מה מסתתר מאחורי הנוסח הסופי של דיור בר-השגה?

לפני כשלושה שבועות עלתה לדיון בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת הצעה לשילוב דיור בהישג יד במסגרת הרפורמה בחוק התכנון והבנייה. ההצעה המקורית שגיבשה חברת הכנסת ויו"ר הוועדה מירי רגב, הייתה שורה של הגדרות ורעיונות לשילוב דיור בר-השגה במסגרת החוק. אפילו ארגונים חברתיים המקדמים את הנושא ראו בהצעה של רגב נקודת אור לאחר שברפורמה הקודמת הצעה דומה עוקרה מתוכן.

הנוסח המלא הגיע לדיון בוועדה מלווה באופטימיות, אך כאשר נתקל בפוליטיקה ובצורך לקבל את הסכמתם של שרי הממשלה השונים, שינה את פניו בשלושת השבועות שעברו מאז. השוואת ההצעה המקורית לנוסח הסופי של הצעת החוק, בדגש על הפרק המתייחס לדיור בהישג יד, חושף שוב תמונה מדאיגה שלפיה הממשלה ממשיכה להימנע מקביעת חוקים ברורים לדיור בר-השגה.

ההתייחסות לדיור בהישג יד ברפורמה מתחלקת לשניים. חלק אחד בתוך סעיפי החוק, במסגרתם נקבע מנגנון לבנייה לשכירות על קרקע מדינה וקרקע פרטית. חלק שני הוא תוספת המתפרשת המתייחסת לדיור בר-השגה. חלק מהשינויים שעולים מהשוואת שני הנוסחים אינם גדולים אך שינוי אחד עולה על כולם ובלתי ניתן להתעלמות - פרק שלם מהצעת החוק המקורית שכותרתו הייתה "דיור להשכרה במחיר מפוקח" פשוט נעלם. פרק זה כלל ארבעה סעיפים שונים ועוד חמישה תתי סעיפים שהתייחסו לנושא.

פרק זה, שיש רבים הרואים בו את החלק החשוב ביותר בסוגייה, כלל כללים מנחים לדיור להשכרה במחיר מפוקח, תנאי השכירות וקביעה כי דמי השכירות המפוקחים לא יעלו על 80% מדמי השכירות בשוק החופשי כפי שיקבע השמאי הממשלתי. כמו כן נקבע בו, כי הבעלים לא יוכל להעלות את שכר הדירה במשך תקופת השכירות אלא בהתאם למדד. המשמעות של השמטת הפרק מהרפורמה היא אחת - דיור מפוקח בהשכרה נשאר רק במקום אחד, בתוכנית הדיור הלאומית שמקדם קבינט הדיור ובראשו שר האוצר יאיר לפיד, אך שם מדובר רק במכרזים ספציפיים ובקרקע מדינה.

אחריות הדיווח עברה לעיריות

וזה לא הדבר היחידי שהשתנה בין ההצעה המקורית להצעת החוק הסופית. סעיפים נוספים שהשתנו, חלקם משמעותיים יותר וחלקם פחות, מעידים יותר מהכול על העובדה שהממשלה ככל הנראה מעדיפה להשאיר תחום זה מעורפל, ללא קביעת כללים חדים וברורים.

גם בכל הקשור לפיקוח אחר התנהלות הפרויקטים קיימים שינויים בין הנוסחים השונים. כך, בעוד בסעיף המתייחס לחובת הדיווח בהצעה המקורית יהיה זה בעל הפרויקט או הבעלים של הדירות עצמן שיצטרך "לדווח בכל שנה, לא יאוחר מה-31 למארס, על יחידות הדיור שהוא משכיר ועל זהות השוכרים, באופן שקבע השר", בנוסח המחודש של התוספת לחוק התכנון והבנייה בסוגיית חובת הדיווח עוברת אחריות זו מהיזם לוועדה המקומית שאישרה את התוכנית. גם המועד שצוין בצורה ברורה בנוסח הישן נעלם מהנוסח החדש. עוד סמכות שנעלמה מהנוסח החדש ומופיעה בנוסח המקורי היא לשלול זכאות לדיור בהישג יד במשך שנתיים למי שנקבע כי אינו עומד בתנאים. בנוסח החדש אין סמכות כזו.

