מי אחראי על תחזוקת המערכות בבנייני מגורים חדשים?

אם אתם גרים בבניין חדש שגבוה מתשע קומות, סביר להניח שמערכות רבות לתפעול שוטף, כגון מנגנוני העברת מים מצד אחד, ומערכות חירום כגון גלאי אש, קיימות בו ואף זקוקות לתחזוקה שוטפת.

מי מפקח שאמנם זה המצב? ובכן, מסתבר שאף אחד. מי מחייב את בעלי הדירות לדאוג לתחזוקת המערכות המורכבות בבניין ששייכות לרכוש המשותף? גם כאן התשובה זהה - אין מפקח ואין חוק.

בשנים האחרונות שינתה הבנייה החדשה בישראל את פניה. חלק מהשינוי התמקד בהגדלת הצפיפות של יחידות הדיור לדונם בנוי, כלומר בנייה גבוהה יותר, וחלק אחר הוסיף עוד ועוד תקנים שלהם מחוייבים הקבלנים. אותם תקנים, שהקבלנים כבר טוענים זמן רב שיש להם חלק ניכר בעליית מחירי הדירות, מחייבים את הקבלן כדי לקבל טופס איכלוס (טופס 4) מהרשות המקומית. חלק מאותם תקנים כוללים מערכות מורכבות שפעם לא היו חלק מבנייני המגורים, מערכות המצריכות תחזוקה שוטפת. הבעיה היא שברגע שבניין המגורים נמסר לבעלי הדירות, האחריות לתחזוקת כל המערכות, למעט מעליות וצוברי גז עליהם מפקח משרד הכלכלה, נמצאת בידי בעלי הדירות עצמם.

בחלק מהעיריות הבינו שהבניינים הגבוהים החדשים דורשים תחזוקה שוטפת, ולכן החליטו לחייב את הקבלנים בחתימה על חוזה עם חברת ניהול כתנאי לטופס 4. אבל גם כאן, תפקידה של הרשות מסתיים ברגע שהבניין מאוכלס, כי אף גורם שבודק האם חברת הניהול פועלת כראוי, או פועלת כלל בבניין. בכלל, תחום חברות הניהול בעצמו מתנהל ללא פיקוח או בקרה, וחברות הניהול אינן צריכות לקבל רישיון כדי לפעול. גם במקרה שוועד בית שכר חברת ניהול לתחזוקת המבנה, אין לו דרך לוודא אם מדובר בחברה שיודעת לתחזק את המערכות בצורה נאותה. בשורה התחתונה, החאפריות שולטת.

לא חשבו על תחזוקה

"חייבים למסד את התחום הזה. יש חברות לא מעטות שאינן עובדות על פי התקנים. יש שיגידו שאני יורק לבאר ממנה אני שותה אבל אני סבור שאלה דברים שיש לפקח עליהם", אומר אמיר רוזנבלום, מנכ"ל ובעלים של חברת עידן שני העוסקת באחזקת מבנים. "מה שקורה היום זה מעגל קסמים, יש הרבה תקנים חדשים, אבל מי שקבע אותם לא חשב איך יתחזקו את הבניין. זה מצב שלא קורה בו כלום עד ש... ואז יהיה אסון כמו שהיה עם הגז וכולם ישאלו למה אין פיקוח. כיום אין כל פיקוח על חברות האחזקה, לא מטעם משרד הכלכלה ולא מטעם מישהו אחר. אני ראיתי הרבה קיצורי דרך. למשל, לכולם ברור שצריך לתחזק את המעלית, אבל אף אחד לא קבע מי צריך לתחזק אותה. אנחנו מגיעים לפעמים לבניינים, ולא מאמינים. אנשים מכבים משאבות של כיבוי אש כי פשוט לא יודעים איך להשתמש בהן".

מקרים לא מעטים בעלי הדירות בבניינים כלל אינם מודעים לכך שיש דברים שלא זוכים לתחזוקה נאותה.

