זיכרון דברים בחדר המדרגות אינו מחייב

זיכרון דברים הנכרת בין צדדים לעסקת מקרקעין נתפס לרוב על ידי הצדדים כאקט סימלי בלבד הנועד להצביע על רצינות כוונותיהם זה כלפי זה.

אלא, שבפועל, מהווה זיכרון הדברים מסמך מחייב ולא אחת אף ניתן לראות בו הסכם מכר לכל דבר ועניין.

הדרישה כי זיכרון דברים יכלול את מלוא פרטי עסקת המכר (בהגה המשפטית: "דרישת המסויימות") רוככה ברבות השנים. אם בעבר נדרש שזיכרון הדברים יכיל את כל הפרטים החיוניים והמהותיים לעסקה, כגון שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום והסדרים בדבר הוצאות ומסים, הרי שבחלוף הימים, נקבע, כי זיכרון דברים עשוי לענות על דרישת המסוימות אף כאשר הוא אינו כולל חלק מהפרטים המהותיים לעסקה, ובלבד שפרטים אלה ניתנים להשלמה על פי דין או על פי הנוהג המקובל.

סברתם השגויה של צדדים לעיסקה, כי אין לייחס חשיבות מיוחדת לזיכרון הדברים, מביאה את הצדדים לפתחו של בית המשפט, עת עומד מי מהם על אכיפת זיכרון הדברים בעוד האחר מבקש לקבוע כי הוא נטול תוקף משפטי.

מקרה מעין זה נדון לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי תל אביב.

בעליה המבוגרים (גילאי 76 ו- 80) של דירת מגורים ברחוב דנגור 4 בבני ברק, אשר התגוררו בצ'ילה במשך שש שנים רצופות מבלי שביקרו בארץ כלל, שבו ארצה לאחרונה.

עם שובם ארצה, לאחר טיסה ארוכה שארכה יותר מ- 24 שעות, נסעו משדה התעופה, מותשים, ישירות לדירתם על מנת ללון בה.

אלא שאז, גילו בעלי הדירה, כי המפתח לדירה שבידיהם אינו מאפשר את פתיחת דלת הכניסה ומנעול הדלת הוחלף. עם כניסתם לדירה בסיועה של משטרת ישראל, הוכו בעלי הדירה בתדהמה נוכח מצבה הרעוע של הדירה אשר אינו מאפשר מגורים בה (קירות הרוסים, חוסר בריצוף והעדר תכולה).

בפגישה אקראית עם שכניהם בחדר המדרגות, הודו השכנים כי הם אלו שהשתלטו על הדירה והחליפו את מנעול הדלת, זאת לטענתם, כדי לסכל כוונתם של נרקומנים להשתלט עליה.

השכנים הוסיפו ושיכנעו את בעלי הדירה למכור להם את הדירה תמורת סכום נמוך ביותר של 200,000 שקלים. כך באקט סוריאליסטי לגמרי, ניצבו בעלי הדירה, בשעת ערב, על מזוודותיהם בחדר המדרגות, בעוד השכנים מנסחים זיכרון דברים המסדיר את מכירת הדירה. במעמד זה שילמו השכנים לבעלי הדירה את התשלום הראשון בסך 20,000 שקלים על חשבון התמורה.

רק בשלב מאוחר יותר, הפנימו בעלי הדירה את שארע להם באותו לילה הזוי בטבורו של בניין המגורים ועתרו לבית המשפט המחוזי בתביעה להצהיר על בטלות זיכרון הדברים.

בית המשפט בחר שלא להקדים ולדון בשאלת תוקפו המשפטי של זיכרון הדברים שנחתם בין הצדדים, אלא קבע, כי גם אם ימצא זיכרון הדברים כבעל תוקף מחייב, הרי שיש לבטלו נוכח עילות הביטול שנטענו על ידי בעלי הדירה.

בתוך כך, קיבל בית המשפט את טענת בעלי הדירה, כי הוטעו על ידי השכנים. בית המשפט קבע, כי השכנים הטעו את בעלי הדירה לגבי שווי הדירה וניצלו את גילם של בעלי הדירה, את חוסר נסיונם, את העובדה שהיו מנותקים מישראל במשך כשש שנים, ואף את העובדה שהיו מותשים לאחר טיסה ארוכה (שנמשכה 24 שעות) ומבולבלים לאחר שהתחוור להם שהדירה הרוסה ושהשכנים פלשו אליה.

בית המשפט קיבל גם את טענת העושק שנטענה על ידי בעלי הדירה וקבע בעניין זה, כי השכנים היו מודעים לחולשתם של בעלי הדירה בנסיבות שנוצרו וניצלו חולשה זו לצורך קביעת תנאים בהסכם שהינם גרועים ובלתי סבירים עבור בעלי הדירה.

בית המשפט הוסיף וקבע, כי אין שום סבירות שבעלי הדירה (שהתגוררו בה לפני עזיבתם לצ'ילה במשך שנים רבות), לאחר שנחרדו לגלות שדירתם נהרסה לחלוטין, יחליטו באותו מעמד בהינף יד, בשעת ערב מאוחרת, בחדר המדרגות, למכור את הדירה לאלתר, בתגובה להצעה ראשונה שקיבלו עבורה מהשכנים (ללא שנערך בין הצדדים ולו משא ומתן ראשוני), ולאחר ששבו ארצה בטיסה שארכה למעלה מיממה.

נקבע כך בלשונו של בית המשפט: "המשיבים ניצלו את העובדה, שהמבקשים הגיעו מותשים מטיסתם הארוכה ומבולבלים נוכח התדהמה מפלישת המשיבים לדירתם ומהנזקים העצומים שהתגלו בדירה, והכתיבו למבקשים, שהינם בגילאי 80 ו-76, זיכרון דברים למכירת דירתם, ללא שנוהל מו"מ מוקדם, באופן מפתיע, ומבלי שלמבקשים היתה ידיעה כלשהי באשר לשווי דירתם לאחר שנעדרו מהארץ במשך כ-6 שנים".

לצד כל אלה, קבע בית המשפט, כי ממילא תוקפו של זיכרון הדברים נתון בספק לאור זאת שנערך בחופזה בחדר המדרגות ולא צויינו בו פרטים מהותיים בסוגיית המיסוי, מועד המסירה, תשלום חובות לעיריה ומועד תשלום יתרת התמורה.

סופו של דבר, מצא בית המשפט לקבל את התביעה והורה על ביטול זיכרון הדברים.

מכל האמור ניתן ללמוד, כי חתימה על זיכרון דברים הינה מיותרת. ככל שחפצים צדדים לבצע עסקת מקרקעין, ראוי שיסכמו את תנאיה המסחריים של העסקה ויפנו לעורכי דין הבקיאים במלאכה למען יערכו אלה הסכם מסודר ומפורט שרק חתימה עליו תעגן משפטית את הסכמות הצדדים.

הכותב, מומחה במקרקעין, בעל משרד עורכי דין ונוטריון (מגדל V-TOERT בני ברק).