"אני לא יודע לקנות מגרש אם אין לי ודאות שאוכל לבנות"

מנהל רשות מקרקעי ישראל, בנצי ליברמן, מכריז בכל הזדמנות שהרשות (לשעבר המינהל) עושה כל שביכולתה לשווק קרקעות למגורים כדי לעמוד ביעדי השיווק של הממשלה ולהגדיל את היצע הדירות.

המכרזים אמנם מתפרסמים, אולם רבים נסגרים ללא תוצאות. לא מדובר בהכרח בהיעדר היענות או בהיענות נמוכה למכרזים: לא פעם ולא פעמיים נפסלים מכרזים על ידי ועדת המכרזים בתואנה שההצעות היו נמוכות מדי. דוגמא אחת למקרה שכזה היא מכרז שפורסם בחודש מאי האחרון באזור הצפון, בעיר נשר הסמוכה לחיפה. המכרז של הרשות היה על מגרש בשטח 12.8 דונם, המאפשר בניית 192 יחידות דיור. המגרש שימש בעבר את מגרש הכדורגל העירוני והוא ממוקם בשיפולי הכרמל, בדרום מזרח העיר. הרשות פרסמה מכרז שמציע ליזמים להגיש הצעות ללא הצגת מחיר מינימום.

ההצעות לא התקרבו לשומה

"אנחנו מחפשים מגרשים במקומות שבהם נוכל למכור מלאי של דירות זולות. המגרש המדובר הוא אחד מהם כי הוא נמצא במיקום לא כל כך טוב בנשר, על כביש ראשי", מספר אחי טימור, סמנכ"ל פיתוח עסקי בקבוצת יצחקי, "במכרז שכזה, אין מקום לטעויות. כל תמחור לא נכון של הקרקע גורם להפסד. עשינו בדיקות בנוגע למגרש וגילינו שבתב"ע יש סעיף שקובע שתנאי לקבלת היתר הוא להביא התייחסות מפורטת של מהנדס גיאו-טכני. זהו סעיף חריג - כל חיי אני עובר על תב"עות ואת זה עוד לא ראיתי. זה דבר שנראה פעוט אבל הוא משמעותי מאוד. בגלל שבמגרש יש חיבור בין מורדות הכרמל למישור צריך לבצע את הבדיקות והמשמעות היא שבכלל לא בטוח שיהיה אפשר לבנות על המגרש".

לאור הסעיף החריג בתב"ע, מסביר טימור שהכדאיות לרכישת הקרקע יורדת בגלל הסיכון, וכך גם ההצעות שניתן להגיש על המגרש. "אחרי בדיקות מקדמיות שעשינו, כולל פנייה למומחים ולמי שחיבר את התב"ע, אף אחד לא הצליח להרגיע אותנו שיש ודאות מלאה שיהיה אפשר בכלל לבנות על המגרש הזה, ואת הבדיקות יהיה אפשר לעשות רק אחרי רכישת הקרקע. זה מסוג הסיכונים שלוקחים אולי על מגרש בתל אביב, שם אפשר להשקיע מאות אלפי שקלים כי התמורה בהתאם. אבל בנשר זו בעיה. כשפנינו לרשות אמרו לנו שקודם נזכה במכרז ואז נוכל לבדוק הקרקע".

נוסף לנקודה הבעייתית של הבדיקות הגיאוטכניות מסביר טימור שגם המכרז כפי שהוא, לא מעניק גמישות רבה ליזם: "אפשר לבנות שני מגדלי מגורים של 16 קומות. גם ככה הבנייה שלהם יקרה וזה רק להוסיף עוד סיכון. גם עם מחיר קרקע אפס, הבדיקות שדורשים מהיזמים לעשות ועלות הבנייה הופכים את המכרז ללא כלכלי".

בסופו של דבר החליטו בקבוצת יצחקי לא לגשת למכרז אולם קבלנים ויזמים אחרים סברו אחרת והיו מוכנים לקחת את הסיכון. אבל כאשר הגיעו ההצעות לוועדת המכרזים הן נפסלו כי היו נמוכות מדי.