שינוי נוסף בהגדרות התוספת של דיור בהישג יד נוגעת לשר הממונה על התקנות. בעוד שבנוסח המקורי כתוב בצורה מפורשת כי שר הבינוי והשיכון יהיה זה בעל הסמכות והאחראי על הנושא, בנוסח המתוקן - "שר הבינוי והשיכון, אלא אם כן קבעה אחרת הממשלה או ועדת שרים מטעמה".

חשוב להגיד שלצד העלמת השכירות המפוקחת מהרפורמה, נוספו לה כמה דגשים שלא היו בנוסח המקורי. דגשים אלו קובעים כי חוק רשות מקרקעי יתוקן ובמסגרת תיקון זה ייקבעו יעדים לרף מינימום של מספר יחידות דיור בהישג יד שישווקו לציבור כל שנה. הגדרת יח"ד בהישג יד היא דירות להשכרה ארוכת טווח או יחידות דיור לשכירות במחיר מופחת כפי שנקבע בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל. אם לא תעמוד המדינה ביעדים, יועבר הכסף שהיה אמור להירשם כהוצאה על ידי המדינה משיווק יחידות הדיור לקרן להתחדשות עירונית. קרן זו תהיה באחריות משרד הבינוי והשיכון ותסייע להתחדשות עירונית. זו תוספת חשובה, אך היא חסרת כל משמעות לגבי דיור בר-השגה.

מ-25% ל-20%

חלק משמעותי נוסף המתייחס לדיור להשכרה ולדירות קטנות נמצא ברפורמה עצמה ולא בתוספת המתייחסת לדיור בהישג יד. מדובר במנגנון שיקבע חובה לבניית דירות קטנות בפרויקטים ואפשרות לרשות המקומית להעניק זכויות בנייה נוספות ליזם או לקבלן בפרויקטים לשכירות על קרקע פרטית. גם כאן ניתן למצוא שינויים: בהצעה המקורית נכתב כי קרקע המיועדת למגורים שעליה ניתן לבנות למעלה מ-100 יחידות דיור, תכלול 25% דירות קטנות. בנוסח החדש ירד היקף היחידות הקטנות ל-20%.

בנוגע למנגנון שיעניק ליזם או לקבלן זכויות בנייה נוספות על קרקע פרטית במקרה שהפרויקט ייועד כולו לשכירות, בהצעה המקורית נכתב כי מדובר בפרויקט שישלב דירות להשכרה במחיר מפוקח. הנוסח הסופי אינו כולל את צירוף המילים: "דירות להשכרה" במחיר מפוקח אך מאפשר תוספת בנייה למי שיעמוד בכללים שנקבעו בתוספת השישית (המתייחסת לדיור בהישג יד). כך, תוכל הרשות המקומית לאשר תוספת של 120% מהשטח הכולל המותר לבנייה בבניין של עד שתי קומות, 85% בבניינים של מ-3 עד 9 קומות ו-60% בבניינים של יותר מ-9 קומות. זאת, בתנאי שהפרויקט ייועד כולו להשכרה למשך 10 שנים.

"ההסכמות מאכזבות מאוד ולמעשה הממשלה רוקנה מתוכן את היוזמה של מירי רגב ושל ועדת הפנים", אומר עו"ד גיל גן-מור, נציג האגודה לזכויות האזרח בקואליציה לדיור בר-השגה. "שוב הוכח כי הממשלה מדברת על דיור בר-השגה, אך בעת שהיא צריכה לקבל החלטות ממשיות היא עושה ההיפך".

דיור בר-השגה: שינויים של הרגע האחרון

פרק שלם "דיור להשכרה במחיר מפוקח" נותר בחוץ

חובת הדיווח בפרויקטים המושכרים עברה מהבעלים לרשות המקומית

היקף הדירות הקטנות ירד מ-25% ל-20%

נכנס רף מינימום של שיווק יח"ד בהישג יד בכל שנה

תוקם קרן להתחדשות עירונית