רוזנבלום: "למשל, בכל בניין חדש יש מאגרי מים. זה מחייב שיהיה בבניין חדר משאבות שיעלה את המים למאגר. פעם בשנתיים המאגרים האלו צריכים לעבור טיפול של ריקון וחיטוי ופעם בשנה צריך לבדוק את המים במאגר. קרה לי יותר מפעם אחת שהגעתי לבניין ובדקתי את מאגר המים, ומצאתי מאגרים מושבתים או כאלו שלא חיטאו אותם תקופה ארוכה מאוד. היו מקרים שמצאנו בפנים גם יונים מתות, והמים האלו אחר כך זורמים בדירות. כששואלים את בעלי הדירות מתי לאחרונה בדקו את מאגר המים שלהם או חיטאו את המיכל, וברוב המקרים הם כלל לא יודעים במה מדובר".

וזה לא הדבר היחידי שאנשים אינם מודעים לו. ישנם בניינים בהם הושבתו מערכות גילוי אש, כי בכל פעם שמערכת פועלת היא מצפצפת ומורידה את כל המעליות לקומת הקרקע כדי למנוע שימוש בהן (ראו מסגרת). "בגלל שזה מציק, אין מעלית והצפצוף מפריע, פשוט מנטרלים את המערכות ושוכחים מזה", אומר רוזנבלום, "זה חוסר אחריות. יש עוד מקרים. חיישן CO בחניונים למשל. אם חברת האחזקה לא יודעת לכייל אותם כמו שצריך פעם בתקופה, הם פשוט לא עובדים כמו שצריך וזו סכנה אמיתית. מדובר במערכת שצריכה להפעיל מפוחים ברגע שרמת המדידה גבוהה מדי. גם גנרטור שחייב להיות בכל בניין שגובהו יותר מתשע קומות צריך להיבדק פעם בחודש. הגנרטור מפעיל את המעליות, את המפוחים, את תאורת החירום ועוד. אם זה לא נבדק כמו שצריך, קיים חשש במצב חירום. יש פער עצום בין עולם התכנון והביצוע לבין מה שקורה אחרי האיכלוס".

תקן לא מחייב

נכון להיום קיים תקן ארוך ומפורט המתייחס לניהול תחזוקת מבנים - אבל הוא תקן שאינו מחייב.

ב"איגוד לניהול בתים משותפים", חברות רק כעשר חברות, וגם מי שמכהן כיו"ר האיגוד, תמיר מינץ, מסכים שהמצב מסוכן: "רוב הבניינים אינם מתוחזקים כמו שצריך. היה בעבר ניסיון לקדם את הנושא מול משרד השיכון אבל זה לא התקדם. היום התחום פרוץ, אין פיקוח על החברות ואין דבר שמחייב. בדרך כלל לבעלי הדירות אכפת בעיקר מניקיון ומגינון, לא תמיד יודעים מה צריך לעשות עם כל המערכות. כשבניין חדש מתאכלס, מעבירים לנציגים הראשונים של הבניין את כל המערכות, מחתימים אותם שקיבלו הכל עובד ותקין, ומרגע זה האחריות עליהם. אני מניח שמרבית הבניינים הגבוהים לא מתוחזקים כמו שצריך".

על פי סקירה שעשו בדן אנד ברדסטריט בשנת 2013 על ענף חברות הניהול, פועלות בו כ-300 חברות. עוד על פי הסקירה, בישראל אין גוף רשמי המאגד את נציגויות הבתים המשותפים ואת הדיירים, למשרד השיכון אין סמכות להתערב בחוזים הנעשים בין הדיירים ובין חברת הניהול והאחזקה והפיקוח על חברות הניהול והאחזקה אינו נכלל בסמכויות הממונה על חוק המכר (דירות) במשרד השיכון שתפקידו להבטיח השקעות וזכויות של רוכשי דירות חדשות.

