מהפכת מע"מ אפס בתמ"א 38

שינוי זה יאפשר להוציא אל הפועל מספר רב יותר של פרויקטים של התחדשות עירונית

לפני מספר ימים פורסם תזכיר חוק מע"מ ביחס לעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי המהווה מהפכה של ממש בתחום ההתחדשות העירונית.

במצב הנוכחי בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי בגין שירותי החיזוק והבניה הניתנים לדיירים ניתן פטור ממע"מ ולא מע"מ בשיעור אפס. משמעות הדבר היא כי היזמים אינם זכאים לקזז את מס התשומות בגין שירותי הבניה לדיירים מה שהפחית את האפקטיביות של ההקלה הגלומה בפטור ממע"מ ולמעשה ההקלה הייתה בעיקר תזרימית.

בתזכיר החוק מוצע להחיל מע"מ בשיעור אפס על שירותי הבניה הניתנים לדיירים. כפועל יוצא מהשינוי מפטור ממע"מ לחיוב במע"מ בשיעור אפס היזמים יוכלו לקזז את מלוא התשומות בגין שירותי הבניה לדיירים וכך עלות הפרויקט תפחת בצורה משמעותית. לרוב אחוז התשומות הבלתי ניתנות לניכוי נע בטווח שבין 10%-30% מתוך סך שירותי הבניה בפרויקט כך שמדובר בשיפור משמעותי בכדאיות העסקה מצד היזמים שעד היום נאלצו לשאת בתשלום זה.

להערכתנו שינוי זה יאפשר להוציא אל הפועל מספר רב יותר של פרויקטים של התחדשות עירונית לסוגיה השונים שפעמים רבות נופלים עוד בשלב הבדיקה המיסויית של כדאיות הפרויקט.

מלבד השינוי של החלת מע"מ בשיעור אפס, הוצע בתזכיר להחיל את הוראות חוק מע"מ אף על עסקאות תמ"א 38/2. נכון להיום, העמדה הרשמית של רשויות מע"מ הינה כי הפטור ממע"מ בעסקאות תמ"א 38 ניתן רק ביחס לעסקאות תמ"א 38/1. לטעמנו, עמדה זו אינה מחויבת מלשון החוק בנוסחו כיום ויש לכך מספר השלכות. מכל מקום בתזכיר החדש מוצע להבהיר סוגיה זו מפורשות בחוק עצמו ולהימנע ממחלוקות בעניין.

אחת השאלות המעניינות המתעוררות ביחס לתזכיר החוק הינה השפעת התזכיר על עסקאות התחדשות עירונית שכבר יצאו לדרך- האם יזמים שלא יכלו לנכות את מס התשומות בגין שירותי הבניה לדיירים יוכלו כעת לדרוש את מס התשומות שלא נוכה? אנו סבורים כי מאחר ובאופן עקרוני קיזוז תשומות הינו צופה פני עתיד הרי שבהחלט ייתכן כי בחלק מהמקרים ניתן יהיה לדרוש את מס התשומות שקודם לכן נאסר בניכוי.

הכותבים הם ממשרד זיו שרון ושות'