לא בטוח שכחלון יכול - או רוצה - להוריד את מחירי הדירות

האם שר האוצר הנכנס יוכל להוריד את מחירי הדירות? בוודאי. בתיאוריה, ועד כמה שזה יישמע מפתיע, להוריד את מחירי הדירות זה יחסית החלק הקל.

ההיצע והביקוש של דירות נשלטים כמעט לגמרי על-ידי המדינה, השולטת על מרבית הקרקעות במדינה וגוזרת כשליש ממחירה של כל דירה (באמצעות שיווק קרקע, מע"מ, מס רכישה, מס שבח, היטלים ואגרות ועוד). יתרה מכך: ההיצע והביקוש נשלטים כמעט לגמרי על-ידי שלושה גופים - משרד האוצר, רשות-מקרקעי-ישראל ומינהל התכנון - שבממשלה החדשה יהיו בידיים של כחלון.

העלאת מס הרכישה למשקיעים תצמצם, למשל, משמעותית את הביקוש של רבע מרוכשי הדירות. חובת דיווח כללי ומיסוי דירות מהשקל הראשון, עוד תוכנית שמתגלגלת כעת באוצר, גם ישכנעו רבים מהם להחזיר דירות לשוק, ויוסיפו היצע של דירות למכירה. תוסיפו לזה סבסוד מחירי הקרקעות במכרזי קרקע של המדינה, הענקת תמריצים לקבלנים ולרשויות מקומיות, ו"מתן סמכות לשר האוצר להפקיע קרקעות לתוכניות דיור גדולות" (סעיף 61 בהסכם הקואליציוני בין הליכוד לכולנו), והנה לנו משוואות חדשות לגמרי של ביקוש והיצע.

אז מה הבעיה? שהחיים הם טרייד-אוף מתסכל. ענף שמגלגל כמאה מיליארד שקל בשנה, לא אוהב שמכניסים לו מקלות לתוך הגלגל הענק. שר האוצר שמכריז על הורדת מחירי הדירות והקרקעות, עדיין לא ממש יודע איך לכסות על הבור שייפער בעקבות כך בתחזית ההכנסות של המדינה (שגרפה הכנסות של 15 מיליארד שקל מנדל"ן לאורך השנים).

וזה לא רק אובדן ההכנסות ממסים או מקרקע: אם הציבור הישראלי יראה שהמגמה אכן התהפכה, שמחירי הדירות מתחילים לרדת בעקביות, ומוכרי הדירות לא מצליחים להיפטר מדירתם, כל המשק עלול להזדעזע קשות. החל מהבנקים שנתנו הלוואות וחוששים שהחוב יעלה על ערך הנכס, דרך עוד מאות-אלפים שמתפרנסים מענף הנדל"ן, ויחששו שכבר לא צריכים אותם. ומהם, הדרך לפגיעה גם במעגלים אחרים תהיה מאוד מוחשית וקרובה.

לא בכדי, בבנק ישראל ובאוצר מעדיפים לאורך כל השנים האחרונות לדבר על "יציבות מחירים", ולא על ירידה במחירי הנדל"ן. הכלכלנים היו רוצים לראות לכל היותר ירידת מחירים ריאלית. כלומר, יציבות מחירים שהופכת לירידות דה-פקטו בגלל האינפלציה האפסית, אלא שגם משם לא באה להם הישועה, והמדדים השליליים רק תורמים להחרפת המצב. ולא רק הם.

כחלון החיפאי, שעובר בדרכו לכנסת גם דרך המשפחה בגבעת-אולגה, רואה את המנופים בחיפה ובחדרה, ומשפשף עיניים. בשנתיים-שלוש האחרונות, כשבתל-אביב ובהרצליה מכרו כוכים במחירים של דירות מרווחות בחדרה (ובעפולה, וביקנעם, ובקריית-גת), הישראלים התחילו לצאת מהטבעת החונקת של גוש דן. כל כלכלן ונדל"ניסט יודע שירידת מחירים, לכשתגיע, תפגע קודם כול בפריפריה. גם כי שם למדינה יש שפע קרקעות לבנייה. גם כי ישתלם פתאום שוב לקנות דירות במרכז. לא בטוח שכחלון ישמח לתת לזה יד.

בשורה תחתונה, גם כחלון עצמו יתקשה לסמן מטרה ברורה. עד כמה הוא רוצה לכווץ את הביקושים; עד כמה הוא רוצה להציף את השוק בהיצע; אפילו עד לאן הוא רוצה שמחירה הממוצע של דירה יירד.

ועכשיו תוסיפו לזה את הממשלה הצרה. גם אם כחלון אכן חדור שליחות במטרה להוריד את מחירי הדירות ויהי מה, הוא ימצא אינטרסים מורכבים גם סביב שולחן קבינט הדיור והממשלה. להגיע להסכמות בסוגיות שעל הפרק מול 61 חברי הקואליציה יהיה קשה לפחות כמו אסיפת ועד שצריכה לאשר פרויקט של תמ"א 38.

הורדת תקני בנייה תדרוך למשל על הרגל של השר להגנת הסביבה. הפקעת שטחים פוגעת בזכות הקניין ובסמכות שרת המשפטים. ועוד לא התחיל הוויכוח על העברתם בפועל של אנשי מינהל התכנון ממשרד הפנים למשרד האוצר. ומי יחליט איפה יסבסדו קרקעות, למי ובכמה? החרדים (14 מנדטים) ירצו לתת משקל למספר הילדים בבית (גם לזה יש היגיון: מצבו הכלכלי של משק-בית עם ילדים וללא דירה, קשה מזה של זוג ללא ילדים). הציונות הדתית (8 מנדטים) תרצה לשוב ולבנות ברחבי יו"ש ("20 דקות מתל-אביב").

גם שר הבינוי החדש, יואב גלנט, יצטרך להיזהר בכל פעם שהוא מדבר על הפקעת קרקעות או על בנייה על-חשבון שטחי קיבוצים ומושבים. ולאף אחד עוד אין מושג מה האינטרס של ראש-הממשלה בנימין נתניהו, שחושש מהצלחתו של כחלון לא פחות משהוא חשש מהצלחתו של יאיר לפיד בממשלה הקודמת.