"על פי ההערכות", כך נכתב בסקירה, "נכון לשנת 2012 קיימים בישראל יותר מ-200 אלף בניינים מגורים משותפים. שיעור הבניינים המשותפים המעסיקים חברת ניהול ואחזקה נאמד על ידי הגורמים בענף חברות ניהול ואחזקה ב-20% (כ-40 אלף בניינים). שאר הבניינים המשותפים (כ-160 אלף בניינים) פועלים בעיקר באמצעות נציגויות הבית המשותף, מתוכם 15% רשומים כחברים באגודה לתרבות הדיור". כלומר, רבים מבנייני המגורים המשותפים אינם מחזיקים בחברות ניהול והמשמעות היא שהאחריות לטיפול בכל המערכות היא בידי ועד הבית ובעלי הדירות.

אחריות הדיירים

אליאב בן שמעון, מנכ"ל התאחדות בוני הארץ, סבור שהתקן חשוב ומסביר שעל בעלי הדירות מוטלת האחריות לבדוק ולפקח בעצמם על התחזוקה: "התקן נולד מכך שהבנייה התקדמה ונכנסו עוד מערכות מורכבות לבניינים, המחייבות תחזוקה ושימור. מי שאחראי על התחזוקה שלהן בבנייני המגורים הם בעלי הדירות. קבלן שמוסר דירות מעביר את חוברות התחזוקה וכל המידע לדיירים החדשים. חברות הניהול צריכות לתת דין וחשבון לבעלי הדירות על כל הטיפולים. לא צריך עוד רגולציה ועוד תקנים, אבל צריכה להיות אחריות הן של בעלי הדירות והן של חברות האחזקה".

רוזנבלום מספר כי "דיירים באים לחברת הניהול ואומרים שעשו חישוב שאם יוותרו על בדיקה כזו או אחרת הם יחסכו סכום לא מבוטל של כסף. אני לא הסכמתי לוותר על בדיקות, אבל יש חברות שכן יסכימו".

כל עירייה פועלת אחרת

במשרד הכלכלה אומרים כי הנושא נמצא באחריות שר הפנים, שכן הוא מוסדר בחוק תכנון ובנייה, שאכיפתו היא באחריות הרשויות המקומיות. "משרדנו אחראי על בטיחות בתחזוקת המעליות ועל אישור לאחסנת גז בצובר בלבד".

פניית "גלובס" לרשויות מקומיות העלתה כי אין אחידות בדרישות לחברות אחזקה וניהול כחלק מהאכלוס (טופס 4) וכי אין כל פיקוח על התחום.

כך למשל, מעיריית ירושלים נמסר כי: "הפיקוח על הבנייה אינו מחייב התקשרות עם חברת אחזקה. העירייה אחראית לוודא כי הבנייה מסתיימת על פי ההיתר וכל התקנים הנדרשים. תחזוקת הבניין לאחר קבלת טופס 4 הינה בין הקבלן לדיירים".

מעיריית בת ים נמסר כי: "יזם אשר בונה מגדל מחויב להתקשר עם חברת ניהול, דבר המעוגן בתקנון של התב"ע ונבדק גם בשלב מתן טופס 4. כל נושא האכיפה בתחום חוק התכנון והבנייה מתבצע בשני מישורים - טיפול בעקבות תלונות ואכיפה יזומה".

אדריכל מארק בורשטיין, מנהל היחידה לאיכות הבנייה במינהל ההנדסה בעיריית תל אביב-יפו, אישר כי בחלק מבנייני המגורים שנבנים קיימת דרישה להצגת חוזה עם חברת ניהול כתנאי לטופס 4 אך גם הוא מסכים שלאחר האכלוס אין דרך לוודא זאת : "זה שטח פרטי של בעלי הדירות ואין פיקוח", כך לדבריו.

מעיריית ראשון לציון נמסר כי: "בעבר, עיריית ראשון לציון חייבה קבלנים להפעיל חברות ניהול כתנאי לקבלת טופס 4 למבני מגורים גבוהים, אולם, עם הזמן התברר, כי בחלק מהמקרים הקבלנים ניצלו הנחיה זו לאכוף על הדיירים הסכמי ניהול חד צדדים, ולדיירים לא הייתה כל יכולת לנהל משא ומתן על גובה עלות השירות ולא הייתה תחרות אמיתית לבחירת חברת הניהול.

