הסתרת תביעה תבטל עסקה

משא-ומתן בין מוכר לבין קונה, מתחיל בדרך כלל בגישושים ראשונים בין המוכר לבין הקונה וללא התערבות של איש מקצוע כעורך דין. אמנם הדעה הרווחת היא כי עדיף לא לחתום על זיכרון דברים, אך מעטים מסוגלים להתאפק ולא לחתום, עת הם מגיעים לנכס שחיפשו זמן רב (במקרה של קונה) או עת הגיע אליהם קונה המעונין בנכס והמוכן לשלם מחיר שהם רוצים (במקרה של מוכר). לכן זו גזרה שהציבור לא יכול לעמוד בה.

כל עוד המוכר והקונה מגלים זה לזה את כל ההיבטים הרלוונטיים לעסקה כגון מצב פיזי ורישומי של הדירה מזה ויכולות מימון של הקונה מזה, וכן כל עוד הצדדים מודעים להיבטי מיסוי של העסקה כגון היטל השבחה, מס שבח, מס רכישה, אז זיכרון הדברים מבשיל בדרך כלל לידי חוזה מחייב, אך לעיתים מי מהצדדים מבקש להתנער מזיכרון הדברים ולבטל אותו כלא היה.

לעיתים מי שרוצה לבטל את זיכרון הדברים הינו הקונה אשר מצא נכס יותר זול. ולעיתים זה המוכר שמצא קונה יותר טוב. אך לעיתים, הביטול נובע ממחלוקת אמיתית שנוצרה או על עובדה שנודעה למי מהצדדים רק לאחר החתימה על זיכרון הדברים.

כידוע זיכרון דברים יכול בנסיבות מסוימות להוות סוג של חוזה מחייב והשתחררות ממנו כמוהו כהשתחררות מחוזה ממש. לאחרונה בית משפט השלום בראשון-לציון, בפני השופטת דפנה בלטמן קדראי, נדרש לסוגיה של ביטול זיכרון דברים מצד הקונה, אשר טען כי המוכר שלו לא גילה לו על קיום הליך של תביעה בין המוכר לבין הקבלן שבנה את הדירה, ולו ידע זאת לא היה נקשר בזיכרון דברים לרכישת הדירה.

בעניין זה, הזוג בלום חתמו בשנת 2010 על זיכרון דברים לרכוש דירה של הזוג ליבנה בעיר ראשל"צ. על פי זיכרון הדברים הצדדים היו אמורים לחתום על הסכם מפורט תוך שבעה ימים אך המו"מ נכשל ולבסוף החוזה לא נחתם וכל צד טען כלפי הצד שכנגד להפרת זיכרון דברים.

בלום טענו כי ליבנה הטעו אותם עת לא גילו להם את דבר התביעה של בלום כנגד הקבלן בגין ליקויי בנייה ואי-התאמות שהיו בדירה. עקב כך בלום דרשו לקבל 10,000 שקלים ששילמו במעמד זיכרון הדברים וכן פיצויים על נזקים נוספים. לעומת זאת ליבנה טענו כי התביעה נגד הקבלן נגעה בדברים מינוריים ותיקונים שוטפים וכי אי גילוי העובדה, לא מעלה ולא מורידה. השופטת בלטמן לאחר ניתוח של העובדות וכתבי הטענות מוצאת טעם בטענה של בלום לפיה, אי גילוי עצם קיום תביעה נגד קבלן שבנה דירה יש בה משום חוסר תום-לב והטעיה.

לפי קביעת השופטת בלטמן, "...ואף אם התביעה נגד הקבלן הייתה ממוקדת ונעדרת חשיבות לגופה, שוכנעתי כי לו היה בידי בלום מידע זה עובר לחתימה, היה בכך להשפיע על התקשרותם בזיכרון הדברים".

כמו כן נקבע כי מחילופי טיוטות בין ב"כ הצדדים הייתה ניכרת הדאגה של בלום ממצב היחסים עם הקבלן, דבר שנודע להם לאחר חתימת זיכרון דברים. בלום איבדו כל אמון בליבנה, ובמצב הדברים זה שאין אמון בין קונה לבין מוכר אין טעם להמשיך בעסקה.

לבלום היו טענות נוספות אך הן נדחו באשר לא הוכחו. לדוגמא בלום טענו כי בשל הבעיותעם הקבלן, לא ניתן לקבל משכנתא על מימון הדירה, טענה שנדחתה על ידי השופטת בלטמן.

הוכח כי בינתיים ליבנה הצליח למכור את הדירה לאחרים תוך התייחסות לכך שאותם קונים אמורים לקבל משכנתא, דבר המוכיח כי קבלת משכנתא לא הייתה בלתי אפשרית, ומה גם שלא הובאה כל ראיה המוכיחה כי הקבלן לא היה משתף פעולה בעניין זה.

טענה נוספת של בלום בעניין הקטנת שטחי החניה כליקוי בנייה נדחתה גם כן, עת הוכח כי בלום רכשו את הדירה כמו שהיא ובגודל ובתנאים כפי שהיא בעת שחתמו על זיכרון הדברים ולכן אין להם בעניין זה עילת תביעה.

פסק דין הנ"ל מהווה אות הזהרה למוכרים ולקונים כאחד. על כל צד ובעיקר המוכר אשר אצלו כל המידע אודות הדירה, ליזום ולחשוף מיוזמתו כל מידע (פשוטו כמשמעו) בנוגע לדירה לקונה ולא לחשוב האם זה רלוונטי או לא.

תא (ראשל"צ) 5057-09-10 חן בלום נ' זאב ליבנה; דפנה בלטמן קדראי; 04/04/13)

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובנייה.