הבעיה מספר אחת של הממשלה החדשה היא מצוקת הדיור

"ממשלת הליכוד תביא לפתרון בעיות הדיור. המצב שלפיו צריך 8.2 שנות עבודה כדי לרכוש דירה ישונה בתקופה שלי, והדירה תהיה בהישג יד של כל זוג צעיר". הדובר הוא בנימין נתניהו. השנה היא 1996, ערב הבחירות לכנסת ה-14, שאחריהן ימונה נתניהו לראשונה לעמוד בראשות הממשלה. באותה שנה, מחירי הדירות עלו ב-16% (עלייה דולרית של 9.5%). דירת חמישה חדרים ברמת גן כבר גירדה מלמטה את המיליון שקל (295 אלף דולר) והארץ רעשה.

מה שמדהים בגלגל ההיסטורי הוא שנתניהו אכן הצליח. בשנים 1998-1999 ירדו מחירי הדירות בישראל דולרית ב-10% והמגמה השלילית הייתה ברורה. רק שבמקום לקבל זרי פרחים, נתניהו איבד באותה שנה את השלטון לטובת חברו הקרוב, אהוד ברק. כך סיכמנו ב"גלובס" את הקדנציה הראשונה של נתניהו כראש ממשלה: "ירידת מחירים ופשיטות רגל: הקדנציה של בנימין נתניהו, שהוא גם שר השיכון בפועל, היא קדנציה של משבר והאטה חריפה בענף הנדל"ן". שוק הדיור קפא, קבלנים התמוטטו, ההכנסות ממסים התכווצו, עשרות אלפי מפוטרים הלכו הביתה - מבלי שמישהו התנחם מהעובדה שנרשמה ירידת מחירים ריאלית בשוק הנדל"ן.

חשוב מאוד להכיר את ההיסטוריה העגומה הזו. זה לא רק המשרה של נתניהו (ושל לפיד, ושל בנט) או הבנקים של פישר שעלולים להתערער ממצב של ירידת מחירים בשוק הדיור, אלא מדובר בחשש אמיתי לכלל המשק. אם כבר, דווקא הדיבורים על כך שיהיה מדובר בתהליך הדרגתי אמורים להדאיג שבעתיים את קברניטי המדינה. מי יקנה דירה היום, אם מובטח לו שמחר יהיה זול יותר. ומי יקנה מחר, אם כדאי יהיה לחכות למחרתיים.

ובכל זאת - אולי כמו לפני 14 שנה - בממשלה החדשה כנראה מפנימים שאין ברירה: כיוון שאין שום סיכוי בשנת 2013 לזוג צעיר ונורמטיבי להגיע להון עצמי מינימלי כדי להשתעבד למשכנתא ולקנות דירה; כיוון שכבר עלינו ל-11 שנות עבודה כדי לרכוש דירה (131 משכורות בממוצע לפי הדיווח האחרון, ולא נראה שמכיוון עליית המשכורות יכולה לבוא לנו הישועה); כיוון שרק בסוף השבוע דיווחה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על עלייה של עוד 1.7% במחירי הדירות בינואר - 77% מאמצע 2007; וכיוון שהמחזוריות הכלכלית מוכרחה בשלב כלשהו לעשות שוב את שלה.

מצוקת הדיור היא הבעיה מספר אחת העומדת לפתחה של הממשלה, גם אם הפתרון יצטרך לבוא על חשבון פגיעה כלשהי באיתנות הבנקים ובאלפי המעסיקים והעובדים שחגגו בשנים האחרונות על התנפחותה של בועת הנדל"ן. מוטב לדעת שהגלגל מוכרח להתהפך, ולהקדים את התרופה למכה.

ואולי העובדה שמשה כחלון עדיין בתמונה, ומינויו ליו"ר רשות מקרקעי ישראל החדשה אפילו נכנס להסכם הקואליציוני, צריכה להזכיר לנו את יתרונות שיטת ה"זבנג וגמרנו". במקום להיכנס שוב לעשור של קיפאון וירידת מחירים (משנת 1998 ועד 2007 ירדו המחירים ריאלית ב-22%), כדאי להרהר באפשרות לחתוך מחירים באבחה אחת.

