רשות המסים מנותקת מהקרקע

משה אשר, ראש רשות המסים, חיכה כמעט תשע שנים מתסכלות מאז היה פקיד בכיר שניסה ליישם בישראל את מסלול ההשקעה של ריטים, קרנות השקעה בנדל"ן - אבל העניין לא צלח. אפילו סם זל, מיליארדר הריטים האמריקאי האגדי, הגיע לארץ כדי לייעץ, אבל זה לא עזר. אתמול (א') הודיע אשר על יוזמה חדשה לעידוד הקמת קרנות ריט, והפעם בהקשר של דיור להשכרה לטווח ארוך. תזכיר הצעת החוק שהחל את הסיבוב נולד בשיתוף פעולה של רשות המסים, רשות ני"ע, המועצה הלאומית לכלכלה במשרד ראש הממשלה וכמובן צוות "דירה להשכיר" במשרד האוצר שיזם יאיר לפיד, בראשות עוזי לוי.

חוק הריטים, שעבר לפני תשע שנים, יצא מנקודת הנחה שהשימוש בו כמכשיר השקעה שווה לכל מי שנהנה מיתרונות מיסוי - יבוא לידי ביטוי דווקא בנכסים מסחריים מניבים, כתחליף שווה ערך להשקעה בשוקי ההון. התאגידים שהחזיקו שטחי מסחר, משרדים ותעשייה אמנם הביעו עניין, אבל הרעיון ירד מהפרק, בין השאר בגלל חסם מיסוי: תאגיד ששקל להעביר נכסים מניבים בבעלותו לקרן ריט היה צפוי לאירוע מס. מנגד הובע החשש שתאגידים כאלה "יזרקו" לקרן הריט נכסים באיכות נמוכה. התוצאה הדלה הייתה שהוקמו רק שתי קרנות ריט - ריט 1 וסלע קפיטל.

אבל זה היה לפני משבר 2008, הרבה לפני שהעולם נכנס לעידן של מצוקת נזילות וריביות נמוכות עד אפסיות. הרבה לפני שהעולם התחיל להתרגל לכך שאפשר כנראה רק לחלום על תשואות של 8% ואפילו על תשואה של 7%. מצד שני, זה היה גם לפני הזינוק המטורף במחירי הדירות ובמחירי השכירות, לפני ההסתערות של המשקיעים על שוק הדיור, לפני המחאה החברתית על שכר הדירה בתל אביב וגם לפני ועדת טרכטנברג, שהמליצה על פיתוח שוק מוסדי של דיור להשכרה לטווח ארוך.

לפי ההצעה של רשות המסים, קרנות ריט חדשות שיוקמו לצורך פרויקטים להשכרה לטווח ארוך יוכלו להיכנס לשוק כיזמיות ולגייס חוב בהיקף של 80% משווי האחזקות בפרויקט. הרווחים מההכנסות ורווח ההון מהמימוש ימוסו ב-20%.

מוקש אחד רציני עומד בפני ההצעה לאפשר לריטים החדשים יזמות, והוא גלום בתנאי הבא: "קרנות ריט יוכלו לרכוש קרקע שחלה עליה תוכנית המייעדת אותה לדיור להשכרה". התנאי מבטא הנחה שלפיה ייעוד הקרקע להשכרה צריך להישמר לטווח ארוך, כדי למנוע מניפולציות. הבעיה היא שמערכת התכנון מעולם לא הגדירה מתחמי קרקע המיועדת לדיור להשכרה. אם זהו התנאי, מישהו צריך ליזום הליך תכנוני להגדרת מתחמים כאלה, וזה ענין ל-15-20 שנה.

מינהל התכנון, בראשות בינת שוורץ, מתנגד באופן נחרץ להגדרת קרקע להשכרה. עמדתה של שוורץ היא שמערכת התכנון חייבת לשמור על גמישות ולא לקבע ייעודי קרקע שמנציחים אפשרות שימוש אחת. לכן, אפשר לבנות דיור להשכרה לטווח ארוך בכל מקום שייעוד הקרקע הוא כללי למגורים, וכל שאר העניינים הקשורים להשכרה לטווח ארוך צריכים להיות מוסדרים אך ורק במישור הקנייני ובתנאי המכרזים. בשם הפשטות וסיכויי היישום, העמדה של מינהל התכנון עדיפה - מה שמחייב צורך מוגבר עוד יותר לבנות מכרזים פשוטים והגיוניים.