"7 שנים למשבר הדיור - ועדיין אין הגדרה לדיור בר-השגה"

המבקר מצביע על מחדלים בתחום דיור בר-השגה, ובהם אי-עמידה ביעדי שיווק, מודלים כלכליים שגויים, אי-הקצאת פרויקטים לדיור בר-השגה והיעדר פיתוח של שוק השכירות

יאיר לפיד ואורי אריאל / צילום: תמר מצפי
יאיר לפיד ואורי אריאל / צילום: תמר מצפי

בדוח המיוחד על משבר הדיור שמתפרסם הערב (ד'), מצביע מבקר המדינה יוסף שפירא על כך שאף על-פי שמתחילת משבר הדיור, ובוודאי שמפרוץ המחאה של קיץ 2011, כבר חלפו 7 שנים - עדיין אין הגדרה מוסדרת ומחייבת של "דיור בר-השגה" שנועד לסייע לשכבות הביניים, גם אין קריטריונים מנחים וברורים לזכאות, כגון אפיון הדירות וגודלן, ולא הוצגו יעדים ממשיים. זאת, בניגוד למדינות מתוקנות שמפעילות מודלים שונים של דיור בר-השגה. הגורמים המרכזיים שכלפיהם מופנית האשמה הם משרד הבינוי והשיכון, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומערכת התכנון.

בדוח המיוחד בנושא הדיור הציג שפירא את האפיון המרכזי של זכאים לדיור בר-השגה, לדעתו: "היכולת הכלכלית של משק-בית (לפי הגדרת הלמ"ס) להשיג דיור ההולם את מכלול צרכיו, ובאופן שהוצאותיו על הדיור לא יעברו את רף ה-30% מהכנסתו נטו, הכנסה ששיעורה עד 150% מההכנסה הממוצעת למשק-בית".

יוזמות שונות ננקטו על מנת להחדיר את מושג ה"דיור בר-השגה" למערכת התכנון - מתמ"א 35 ועד חוק הוד"לים - אולם מבקר המדינה קובע כי משרד השיכון והבינוי ורמ"י לא הקצו חלק מהפרויקטים שלהם לטובת דיור בר-השגה, וגם מינהל התכנון ומשרד המשפטים לא פתרו בזמן קשיים משפטיים הקשורים בהפעלת דיור בר-השגה.

דגש מיוחד בפרק זה ניתן לפרויקטים של מחיר למשתכן של משרד הבינוי ורמ"י, שמ-1994 היווה המסלול העיקרי שניתן להגדירו "דיור בר-השגה" בשל ההנחות במחיר הקרקע שניתנו לפרויקטים. גם כאן, קובע המבקר, נעשו מחדלים כמו אי-עמידה ביעדי שיווק וכמו מודלים כלכליים שגויים.

"בתוכנית העבודה של משרד הבינוי לא ניתן כל ביטוי לשילוב דיור בר-השגה במסגרת האצת פעולות שיווק קרקעות", כותב המבקר, "לא נבדקה גם האפקטיביות של הפרויקטים הללו על מחירי הדירות באופן כללי ועל מחירי הדירות באזורים שבהם כן שווקו פרויקטים של מחיר למשתכן".

המבקר מציין שבשנת 2013 לא שווקו פרויקטים של מחיר למשתכן כלל, ושמשרד הבינוי האשים את משרד האוצר בכך ש"התנגדותו למסלול זה אף החריפה והביאה לעצירתו המלאה". רק בעקבות ועדת טרכטנברג שווקו 2,600 דירות, אולם מספר זה הוא מחצית היעד שקבעה הממשלה. המבקר אף מציין כי היו ראשי רשויות שהתנגדו לפרויקטים בגלל "שאיפתם להגיע לרמה סוציו-אקונומית גבוהה ביישוביהם". ב-2013 הופסק לחלוטין שיווק פרויקטים במסלול זה, בעקבות היוזמה של שר הבינוי אורי אריאל להקים פרויקטים של מחיר מטרה.

המבקר מסכם: "דוח זה מלמד על כשל של ממשלות ישראל בשני העשורים האחרונים, שלא הצליחו להביא הגדלה של ממש בהיצע בדיור בר-השגה לאוכלוסייה הנזקקת לו".

דיור להשכרה: לא נעשתה עבודת מטה

בתחום הדיור להשכרה עיקר הביקורת של המבקר היא על הפרויקטים לדיור להשכרה לטווח ארוך של רמ"י, שהוכרזו ב-2011, שבהם משולב פלח בשכר דירה מופחת. גם כאן מציג שפירא היעדר עבודת מטה מסודרת והיעדר ניתוח הכדאיות הכלכלית. לדבריו, "הדבר מעורר חשש שהחלטות הממשלה התקבלו אף על-פי שהיכולת ליישמן הייתה מוטלת בספק".

בסופו של דבר, שישה מתוך עשרה מכרזים נכשלו לחלוטין, וגם בפרויקטים לדיור להשכרה ששווקו במסלולים אלה התוצאה הייתה שיווק של 406 יחידות דיור בלבד. כמו כן נכשל הניסיון לשלב גופים מוסדיים בפרויקטים אלה. הפרויקטים של רמ"י הופסקו לחלוטין, בעקבות ההסכמה בין אורי אריאל ללפיד כי כל נושא הדיור להשכרה יימסר לידיו של לפיד במסגרת פרויקט "דירה להשכיר".

המבקר כותב: "ממצאי הביקורת מעידים על כך שכבר לפני שנים קבעו הממשלה ומועצת מקרקעי ישראל כי אחד הפתרונות למחסור בדיור בר-השגה הוא שוק שכירות ארוכת-טווח. אולם רמ"י ומשרדי הבינוי והאוצר לא עשו כל עבודת מטה פנימית או בינמשרדית לבחינת החלופות הקיימות ולקביעת החלופה המועדפת. בהתנהלותם זו, גופים אלה לא קידמו את פיתוח שוק השכירות ואת הנגשתו לאוכלוסיות נרחבות שעבורן מגורים בשכירות הם בגדר חלופה נאותה.

המבקר טוען כי כיום, בעיצומו של משבר הדיור, ננקטות פעולות מואצות כדי להרחיב את שוק השכירות תוך הישענות על גופים מוסדיים ועסקיים ללא בדיקות מקדימות. התנהלות זו של הממשלה, לדבריו, מעוררת חשש שהעלות הכלכלית תהיה גבוהה בהרבה מהעלות שהייתה נושאת בה אם הפעולות היו נעשות בזמן.

"על-פי החלטת קבינט הדיור שאושרה בממשלה", כותב המבקר, "המרכיב העיקרי במדיניות הדיור הלאומית הוא בנייתן של 150 אלף יחידות דיור בעשור הקרוב, ובהן יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך, שתסייע במתן מענה למחסור בדיור בר-השגה. אם כך, מתעורר צורך דחוף והכרחי שהגופים הממשלתיים שיש בידיהם הכלים המקצועיים הנדרשים, ובהם משרדי הבינוי והאוצר ורמ"י, יכינו תוכנית אסטרטגית ארוכת-טווח הכוללת יעדים כמותיים מתוך התייחסות לכל המרכיבים העשויים להשפיע על שוק השכירות ועל שוק הדיור, תוך כדי הבטחת האינטרס הציבורי. כמו כן, ראוי לשתף בגיבוש התכנית גורמים רלוונטיים אחרים, למשל את הרשויות המקומיות ואת רשות המסים".

שיווק של יחידות דיור במסלול מחיר למשתכן
 שיווק של יחידות דיור במסלול מחיר למשתכן

צרו איתנו קשר *5988