בשוק הסלולר, למי ששכח, הסכים כחלון לוותר על מיליארדים כדי לשנות מן היסוד את מפת התחרות. פרטנר שילמה בשנת 1998 סכום של 1.4 מיליארד שקל עבור רכישת תדרים, בעוד הוט וגולן טלקום קיבלו מכחלון את אותם תדרים לגמרי בחינם (בתנאי שיעמדו ברף מסוים של לקוחות בתוך חמש שנים). באופן דומה, רק דמיינו שכחלון יחלק פה מלאי גדול של קרקעות בחינם, או כמעט בחינם - בתנאי שהקבלנים ישווקו עליהן דירות זולות בתוך כך וכך שנים, על אפם וחמתם של "טייקוני" הדור הישן. זאת, בתנאי שיהיה מדובר בכמות שתערער מהיסוד את כל עולם המחירים הישן, ולא כזו שרק תיתן לכמה מאות או אלפי מאושרים דירות בהנחה.

ומי שקנה דירה במחיר הישן והמטורף? זב"שו. שפשוט יבליג וישלם מדי חודש את המשכנתא הגבוהה, בדיוק כמו עשרות אלפי ישראלים שעדיין תקועים עם התעריף הישן לחברת הסלולר. ושלפחות ישמח שלילדים ולאחים שלו יהיה שפוי וקל יותר לקנות דירה.

 שינויים ריאליים במחירי הדירות

 מספר המשכורות הנדרשות לשכיר ישראלי לרכישת דירה

מנכ"ל התאחדות בוני הארץ: "הבטיחו אלפי עובדים שלא הגיעו"

אליאב בן שמעון, מנכ"ל התאחדות בוני הארץ, מציין כי על מנת להגדיל את מלאי הדירות על שרי השיכון והפנים להגדיל את היקף הקרקעות המתוכננות והמאושרות במוסדות התכנון ולהאיץ שיווק קרקעות מתוכננות ומפותחות, תוך טיפול בחסמים וצעדים משלימים כמו מתן פתרונות למצוקת האשראי ולמחסור בכוח אדם.

לדבריו, "כבר יותר משנה מבטיחים בממשלה להקים קרן של מיליארדי שקלים מכספי ערבויות בגין מע"מ על דירות חדשות אך הקרן עדיין לא החלה לפעול. לפני יותר משנה וחצי התקבלה החלטה להגדיל את מספרם של העובדים הזרים אך עד כה הגיעו מאות עובדים בלבד. קיים מחסור גם במהנדסים ומנהלי עבודה. בנוסף נחוץ פיקוח על רגולציה בענף המייקרת את עלות הבנייה, שגדלה בעשור האחרון בממוצע בכ-204 אלף שקל". לפי בן שמעון, הממשלה חייבת להאיץ פרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38) כאמצעי המרכזי להגדלת היצע הדירות במרכזי הערים בטווח הקרוב, אך לשם כך נדרשת התערבות ממשלתית לקיצור הליכי הביורוקרטיה. זאת, דרך קביעת הדיונים התכנוניים בפרויקטים אלה ואישורם דרך ועדה אחת (ועדת תכנון אחת או וד"ל), קביעת מע"מ בשיעור של 0% שיאפשר קיזוז תשומות רלוונטיות, ויצירת פלטפורמות מימוניות לפרויקטים מסוג זה. הפעולות צריכות להיעשות במקביל לשכלול של שוק הדיור להשכרה ביצירת מסלולים נוספים על הקיימים לעידוד קבלנים לבניית פרויקטים להשכרה.

לגבי הרפורמה בחוק התכנון והבנייה, שתקועה כיום, אומר אליאב כי "יש לפשט את תהליכי התכנון ולהרחיב את הסמכויות של הוועדה המקומית. הממשלה חייבת לקדם במהירות את הרפורמה בחוק התכנון והבנייה. יחד עם כל הצעדים הקשורים לשוק הבנייה למגורים אסור לממשלת ישראל להיגרר אחר הקולות הקוראים לקיצוץ רוחבי בתחום התשתיות והבנייה הציבורית. קיצוץ כזה יהיה בכייה לדורות, שכן השקעה בתחום התשתיות מהווה מנוע צמיחה מרכזי לכלכלת ישראל. בנוסף תחום התשתיות והבניה החוזית שלובים יד ביד עם תחום הבנייה למגורים וכל קיצוץ מתחום זה משמעו עיכוב בפרויקטי בנייה למגורים ויצירת חסם נוסף בהגדלת היצע הדירות".

