כשהמוכר והקונה לא מספרים הכל לבנק

בכל הסוגיות הקשורות לבנק, השקיפות הינה מילת מפתח, והבנקים עושים הכל בכדי לעמוד על הטיב הכלכלי של העסקה העומדת בפניהם. אך מסתבר כי הבנקים עם כל הניסיון שלהם בבדיקת הנכס נשוא העסקה, חשופים בפני מעשים וקנוניות נגדם והבנק עולה על מעשים אלו רק לאחר המעשה. קרי לאחר ששיחרר את השיק של המשכנתא ולמעשה הדרך היחידה שלו להיפרע, הינה הבטוחה קרי הנכס עצמו או בטוחה אחרת.

דא עקא במצבים אלו, הבנק עלול להבין כי איחר את הרכבת וגם הבטוחה שחשב שמבטיח את מימוש המשכנתא, "הוברח" וכעת הבנק מוצא עצמו בפני קונה אחר או ממשכן אחר ויצטרכו להילחם זה בזה בבית המשפט למי הבכורה בנכס.

כאן נכנס בין היתר תקנת שוק במקרקעין או דיני עסקאות נוגדות המגנים על הקונה בתמורה ובתום לב. זהו מצב שהבעלים מבלי לידע את הקונה על עברו הלא נקי של הנכס, מוכר או ממשכן את הנכס לטובת צד ג' (רוכש או בנק כלשהו) ובכך יוצר תאונה משפטית שרק בית המשפט יוכל להתיר את הסבך.

כזה היה המקרה שהוכרע לאחרונה בבית המשפט העליון בפני הרכב בראשות השופטים מ. נאור, י. דנציגר, א. שוהם. במקרה דנן גרינברג שהינם בעלים של דירה בנתניה, מכרו דירתם בשנת 2000. לאור בכדי לממן את הרכישה קבלו הלוואה מבנק בינלאומי ובכך מחקו משכנתא של בנק לאומי שהיתה רשומה על זכויות גרינברג והיתרה העבירו לגרינברג כך שגרינברג קיבלו את כל כספי התמורה. דא עקא, בין גרינברג לבין לאור היה "נספח סודי" שלפיו, גרינברג יחזיר ללאור חלק מכספי המשכנתא ולאור ישלים את התמורה של כל העסקה רק כעבור 4 שנים. דא עקא העניינים השתבשו. לאור לא פרע את המשכנתא של בנק בינלאומי וגם לא שילם לגרינברג ובכך גרינברג פתחו בהליך של ביטול ההסכם. בנק בינלאומי מצדו פתח בהליך של מימוש הדירה בטענה כי גרינברג קבלו את כל הכסף לכן לא יכולים סתם לבטל את ההסכם, כלומר בנק בינלאומי ביקש להיכנס בנעלי גרינברג ולממש את הדירה ולקבל את כספו.

פסק הדין מגולל היסטוריה עקובה מהליכים בהם ניתנו פסקי דין חלקיים והחלטות במעמד צד אחד. המעניין הוא כי בין לבין, נוצר "ווקום" שלפי פסק דין חלקי שקיבל גרינברג, הצליח למחוק את כל ההערות על הנכס ומיהר למשכן את הדירה לזייפר עד לסכום של 300,000 דולר.

הבנק שלא ידע מנפשו, פתח שוב בהליכים בבית המשפט המחוזי. לבסוף ניתן פסק דין בבית המשפט המחוזי שקבע כי הסכם המכר הראשוני אכן מבוטל חרף העובדה שהמוכר קיבל את כל כספו. כמו כן נקבע כי לטובת בנק הבינלאומי הראשון תירשם משכנתא בגובה המשכנתא שנפרעה מבנק לאומי שהיתה לו משכנתא בעבר. (כזכור בנק בינלאומי פרע את המשכנתא שהיתה רשומה לטובת בנק לאומי). כמו כן נקבע כי המשכנתא לטובת זייפר תשאר ובעינה עומדת ותירשם כמשכנתא מדרגה שניה.

על פסק דין של המחוזי הוגשו כל הערעורים האפשריים. הבנק טען כי אם הוכח כי גרינברג קבלו את כל כספם בגין המכירה, אז לא ניתן לבטל את ההסכם עם לאור ואם ההסכם לא מבוטל ולאור הוא בעל הזכות אז בנק בינלאומי יצטרך להיפרע ממלוא זכויותיו. מנגד זייפר טען לתום לב ברשום משכנתא לטובתו וטען כי רשם את המשכנתא בתום לב ולכן יש לקבוע כי המשכנתא שלו הינה בדרגה ראשונה וגוברת על המשכנתא של הבנק בינלאומי הראשון.

השופטת נאור לאחר ניתוח הסוגיה קובעת כי בנק בינלאומי זכאי לא רק להירשם כבעל משכנתא בגובה המשכנתא הקודמת של בנק לאומי אלא גם בגובה מלוא הכספים ששחרר לטובת העסקה. לא היה מקום לקבוע כי חוזה המכר מבוטל באשר, מרגע שנקבע שגרינברג אכן קיבל את מלוא התמורה לא היה מקום לבטל אלא לאכוף את ההסכם ואין משמעות לנספח הסודי שהיה בין גרינברג לבין לאור.

ולענין התחרות בין בנק בינלאומי הראשון לבין המשכנתא של זייפר, השופטת נאור קבעה כי בית המשפט המחוזי טעה עת לא בדק את סוגיית תום הלב של זייפר בכל הפרשה. אכן בית המשפט המחוזי הביע תמיהה איך קרה הדבר שדווקא "בחלון ההזדמנויות" שנוצר כשנמחקו כל ההערות על זכויות גרינברג לפתע זייפר נזכר לרשום משכנתא על חוב של גרינברג אליו שהצטבר במהלך כל השנים.

השופטת נאור קובעת כי יש להחזיר את התיק לבית המשפט המחוזי בכדי לבחון את סוגיית תום הלב של זייפר. ככל שיקבע כי רשם את המשכנתא בתום לב אזיי המשכנתא שלא תהיה עדיפה על המשכנתא של בנק בינלאומי. אך ככל שייקבע כי רשם משכנתא מתוך ידיעה על המצב הקודם, אזיי המשכנתא של בנק בינלאומי תהיה עדיפה על משכנתא של זייפר.

אין ספק שמדובר בסיטואציה מורכבת ומסובכת שנוצרה בעקבות התנהלות לא נכונה של מוכר וקונה ולא בכדי הבנקים מזה עשור ומאז הלכת (רע"א 8792/00 שטיינמיץ) והלכת (רע"א 11913/04 שפרייניק) מחמירים יותר בענייני בטוחות בכדי לא למצוא עצמם בפני שוקת שבורה.

ע"א 1685/12 הבנק הבינלאומי הראשון נ' שרה גרינברג ואח'

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה.

H:\מאמרים\מאמרים-גלובס\מאמרים לעיתון ולאינטרנט\כשהמוכר והקונה רוצים לעבוד על הבנק\אינטרנט.docx