"כיום, המצב הוא שמרבית הבניינים מנהלים מיד לאחר האכלוס באמצעות ועדי הבית את ההתקשרות מול חברת הניהול, וזאת תוך קיום תמחור ומשא ומתן. לאחר אכלוס המבנה - אין לעירייה סמכות או אפשרות לנהל פיקוח מסוג זה".

עונשים וקנסות לוועדי בתים מזניחים

טפסר דורון מני, ראש מחלקת רישוי והגנה ברשות הכיבוי, סיפר ל"גלובס" שבימים אלה מקדמים תקנות להטלת סנקציות על ועדי בתים שאינם מטפלים במערכות.

הוא מספר שביקורות בבניינים חושפות לא פעם הזנחה מסוכנת. "מאז שמכון התקנים חייב לשים מפסק חשמל ליד כל מערכת כיבוי אש, קל מאוד למישהו שהמערכת מפריעה לו כי היא מצפצפת, לבוא ולנתק אותה. גם בזה אנחנו מנסים לטפל".

מני מסביר כי כל מבנה מחויב במנגנוני הגנה משריפה: מערכות סחרור עשן, מערכות לחץ, גלאי אש ועשן ועוד. "ברגע שמקבלים את הבקשה להיתר, קובעים מה דרישות הבטיחות, אך אחרי קבלת טופס האיכלוס, מי שאחראי לתקינות המערכות הם בעלי הדירות או חברת הניהול, אם יש כזו. "אנחנו מבצעים ביקורות, זה יכול להיות פעם בשנה וגם פעם בשלוש שנים, ויש לנו 200 פקחים שזה לא מספיק. בחלק מהבניינים לא עושים בדיקות כמו שצריך ולא מתחזקים את המערכות".

ברשות עובדים על ניסוח תקנות שיאלצו את ועדי הבתים לטפל במערכות באמצעות קנסות כספיים לוועדי בתים שאינם מתחזקים כיאות את המערכות ואף השבתת מעליות בבניין עד טיפול נאות בנושא".

העלות עולה ככל שהבניין יותר גבוה

חברת ניהול ואחזקה תהיה יקרה לכל הפחות ב-20% מתשלום לוועד בית משותף, כך נמצא בסקר דן אנד ברדסטריט שנמסר ל"גלובס".

אותו סקר מצא כי עלות טיפולים שנתית במערכות בניין יכולה להסתכם באלפי שקלים. בדיקת ציוד כיבוי אש הכולל מתיזי מים (ספרינקלרים), מטפים ומערכת גילוי אש תנוע בין 2,000 שקל ל-3,000 שקל; תחזוקת מיזוג אוויר, הכוללת סינכרון עם מערכת גילוי וכיבוי אש, נאמדת בין 500 ל-2,000 שקל, ועלות תחזוקת גנרטור נאמדת ב-2,000 שקל בשנה. בריכת מי שתייה, שהיא המנגנון שמספק מי שתייה ורחצה לדיירים, דורשת ניקוי וחיטוי שנתי ובדיקת משאבות - פעולות שעלותן נעה בין 1,500 ל-2000 שקל.

לפי אותו סקר, גובה דמי הניהול תלוי בגובה הבניין. בבניין בן 3 קומות, ללא מעלית התעריף יהיה בין 150 ל-200 שקל לחודש לדייר; בבניין בן 7 קומות עם מעלית ומערכת לחץ מים, זה ינוע בין 250 ל-300 שקל לחודש. בניין 9 קומות שבו מעליות, מערכת לחץ מים, גנרטור וחניון תת קרקעי, ישלמו הדיירים בין 300 ל-450 שקל לחודש. בבנייני יוקרה שבהם יש בריכת שחיה, חדר כושר ועוד, דמי האחזקה יכולים לנוע בין 600 שקל לחודש ועד 1,200 שקל לחודש.