לפי תוצאות המכרז, למגרש בנשר הוגשו חמש הצעות שנעו בין 1.67 מיליון שקל ל-4.17 מיליון שקל. למרות שלמכרז לא היה מחיר מינימום, ההצעות היו נמוכות באופן משמעותי מהשומה שקבע השמאי, שעמדה על לא פחות מ-22.8 מיליון שקל - כ-120 אלף שקל עלות קרקע לכל יחידת דיור.

"ההצעות שהוגשו בכלל לא התקרבו לשומה", מסביר טימור, "יש על המינהל לחץ גדול לשווק קרקעות והיזמים מוכנים לקחת סיכונים, אבל גם לזה יש גבול. אני לא יודע לקנות מגרש אם אין לי ודאות שאוכל לבנות עליו. במקרה הזה, אם המינהל היה עושה בעצמו את הבדיקות כדי להסיר את חוסר הוודאות הוא היה יכול לקבל הצעות גבוהות יותר. ההצעות שהוגשו לא היו סתם נמוכות - הרי כולם תמחרו את האי ודאות. בשביל בדיקה כזו, שעולה כ-200 אלף שקל, היו יכולים לקבל עוד 5 מיליון על הקרקע. המחיר הריאלי יכול לעמוד על 25-30 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. זה על פי כוח הקנייה באזור, שגם הוא לא ברור, וזה מוביל להצעה מינימלית של כ-5.7 מיליון שקל. לא הייתה אף הצעה כזו, וגם אם הייתה, גובה השומה היה ככל הנראה פוסל גם אותה".

מרשות מקרקעי ישראל לא נמסרה תגובה בעניין זה.

"טעות אחת יכולה למחוק חברה"

כאמור, המכרז בנשר אינו היחיד. 150 קילומטר דרומית משם ניתן למצוא דוגמא נוספת, שכונה שכבר שנים מנסים במינהל ובמשרד השיכון לשווק ללא הצלחה יתרה. מדובר בשכונת אגמים באשקלון, שפעם אחר פעם משווקים בה מתחמים שכמעט ואינם זוכים לביקוש.

גם שם, בדומה למקרה בנשר, טוענים יזמים שהתכנון המקורי והתנאים לקבלת ההיתר הופכים את הפרויקט ללא כדאי. "כבר כמה פעמים שהוציאו מכרזים בשכונה הזו ואף פעם לא ניגשנו", מספר יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג כדאי. "הפעם החלטתי לבחון את המכרז כי חשבנו להיכנס לשם. מחיר המינימום של המכרז הוא בדיחה, כמעט באפס, והפיתוח עומד על כ-100 אלף שקל ליחידת דיור. כשעושים בדיקה על המחירים בשכונה ובעיר מגיעים למסקנה שממוצע המחירים יכול לעמוד על 800-820 אלף שקל לדירת 4 חדרים. אבל בחישוב שעושים עם עלות הבנייה, אפילו עם קרקע במחיר אפס, מגיעים בקושי לרווח של 7%. זה נתון שאפילו ליווי בנקאי לא תקבל איתו, וזה רווח שלא מצדיק את הפרויקט.

"התב"ע בשכונה בעייתית, אופי הבינוי לא תואם את מה שהשוק המקומי יכול או רוצה לשלם. רוצים לבנות שם מגדלים עם תקן חניה שמחייב חניונים תת קרקעיים וזה מבריח הרבה יזמים. כל חישוב שעשיתי, ואני גם מבצע לעצמי אז אני יכול לקחת בחשבון מחירים נמוכים יותר, לא מוביל אותי לאפשרות לבנות ולמכור דירה במחיר היעד".

