מקבילית הלקוחות

מו"מ בו-זמנית עם מספר קונים עלה למוכר 70 אלף שקל

בניגוד לעמדה הרווחת של האדם מן היישוב, המחויבות המשפטית בין הצדדים לחוזה אינה חלה רק עם כריתת החוזה אלא כבר בשלב המשא-ומתן.

על-פי החוק, על הצדדים לנהוג בתום-לב בשלב המשא-ומתן והפרת חובה זו עלולה לחייב את הצד המפר בפיצויים, אף אם לא נכרת חוזה בין הצדדים.

בפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בחיפה נקבע כי ניהול משא-ומתן עם מספר אנשים במקביל מבלי לידע את כל המתקשרים הפוטנציאליים בנוגע לכך, יכול לעלות כדי חוסר תום-לב במשא-ומתן המחייב פיצויים (ת"א 10103-11-13).

במקרה הנדון, פרסמה הנתבעת באתרי אינטרנט ואצל מתווכים מודעה למכירת דירתה המצויה בשכונת בת גלים בחיפה תמורת 1,300,000 שקל. במסגרת זו פנו אל הנתבעת שני תושבי חוץ אשר התעניינו ברכישת הדירה אך משא-ומתן זה לא הבשיל לכדי כריתת חוזה. מספר חודשים לאחר מכן, יצר קשר עם הנתבעת מר אוליאל מיכאל וביקש לבחון את היתכנות רכישת הדירה עבור בתו (התובעת). טיוטות הסכם הועברו בין באי-כוח הצדדים עד אשר גובשה טיוטה מוסכמת בה נקבעו כל התנאים הדרושים להשלמת העסקה ומועד החתימה נקבע ליום 10.11.2013. התמורה שנקבעה עמדה על סך של 1,160,000 שקל.

דא עקא, בסמוך למועד החתימה עם התובעת חידשו תושבי החוץ את הקשר עם הנתבעת והביעו את רצונם לרכוש את הדירה במחיר המקורי - 1,300,000 שקל. ואכן ביום 5.11.2013 חתמו התובעת ותושבי החוץ על ההסכם ולאחר החתימה הודיעה הנתבעת למר אוליאל על מכירת הדירה לצדדים שלישיים וביטלה את הפגישה שנועדה לחתימת חוזה עם בתו התובעת.

התובעת טענה כי פרישת הנתבעת מהמשא-ומתן בשלב מתקדם בו סוכמו כל פרטי העסקה מבלי לגלות לה על ניהול משא-ומתן מקביל מהווה חוסר תום-לב במשא-ומתן. בשל כך דרשה התובעת פיצויי קיום על סך 140,000 שקל - מלוא ההפרש בין המחיר שהוצע לה (1,160,000 שקל) לבין המחיר בו נמכרה הדירה בסופו של תהליך (1,300,000 שקל). לעומת זאת, טענה הנתבעת כי המשא-ומתן לא היה על סף סיום שכן המחיר לא הוסכם באופן סופי ואף פרטי העסקה לא הוסדרו במלואם ולפיכך לא הייתה חובה ליידע את התובעת ניהול משא-ומתן מקביל.

יחסי אמון בין הצדדים

בית המשפט דחה את טענות הנתבעת וציין כי דיני החוזים המודרניים אינם משקפים רק כלי למימוש רצון הצדדים אלא גם הכרה במערכת יחסי האמון שנוצרת בין הצדדים. יחסי האמון הנוצרים במהלך המשא-ומתן מטילים על הצדדים חובות שונות, החל מחובת גילוי וכלה בהטלת מגבלות על זכות הפרישה המתחילות כבר בשלב המשא-ומתן.

הכלל הבסיסי מתמצה בכך שככל שהמשא-ומתן מצוי בשלב מתקדם יותר והצדדים קרובים לסיום העסקה כך הנימוקים לפרישה צריכים להיות ענייניים ומשמעותיים יותר. ולענייננו, ככל שמדובר במצב מתקדם יותר במשא-ומתן כך גדלה החובה לגלות לצד השני על ניהול משא-ומתן מקביל עם אחרים. אי-גילוי בשלב מתקדם פוגע באינטרס ההסתמכות של הצד השני ומהווה חוסר תום-לב במשא-ומתן.

ויודגש, כי ניהול משא-ומתן עם מציעים שונים, אינו פסול מצד עצמו ומוכר רשאי למקסם את התועלת הכלכלית שלו, אולם עליו ליידע את הצד השני למשא-ומתן, כי מתנהל משא-ומתן מקביל או לפחות ליידעו בדבר העובדה, כי ניהול המשא-ומתן עמו לא יהא בלעדי.

במקרה זה, מלבד החתימה על ההסכם לא נדרש עוד דבר שכן כל פרטי ההסכם גובשו ולא נותרו עוד נושאים מהותיים השנויים במחלוקת. בנוסף ובניגוד לטענת הנתבעת, משך הזמן שהוקדש לפגישה היעודה הצביע אף הוא על העובדה שמטרת הפגישה הייתה לחתום על ההסכם ולא לנהל משא-ומתן. במצב דברים זה נקבע כי הנתבעת הייתה מחויבת לעדכן את התובעת כי מתנהל משא-ומתן מקביל ולאפשר לתובעת לשפר את הצעתה. משלא עשתה כן הפרה הנתבעת את חובת תום-הלב.

כיוון שדובר בשלב מתקדם מאוד של משא-ומתן בו כל תנאי העסקה סוכמו, העניק בית המשפט לתובעת פיצויים חיוביים על סך 70,000 שקל (מחצית מן ההפרש בין המחיר בו נמכרה הדירה למחיר המוצע לתובעת) שכן נקבע כי העסקה עם תושבי החוץ אינה משקפת את שווי השוק האמיתי של הדירה ואין כל בטוחה שהתובעת אכן הייתה מצליחה למכור את הדירה בסכום בו נמכרה הדירה.

אציין כי במקרה זה קביעת בית המשפט בדבר חוסר תום-ליבה של הנתבעת היא נכונה אך הסעד שניתן לתובעים אינו הסעד הראוי, שכן היה צריך להסתפק במתן פיצויי הסתמכות בלבד שמשמעותם החזר הוצאות ניהול המשא-ומתן.

פיצויים חיוביים כפי שניתנו במקרה דנן, ניתנים רק במקרה בו סוכמו כל התנאים של העסקה ובשל חוסר תום-לב לא נכרת החוזה. אולם במקרה זה אין כל הוכחה לכך כי אם הייתה פונה הנתבעת לתובעת ומבקשת ממנה לשפר את הצעתה ל-1,300,000 שקל היה נכרת חוזה. ההיגיון אומר שהתובעת לא הייתה רוכשת במחיר זה, ולכן גם אם הייתה פועלת הנתבעת בתום-לב, עדיין לא היה נכרת חוזה. לפיכך היה צריך בית המשפט להורות על החזר הוצאות בלבד ולא על פיצויי קיום.

ד"ר רוני רוזנברג, מומחה לדיני חוזים ולמשפט פלילי. חבר סגל בפקולטה למשפטים במרכז האקדמי כרמל בחיפה ומרצה באוניברסיטת בר אילן

ronirosenberg@gmail.com

צרו איתנו קשר *5988