"אף בנק לא יעמיד אשראי לפרויקט נדל"ני עם רווח של 8%"

במשרדי הממשלה בוחנים תוכנית חדשה להורדת מחירי הדירות על-ידי הצבת מחיר מטרה ליזמים והקבלנים. על-פי התוכנית תוציא רשות מקרקעי ישראל מכרזים שבהם ייקבע מחיר גג לכמות מסויימת של דירות. על-פי מגבשי התוכנית, מדובר במכרזים שיהיו חלק ממתחמי בנייה גדולים בערים מסויימות ולא בכל הארץ. בין הערים עליהן דובר ניתן למצוא את ראש העין, מודיעין, קריית גת, קריית ביאליק ובית-שמש. לגבי חישוב מחיר הגג של הדירות טרם התקבלה החלטה. אפשרות אחת מדברת על התייחסות למחיר החציוני של דירות באזור וקביעת מחיר גג שנמוך ממנו בעוד אפשרות אחרת מציעה קיצוץ ברווח היזמי של הפרויקט. בעוד מדובר רק בתוכנית שנמצאת בדיונים, קבלנים יזמים ופעילים אחרים בענף כבר ממהרים לתקוף אותה ולהסביר מדוע היא לא תהיה ישימה.

"קיים ויכוח בין משרד השיכון למשרד האוצר בנוגע למחיר המקסימום שיקבע בתכנית ולכן לא ניתן כרגע להתייחס לשיטה. יחד עם זאת, אחד המרכיבים, עליהם אין ויכוח הוא שהמחיר יקבע כך שהרווח היזמי יהיה כ-8%, ולא 15%, כמקובל היום, רווח שגם כך הוא לא מאוד גבוה. אינני צופה שיהיה בנק בישראל שיעמיד אשראי לפרויקט נדל"ני שהרווח היזמי ממנו הוא 8%, כאשר במצב היום הבנקים דורשים מהחברות היזמיות להביא 25%-30% הון עצמי", כך אמר היום שמשון הראל, בעלים משותף ומנכ"ל חברת אמריקה ישראל להשקעות. "ברווח של 8% אפשר להסיק שלא יהיה בנק שיסכים לממן מאחר שהסיכון גבוה מאוד, ואם אכן יימצא בנק כזה, הוא וודאי ידרוש הון עצמי של 50% ומעלה. התכנית מעמידה את היזמים ואת הבנקים בסיכון משמעותי ומעבר לכך אני לא מאמין שיהיו יזמים שיסכימו לכך".

גם אברהם קוזניצקי, בעל השליטה בקבוצת מנרב, תוקף את התוכנית החדשה ואומר כי מדובר בשליפה מן המותן ולא בתוכנית שמקורה במחשבה מעמיקה: "אם רוצים באמת לשנות או לתקן את כל נושא הדיור בארץ, צריך להתייחס לכך בהתאם ולשבת עם צוות של מומחים בענף, כל אחד מהמגזר שלו ולעשות תכנית כוללת שתהיה נכונה לכלל מערך הדיור בישראל ולא שליפה מהמותן. בתכנית שפורסמה אין כל מחשבה מעמיקה שפותרת את כלל ההשלכות הקיימות במגזר הדיור. הבעיות של קריית גת הן לא של ראש העין והבעיות של ראש העין הן לא הבעיות של הקריות. התכנית צריכה להיות הרבה יותר מושכלת ועמידה לטווח זמן ארוך ובקיצור, ניתן לומר שזו תכנית שיש לה ריח פופוליזם. לפי משרד השיכון ומשרד האוצר, הדירות המוזלות יוצעו למכירה לכלל הציבור, ולא מפורט מי יהיה זכאי להן, אלא כל אדם שירצה - יוכל לקנות דירה מהמלאי, דבר שיפתח פתח לספקולנטים. לא זוגות צעירים ולא משפחות ברמה סוציואקונומית נמוכה בהכרח יקנו את הדירות, ויש אפשרות שמי שכבר יש בבעלותו דירה כן ירכוש.

זאת אמרת שהתכנית מחטיאה את המטרה האמתית: לעצור את המשך התייקרות הדירות ומצד שני לעזור בסובסידיות ומשכנתאות ובכל דרך אחרת למעוטי היכולת. העזרה תבוא לידי ביטוי בסבסוד הריביות ובפריסה ארוכה של תשלומי המשכנתאות. מבחינת יזמי הנדל"ן, לו אכן יבטיחו 8% רווח יזמי, אני מניח שלא תהיה להם מניעה להיכנס לפרויקטים מסוג זה, אולם אף אחד לא מבטיח את זה. אם יתייקרו תשומות הבניה או אם תהיה בעיה של עובדים בענף, באותו רגע, גם 8% הללו יתאיידו".

אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות' סבור שהתוכנית כפי שהוצגה פשוט תוביל לכך שקבלנין לא ייגשו למכרזים: "לפי הצעת האוצר, תקבע עלות הדירה הסופית לפי כל רכיבי העלות להקמת הדירה, כולל עלויות פיתוח, בניה ומיסוי, תוך אישור של רווח יזמי של 8% במקום 15% כמקובל. ספק אם יזמים יהיו מוכנים להיכנס ברווח יזמי נמוך כזה. המדינה הרי לא מבטיחה להם שבמידה ולא יצליחו למכור את כל הדירות, היא תקנה מהם את הפרויקט. ממילא, זריקת כמות גדולה של קרקעות באזור מסוים, תביא למצב שמחיר הקרקע ירד ואם אכן המדינה מסוגלת לזרוק כמות כל כך גדולה של קרקעות, אז לא צריך את כל התכנית הזו כדי להוריד את מחירי הדירות"