מיסוי עסקאות קומבינציה

לאחרונה פורסם פסק הדין של בית המשפט העליון בעניין קימחי (ע"א 6351/12), הדן בנושא סיווג עסקת מקרקעין וקביעת שווי המכירה בעסקת קומבינציה. המערער בעניין קימחי שהינו הבעלים של חלק ממקרקעין עליו ניתן לבנות 3.68 יח"ד התקשר בהסכם להזמנת שירותי בניה מול חברה קבלנית לבניית 2 יח"ד וכשבוע לאחר מכן התקשר עם אותה חברה בהסכם למכירת חלק במקרקעין לבניית 1.86 יח"ד.

כשנה קודם לכן התקשרו שאר בעלי המקרקעין בהסכם קומבינציה בגין המקרקעין עם אותה חברה קבלנית. המנהל סיווג את ההסכמים בין המערער לחברה הקבלנית כעסקת קומבינציה והוציא שומה במסגרתה נקבע יום המכירה למועד ההתקשרות בעסקת הקומבינציה שנה קודם לכן וקבע את שווי המכירה לפי שווי עלויות בנייה.

ועדת הערר נדרשה לסוגיית סיווג העסקה, יום ושווי המכירה, הועדה דחתה את הערר בעניין סיווג העסקה, קיבלה את עמדת המערער לפיה יום המכירה יקבע למועד ההתקשרות בעסקה להזמנת שירותי הבנייה וקיבלה את הערר באופן חלקי לעניין שווי המכירה. בית המשפט העליון שב ונדרש לסוגיית סיווג העסקה תוך שהוא מדגיש שיש לבחון את העסקה על פי מהותה האמיתית והתוכן הכלכלי ולא בהתאם לאופן הצגתה ע"י הצדדים והכותרת שניתנה לה.

השופט רובינשטיין קבע שלאור כך ששני ההסכמים נכרתו בהפרש של מספר ימים, שהחברה הקבלנית לא שילמה למערער את תמורת המקרקעין אלא קיזזה אותה מהסכום לו הייתה זכאית לפי הסכם שירותי הבנייה וששירותי הבנייה לבניית 2 יח"ד ניתנו לגבי מלוא הקרקע שנותרה בידי המערער לאחר מכירת הקרקע ל- 1.86 יח"ד, הרי מכלול התנאים של שני ההסכמים ונסיבותיהם מצביעים על היותם כרוכים זה בזה ולפיכך יש לסווג את ההסכמים כעסקת קומבינציה.

אשר לקביעת הוועדה לפיה שווי המכירה יקבע לפי שווי שוק של עלויות הבניה, ציין השופט רובינשטיין כי הן לפי סעיף 90 לחוק מיסוי מקרקעין שקובע שניתן לערער על החלטת וועדת הערר לביהמ"ש עליון רק בבעיה משפטית והן בהתאם לכלל לפיו ערכאת הערעור תתערב בממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית, הרי שאין מקום להתערב בעניין השווי שנקבע, עניין שהוא מובהק שבעובדה ונתון לשיקול דעתה של הוועדה שלה המומחיות והכלים להכרעה בעניין.

קיימות שתי שיטות חישוב מרכזיות לקביעת "שווי המכירה" בעסקת קומבינציה: השיטה הראשונה מבוססת על שווי השוק של חלק המקרקעין שנמכר מהבעלים לקבלן במסגרת עסקת הקומבינציה, והשיטה השנייה מבוססת על שווי השוק של שירותי הבנייה שנותן הקבלן לבעלים, היינו, עלויות הבנייה בתוספת רווח קבלני מקובל.

על אף שביהמ"ש העליון לא היה צריך להידרש לעניין השווי, השופט רובינשטיין קבע שיש לחשב את שווי המכירה בעסקת קומבינציה לפי שווי שוק של שירותי הבנייה הניתנים לבעלים בצירוף רווח קבלני מקובל ומע"מ אך ללא מרכיב הקרקע. במקרה שנדון בעניין קימחי, היה פער ניכר בין שווי השוק של המקרקעין שנמכרו לחברה הקבלנית לבין שווי שירותי הבנייה הניתנים לבעלים. ביהמ"ש קבע שבהתבסס על נתונים שהציג המנהל ואשר נמצאו מהימנים הרי שעסקאות קומבינציה באזור יקרות ב- 20% מעסקאות במזומן ועל יסוד זה נקבע השווי.

בית המשפט העליון דחה את הערר והוסיף וקבע שבכך שהמערער בחר שלא לשלם את הסכום שבמחלוקת, הוא נטל על עצמו את ההשלכות המתחייבות ולכן אין בידי בית המשפט לפטור אותו מתשלום הפרשי ריבית והצמדה.