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "להגדיל את הצפיפות השערורייתית של פחות מ-12 יח"ד לדונם"

"הממשלה צריכה להגדיר דיור בר השגה להשכרה כיעד לאומי ולא פחות, כמו שהיא מתקצבת סלילת כבישים. הניסיון המצטבר כבר הוכיח שהמוסדיים מדירים רגליהם משוק הדיור להשכרה, עקב חקיקה שאינה מעודדת מספיק בנייה כזו ועקב תשואות שאינן משקפות את הסיכון. במצב עניינים כזה וכל עוד הליכי חקיקה דורשים את זמנם, חייבת הממשלה להכניס יד עמוקה לכיס ולהתחיל לבנות בעצמה, על קרקעותיה, בנייה להשכרה. הפרויקטים יושכרו על ידה ולאחר מכן ניתן יהיה לשווקם כעסקאות תשואה למוסדיים ואולי אפילו לחייבם בחוק להשקיע חלק מכספי הפנסיה של ציבור החוסכים במיזמים האלה.

נושא נוסף בו חייבים להתחיל ולטפל ביתר שאת הוא נושא ההתחדשות העירונית. משאב הקרקע באזורי הביקוש בוזבז והצפיפות בחלק מהאזורים שערורייתית, ונופלת מ-12 יחידות דיור לדונם. יש מקום להקמת וד"לים ייחודיים לתכניות התחדשות עירונית ואולי הגיע הזמן שבמינהל התכנון במשרד הפנים ירימו את הכפפה ויכינו תכנית מתאר ארצית המסמנת את כל מתחמי הפינוי בינוי הרלוונטיים, בפריסה ארצית. זאת, בלוויית חקיקה אגרסיבית יותר בנושא ההתחדשות העירונית ודיירים סרבנים, שעשויה לשחרר קרקע למאות אלפי יחידות דיור במרכזי הערים, לב אזורי הבי קוש. גם בתכניות תמ"א 38 יש מקום לשינויים ושיפורים, בעיקר בנושאי מיסוי נדל"ן".

דנוס סבור כי על שר השיכון החדש אורי אוריאל להמשיך לשווק קרקעות במלוא המרץ, תוך הבנה שהקרקעות בקרבת אזורי הביקוש הן אלה המסוגלות לשנות את המגמה של מחירי הדיור. "אריאל צריך להביא בחשבון שללא סיוע תקציבי בנושא תשתיות, קידום תוכניות מתאר על ידי המינהל הוא חשוב, אך לא יהיה אפקטיבי בטווח הקצר". בנוסף סבור דנוס כי על אריאל ללמוד מטעויות קודמו השר אריאל אטיאס. "זה לא נכון לדבר על הפחתת מחירי הדיור", אומר דנוס, "על שר השיכון, שהוא משווק הקרקע הגדול במדינה, לדעת שאטרקטיביות המוצר שבידיו תיפגע וההצהרות ישיגו בדיוק את המטרה ההפוכה".

עוד סבור דנוס כי על שר האוצר הנכנס יאיר לפיד "לשנות את הרוח המנשבת במשרד האוצר - ממגמה של התערבות באמצעות הצהרות בלבד בעיקר, להתערבות אקטיבית בשוק באמצעות הגדרת יעדים חדשה. בנייה להשכרה כיעד לאומי ובמימון ממשלתי, רק כך ניתן יהיה לייצב את מחירי השוק במהירות ולהביא בשורה למעמד הביניים. בנוסף, ע"י צעדים משלימים כגון השבת מס הרכוש על קרקע מופשרת לבנייה ומיסוי כבד על תושבי חוץ הקונים דירה בישראל למטרות השקעה/ תיירות". דנוס סבור כי לא נכון לפגוע בשוק המשכירים בשלב זה. "בהיעדר אלטרנטיבה לציבור, הם אלה המנהלים כיום בפועל את שוק ההשכרה במדינת ישראל. כל הכבדה עליהם תגולגל ישירות לפתחם של השוכרים והמטרה שתושג תהיה הפוכה".