אפקט האפס על התחדשות עירונית

בשבוע שעבר אישרה ועדת הכספים של הכנסת את הצעת חוק מס ערך מוסף (תיקון מס' 45), התשע"ד‑2014 שפורסמה ביום 30.6.14 ("הצעת החוק"), בגדרה הוצע לקבוע מע"מ בשיעור אפס על עסקאות תמ"א 38 ועסקאות פינוי בינוי, במקום הפטור ממס שנקבע במסגרת תיקון 34 לחוק מע"מ.

החלת מס בשיעור אפס על עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי הינה משמעותית, הואיל והטבת הפטור שהיתה נהוגה עד היום היתה בבחינת הטבה חלקית, הואיל והיזם לא היה רשאי לנכות את מס התשומות אשר שימשו אותו בעסקאות הפטורות ממס.

שלילת ניכוי מס התשומות הפך פעמים רבות את עסקאות התמ"א 38 ופינוי בינוי לעסקאות לא כדאיות כלכלית ופעמים רבות לא יצאו אל הפועל בשל כך.

הצעה זו הינה מבורכת ותקדם שתי מטרות לאומיות שהמדינה מבקשת לקדם, הן בהורדת מחירי הדיור בישראל והן בקידום ההתחדשות העירונית וביצוע חיזוק בניינים בפני רעידות אדמה.

יודגש כי בהתאם להצעת החוק, אשר נוסחה אושר על ידי ועדת הכספים של הכנסת, מע"מ בשיעור אפס יחול על כל עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי שמועד החיוב במס בהן, בהתאם להוראות חוק מע"מ, יחול לאחר חקיקתן ובמנותק מיום כריתת ההסכם.

סעיף 28 לחוק מע"מ קובע הוראה ספציפית לעניין מועד החיוב במס על עסקאות מקרקעין ועבודות בניה, לפיו, יחול עם השלמת העבודה או העמדת המקרקעין לרשות הקונה. יחד עם זאת, סעיף 29(1) לחוק מע"מ קובע את החריג לכלל לעניין עסקאות מקרקעין ועבודות בניה, לפיו, אם שילמו סכומים כל שהם על חשבון התמורה יחול החיוב לגבי כל סכום ששולם בעת תשלומו.

עוד יצוין כי הצעת החוק שאושרה קובעת מע"מ בשיעור אפס גם על עסקאות תמ"א 38/2, עליהן עד כה לא הוחל, אף לא פטור ממע"מ ושירותי הבניה שניתנו במסגרת עסקאות תמ"א 38/2 היו חייבות במע"מ בשיעור מס מלא.

ואולם עלולה לעלות טענה כי משתמע מהצעת החוק שאושרה כי נוסח סעיף 30ב(ב) לאחר התיקון מתנה את מתן ההטבה של מע"מ בשיעור אפס בעסקאות תמ"א 38/2 אך ורק בעסקאות בהן מנוצל פטור ממס שבח לפי סעיף 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין פועל יוצא הינו כי מרבית העסקאות של תמ"א 38/2 לא ייהנו מהטבה זו והמטרה של הפחתת נטל המס כפי שבאה לידי ביטוי בתזכיר החוק לא תוגשם וזאת כפי שיפורט להלן.

בעסקאות תמ"א 38/2 עומדות בפני הדיירים המוכרים את זכויותיהם שני מסלולי מס אפשריים הראשון הינו ניצול הפטור המיוחד לעסקאות תמ"א 38/2- פטור לפי סעיף 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין והשני הינו פטור אישי של הדיירים לפי פרק חמישי 1 או לפי סעיף 48א(ב2) (חישוב מס לינארי) לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "פטור אישי").

בעוד הפטור בהתאם לסעיף 49לג1 הינו בגובה שווי הזכויות מכוח התמ"א בכפוף לעמידה במגבלות התמורה כך שככל שנמכרות זכויות מכוח תב"ע, שלעיתים קרובות היקפן בעסקאות מהסוג האמור אינו מבוטל, הרי שיחויבו במס שבח הפטור, יוצא כי ברוב עסקאות תמ"א 38/2 המסלול המיסוי המועדף הינו ניצול פטור אישי.

לדידינו פרשנות נוסחו החדש של סעיף 30ב(ב) לאחר חקיקת התיקון המוצע בהצעת החוק שאושרה, אשר תגשים את תכלית החקיקה, כפי שבאה לידי ביטוי בועדת הכספים, בין היתר על ידי נציגי רשות המיסים, תהא כי מע"מ בשיעור אפס יחול על כל עסקאות תמ"א38/2, מבלי כל קשר אם נוצל פטור אישי או פטור מכוח סעיף 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין. פרשנות אחרת תקים חסמים נוספים, אותם מנסה המחוקק להסיר, בביצוע ההתחדשות העירונית המהווה כאמור מטרה לאומית.

יודגש כי טוב יהיה אם רשויות המס יפרסמו הוראות המבהירות כי לאור תכלית התיקון בהצעת החוק יש להחיל מע"מ בשיעור אפס בעסקאות תמ"א 38/2 גם כאשר נעשה שימוש בפטור אישי.