גזרות הנדל"ן של יאיר לפיד

הצעת התקציב של משרד האוצר לשנים 2014-2013 כוללת גזרות מס קשות בתחום מיסוי דירות המגורים. בין הגזרות הבולטות ניתן למצוא את ביטול הפטור ממס שבח, בידי מי שמחזיק יותר מדירת מגורים אחת (ביטול הוראת סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין), ובמקומו יוטל מס שבח בשיעור של 25% החל מ-1/1/2014. כמו כן, על-פי ההצעה יוטל מס רכישה על רוכשי דירת מגורים יחידות בשיעור של 3.5%, למעט מי שרוכש דירה בפעם הראשונה בחייו. ההצעה מציבה לראשונה תקרה לפטור ממס שבח לדירות יוקרה עד סכום של חמישה מליון ש"ח. בנוסף, על-פי ההצעה יבוטלו פטורים ממס שבח והטבות במס רכישה לתושבי חוץ.

התוכנית הכלכלית של משרד האוצר מקדמת מהפכה בתחום הפטור המיועד לדירת מגורים מזכה. עד היום היו קיימים בחוק שני מסלולי פטור: האחד, פטור כללי, מכוח סעיף 49ב(1) לחוק, המיועד למי שברשותו יותר מדירת מגורים אחת וניתן לנצלו פעם בארבע שנים. המסלול השני, פטור לדירת מגורים יחידה, מכוח הוראת סעיף 49ב(2) לחוק, ומיועד למי שזו דירתו היחידה. פטור זה ניתן לנצל כל 18 חודשים.

במסגרת הצעת התקציב בוטל מסלול הפטור הכללי, המיועד למי שבידיו יותר מדירת מגורים אחת. מכאן עולה, שרק מי שמחזיק בדירת מגורים יחידה יהיה זכאי לפטור מלא ממס שבח. כל מי שמחזיק יותר מדירת מגורים אחת, יתחייב במס שבח בגין מכירת דירת המגורים. מס השבח שיחול על מכירת דירת מגורים שאיננה יחידה (להלן: "הדירה הנוספת") יהיה בשיעור של 25%, בדומה לשיעור מס השבח/מס רווחי הון ליחיד כיום.

התכלית שעמדה ביסוד ביטול המסלול הכללי של הפטור המיועד למכירת דירת מגורים מזכה, היתה למנוע ניצול הפטור בידי משקיעים. בנוסף, לפי עמדת האוצר הפטור הכללי יוצר עיוות מס ביחס לאפיקי השקעה אחרים הממוסים (למשל, בשוק ההון) ומוביל להשקעת יתר בתחום דירות המגורים אשר גורמת לצמצום היצע דירות המגורים ולעליית מחירי הדירות.

כדי לא לפגוע בהסתמכות על המצב החוקי הקודם, החיוב במס שבח על הדירה הנוספת יחול החל מיום 1/1/2014 כך שהשבח בדירת המגורים המיוחס לתקופה שעד תחולת התיקון המוצע יהיה פטור. ההצעה קובעת כי ייקבעו הוראות מעבר לגבי מכירת דירות שנרכשו לפני תחולתו של התיקון המוצע.

לצד ביטול המסלול הכללי של הפטור לדירת מגורים, ההצעה מצמצמת את הפטור ממס שבח למתנות בין קרובים, באופן שלא יחול יותר על אחים ובני זוגם. כמו כן, לאור ביטול המסלול הכללי של הפטור, לפי ההצעה יוארכו תקופות הצינון, החלות על מתנות בין קרובים.

גם הפטור לדירות ירושה צומצם באופן שרק אם המוריש היה בעלים של דירת מגורים יחידה והיה זכאי במועד פטירתו לעשות שימוש בפטור, יהיו היורשים זכאים לפטור נוסף ועצמאי - תחת הפטור שהמוכר היה זכאי לו. על-פי המצב החוקי הקיים, הזכאות לפטור נבחנת במועד מכירת הזכויות בידי היורש ולא במועד פטירתו של המוריש.

בהתאמה צומצם גם הפטור מכוח סעיף49ה כך שהפטור החד-פעמי הניתן לתא משפחתי במכירת שתי דירות לצורך רכישת דירה חילופית יינתן רק אם לתא המשפחתי שתי דירות מגורים בלבד, באופן שהדירה החילופית הנרכשת תהיה דירתם היחידה.

בהתאם להצעת התקציב, יוטל מס רכישה בשיעור של 3.5% על כל מי שרוכש דירת מגורים, אף אם מדובר בדירת המגורים היחידה שלו. למעט מי שרוכש דירה בפעם הראשונה בחייו ולא היתה רשומה על שמו בעבר דירת מגורים אחרת.

ההצעה כוללת החמרות גם בתחום של דירות היוקרה. ההצעה מציבה לראשונה תקרה לפטור ממס שבח לדירות יוקרה עד סכום של חמישה מליון ש"ח, אף אם מדובר בדירת מגורים יחידה של המוכר. דירה ששווי מכירתה עולה על חמישה מליון ש"ח יפוצל השבח, לשבח חייב במס ולשבח פטור בהתאם ליחס שבין תקרת הפטור לסך כל שווי המכירה.

הכבדה נוספת בשיעורי מס רכישה, תחול על דירות יוקרה הנרכשות בסכום של מעל חמישה מליון ש"ח. תיקבע מדרגה נוספת של מס רכישה בשיעור של 8% בגין רכישת דירות יוקרה בסכום העולה על חמישה מליון ש"ח.

במסגרת ההצעה בוטלו הפטורים ממס שבח (גם על דירת מגורים יחידה) וההטבות במס רכישה לתושבי חוץ (לדירת מגורים ראשונה) וזאת כדי למנוע הסטת מס לטובת מדינת התושבות של המוכר.

על-פי ההצעה יהפכו הוראות המקדמה, המטילות על הרוכש תשלום מקדמה על חשבון מס השבח של המוכר, אשר פקעו ביום 31/3/2013 להוראות קבע בשל תרומתן לגביית המס ולהבטחת זכותו של הרוכש לרשום את זכויותיו במקרקעין.

בהתאם להצעת התקציב, הקצאת מניות באיגוד מקרקעין תיחשב כ"פעולה באיגוד" לצורכי מס רכישה, זאת בניגוד למצב החוקי הקיים לפיו הקצאה איננה נחשבת כפעולה באיגוד ואיננה מתחייבת במס רכישה.

החמרה נוספת חלה בתמורה במזומן המתקבלת בגין מכירת יחידה שאינה דירת מגורים בפרויקט של פינוי-בינוי, הוצע להבהיר כי התמורה המתקבלת במזומן בשל מכירת יחידה שאינה דירת מגורים, חייבת במס שבח.

עו"ד ירדנה סרוסי, יועצת משפטית למשרדי מיסוי מקרקעין תל אביב ומרכז. מנהלת מחלקת מיסוי בינלאומי ברשות המיסים.

עו"ד מאיר מזרחי, לשעבר מנהל תחום מיסוי מקרקעין בנציבות מס הכנסה ויועץ משפטי למשרדי מיסוי מקרקעין ופקיד השומה.