכמה על הפקדה בוועדה המקומית. ביום של הוועדה, ברקוביץ' היה בפריז ושלח מייל לחברי הוועדה שהפרויקט צריך להיות משולב - גם מגורים וגם מלונאות".

- זה היה רק למגורים?

"בהתחלה כן, בערך 50 אלף מ"ר ברוטו. נדהמנו כששמענו את זה והחלטנו לקפל הכול וללכת. ערך קרקע מלונאית היא חצי עד שליש ממגורים, ועלויות הבנייה הן פי אחד וחצי. צריך לחשוב מי רוצה מלון ואיזה מלון. כל מה שהשקענו בתכנון צריך לזרוק לפח".

- איפה זה עומד היום?

"היום אנחנו מוכנים לשלב מלונאות. אבל הדרישה של העירייה היא 150% מלונאות ו-200% מגורים. אנחנו הצענו פשרה: 75% מלונאות ו-275% מגורים. אף חברה לא רוצה מלון בסדר גודל כמו שהעירייה דורשת, זה יותר גדול מהילטון. המגורים צריכים לכסות את המלונאות כדי שיהיה רווח. אי אפשר לבנות פיל לבן ואחר כך להגיד לרשתות המלון: 'בואו היכנסו לתוכו'".

עיריית תל אביב, מצדה, טוענת שבמאי השנה התקיימה ישיבה בנוגע לתמהיל השימושים. בישיבה שהתקיימה בלשכתו של עודד גבולי, מהנדס העיר הנכנס שהתיישב על כסאו זה במאי השנה, הוצגו אפשרויות שונות לקידום התוכנית בשטח, ואולם לדברי העירייה, "תשובת היזמים", מבוששת להגיע.

- איך באמת נראית הבירוקרטיה מבחוץ?

"המשקיעים מחו"ל לא מבינים את המנטליות. הם אומרים שצריך לעשות פה מהפכה להזיז אותם, להעיר אותם. אנחנו מנסים להסביר, הבאנו אותם לפגישות כי הם חשבו שאנחנו לא עובדים. הם עוברים במקומות אחרים בעולם ושואלים אותנו אם ישראל מדינת עולם שלישי. ומה לעשות, בקטע הזה אנחנו באמת עולם שלישי.

"פקיד יכול להתעורר בבוקר, לעשות 'פו', והלכו מיליון דולר. יש פה פחד, חוסר החלטה, חוסר רצינות ויותר מזה זלזול ביזמים. אין יזם שבא לעשות פרויקט גדול בארץ ולא חיכה 10 עד 15 שנים. משקיעים שבאים מחו"ל מצפים לשטיח אדום. אנחנו מסבירים להם שכאן מקבלים שטיח לבן שנהיה אדום מדם".

- כמה עלה לכם המתחם ב-2005?

"את שני המגרשים יחד קנינו ב-20 מיליון דולר ולזה הצטרפו הוצאות נוספות על פינויים. היום הקרקע שווה מאות מיליוני שקלים. היו לנו הצעות למכור אבל ויתרנו על כולן".

- מה מצב השוק היום? נסגרות עסקאות?

"אני בודק בין 60 ל-80 עסקאות בשנה וסוגר אחת".

למה קשה לסגור? "רוב האנשים בישראל ירשו את המגרשים. זה לא שהם עבדו וקנו אותם. פעם היה מס רכוש וכל שנה שהבעלים לא מכר את המגרש הוא שילם 1.5%. היום כשאין מס על הקרקע, ליורשים למעשה אין הוצאות. אם יש על השטח בניין - משכירים; ואם הבניין הוא חורבה - מכסים את החלונות ומקבלים פטור מארנונה".

בשבוע שעבר התברר שעליית המחירים בת"א התחדשה, מה דעתך? "אין ספק שהמחירים יעלו עוד, אין היצע, הביקוש נמשך: אנשים ממשיכים להתחתן ולהתגרש, והעסקאות שעושים היום יקח עוד הרבה זמן עד שיבשילו להיצע זמין".

תשובה הולמת למגדלים

בעוד מתחם לפיד תקוע, התקדמה דרינל ביזנס בפרויקטים אחרים. אחד מהם הוא אמריקן וילג' במושבה האמריקאית, מהעבר השני של דרך אילת בת"א. קורן מספר שהם היו בטוחים שהמושבה האמריקאית תתפתח בעקבות מתחם לפיד, ובמציאות - קרה ההיפך.

"כמו שאני אומר דברים רעים על העירייה אני יכול להגיד גם דברים טובים", אומר קורן ומתייחס למיזם זה ולעלויות שגבתה התוכנית המיוחדת במקום: "התב"ע שימרה 70% מהבניינים ולכן מבני הפרויקט חיקו את מראה המושבה הישנה: תריסי עץ, עמודי עץ, מרפסות וגגות רעפים", הוא מפרט.

את המגרש, 3.1 דונם, קנו ב-16 מיליון שקל בסוף 2007. יש בו 23 דירות בשלושה בניינים, שמחירן התחיל לדבריו ב-23 אלף שקל למ"ר והיום הגיע ל-32 אלף. הדירה היקרה ביותר שנמכרה עד כה היא שתי דירות שחוברו לאחת ב-8.5 מיליון שקל. "זה סכום סביר ונותן מענה למי שלא רוצה לגור במגדל", הוא אומר.

קורן מספר שכדי להרחיב את הפרויקט, רכשה החברה מגרש פרטי בשטח 100 מ"ר בצמוד למגרש עליו נבנה הפרויקט. המחשבה הייתה לאחד את המגרשים ולספח אותו לפרויקט. התהליך הזה, שעל פניו נשמע פשוט, לקח לדברי קורן לא פחות משנה וחצי.

"זה רק לפרוצדורה וזה אבסורד. עושים רפורמה ענקית במינהל ורוצים להעביר לאנשים את הבעלות על הקרקע. איך יעשו את זה אם הם לא מסתדרים עם 100 מ"ר?", שואל קורן.