שיווק המגרשים בצורה הזו פעם אחר פעם לא יצליח אם לא ינסו לעשות משהו שיהפוך את המגרשים לכדאיים יותר, אומר אמסלם. "בימים כאלו של אי ודאות בענף קשה לי לראות מי ייקח סיכון עבור רווחיות נמוכה שלא משקפת את הסיכון. טעות אחת במכרז יכולה למחוק חברה, וכבר ראינו את זה קורה. אפשר אולי לנסות להקל על תקן החניה או לא לחייב בחניון תת קרקעי. גם עלויות הפיתוח גבוהות מאוד וזה דבר שיכול לרדת".

לדברי אמסלם, יש מקומות נוספים שבהם התניה לחניון תת קרקעי, שמקפיצה את העלויות, גורמת למכרזים להיסגר ללא ביקוש: "לפני כמה חודשים היה מכרז באור עקיבא, לשלושה מתחמים, מהם שניים נסגרו ללא הצעות כלל (ל-225 דירות כל אחד). הסיבה הייתה שבשני המכרזים הללו הייתה דרישה למרתפי חניה ובגלל זה היזמים פשוט לא ניגשו. זו עובדה. חניון תת קרקעי מגלם עלות של כ-70 אלף שקל למקום חניה. בתוספת מע"מ ורווח יזמי מגיעים לכ-90 אלף שקל. זו תוספת משמעותית לדירה שבחלק מהמקומות לא יהיה מי שישלם אותה".

דחייה סדרתית ברמת גן

מכרזים בעייתיים לא תמצאו רק בגבולות אזור הביקוש אלא גם ממש בתוכו. כך, שנים ארוכות כבר מנסה המינהל לשווק מגרש למגורים ברמת גן המאפשר בניית 200 דירות, ודוחה ומבטל אותו פעם אחר פעם מסיבות שונות, שעד לאחרונה נבעו מאי הסכמה בין הרשות למשטרת ישראל היושבת במקום בדבר פינוי השטח. נכון להיום תלוי המכרז באוויר, לאחר שמועד הסגירה שלו כבר נדחה מה-11 באוגוסט ל-10 בנובמבר וסיור הקבלנים שהיה אמור להיערך בתחילת חודש יולי בוטל. זאת, לאחר שבגם ברשות הבינו שכדאי להפוך את המכרז לאטרקטיבי יותר בשל הכמות הגדולה של המטלות הציבוריות שהוא כולל ופרסמו מחיר מינימום בגובה 24.6 מיליון שקל, מה שמשקף שווי קרקע ליחידת דיור בגובה 123 אלף שקל, מחיר זעום ל'סחורה' בלב אזורי הביקוש.

"המכרז הזה מעניין. הוא במיקום טוב ברמת גן וכולל הרבה יחידות דיור. אבל המדינה ממשיכה כל הזמן לדחות אותו", אומר בעל השליטה והמנכ"ל של חברת אאורה ישראל, יעקב אטרקצ'י. "הרבה יזמים כבר לא מתייחסים לזה ברצינות אחרי כל הדחיות. אף אחד לא מבין למה דוחים, וכשהוציאו את המכרז שוב עם מחיר מינימום נמוך הוא גרר התעניינות. ואז דחו אותו שוב. זה ממש כאילו המינהל צועק 'זאב זאב', ובסוף באמת אף אחד לא יתייחס ומישהו ייקח את זה במחיר נמוך. יש שם הרבה מאוד מטלות ציבוריות אבל המיקום בהחלט אטרקטיבי. יכול להיות שבמינהל פשוט רוצים להראות שהם משווקים במרכז ובגלל זה מוציאים אותו פעם אחר פעם ודוחים אותו כל פעם מחדש".

מרשות מקרקעי ישראל נמסר: הואיל "ושיווק מתחם המשטרה ברמת גן נמצא בתוכנית השיווק של רמ"י, פורסם מכרז לשיווק המתחם. במהלך שיווק המתחם התעוררו בעיות שונות שמנעו סגירת המכרז ולפיכך הוחלט להקפיאו. לאחר שחלה התקדמות מסוימת הוחלט לפרסם את המכרז פעם נוספת, הדחיות נועדו לשם השלמת התיאומים מול המשטרה".