הכל מתחיל בנסח טאבו

מיזמי תמ"א 38 (תוספת בניה או הריסה ובניה) ו"פינוי בינוי", הם פרויקטים מסובכים ומורכבים- על כך אין חולק.

דרכם של פרוייטקים אלה מפותלת והצלחתם תלויה במעורבותם המסייעת של גורמים רבים.

תחילה, דרוש גיבושם של בעלי הדירות (אנשים פרטיים הדרים בבית משותף זה לצד זה ונזקקים, לטובת הצלחתו של הפרוייקט, להניח בצד אירועי עבר שליליים (הכוללים לעיתים אף רגשי טינה כלפי חלק/ כל בעלי הדירות האחרים בבניין) ולהפוך באחת לשותפים לעסקת נדל"ן רחבת היקף ומורכבת, שלצידה סיכונים לא מעטים).

לאחר גיבוש בעלי הדירות, יש לשקוד על איתור ובחירת יזם מתאים לפרוייקט וניהול משא ומתן מסחרי ומשפטי עימו.

לאחר כל אלה, תלויה הצלחת הפרוייקט במידת סיועם של גורמים חיצוניים כגון, רשויות המס, רשויות התכנון, המפקח על המקרקעין (בסוגיות דייר סרבן), בית המשפט במקרים שונים (מעורבות חסוי, החייאת חברה), בנק מלווה, הקבלן המבצע וקבלני המשנה.

הגורמים הרבים הללו מייצרים, כחלק אינהרנטי מהפרויקט, חוסר וודאות רבה האופפת את הפרוייקט כעננה עיקשת המסרבת להתנדף ברוח.

עם זאת, ניתן וראוי, ליזום בדיקות ומהלכים שונים על מנת להפחית ולהקטין את חוסר הוודאות ולהביא אף לקיצור משכו של הפרוייקט, באמצעות סילוק מוקשים שונים מבעוד מועד.

משימה זו כולל פעולות רבות, אך נסיוננו הרב הובילנו למסקנה, כי המקום הנכון לפתוח בו הוא דווקא נסח הטאבו.

רבים אינם רואים בנסח הטאבו מסמך רלוונטי לפרוייקט, שהרי ממילא הבניין הקיים יהרס (בתמ"א 38/2 או פינוי בינוי) או ישתנה (תמ"א 38/1) ולכן, לדידם, נסח הטאבו ממילא ישתנה אף הוא ויותאם למצב הזכויות החדש שלאחר הפרוייקט.

זוהי טעות.

אחרים מתפנים לעיין בנסח הטאבו בשלבים מתקדים של הפרוייקט, לאחר שהושקע כבר בפרוייקט עמל רב על ידי גורמים רבים.

גם זו טעות.

נסח הטאבו, כידוע, הינו מסמך המשקף את אופן רישום זכויותיהם של בעלי הדירות במרשם המקרקעין של מדינת ישראל.

את נסח הטאבו ניתן לקבל תמורת תשלום סימלי (באמצעות כרטיס אשראי) באתר משרד המשפטים (http://ecom.gov.il) וזאת על ידי ציון גוש וחלקה של הבניין (את מספרי הגוש והחלקה ניתן לאתר בחשבון הארנונה או אף באתרי אינטרנט כמו למשל פורטל השירותים והמידע הממשלתי- www.gov.il).

נסח הטאבו מלמד אותנו על אופן רישום הזכויות וחושף בפנינו בעיות (חלקן אוקוטיות) שיש לתת אליהן את הדעת במועד המוקדם האפשרי.

כך למשל, נגלה בנסח הטאבו בעלי דירות ששמם (או ת.ז. שלהם) רשום באופן שגוי, או זכויות שטרם נרשמו על שם יורשים ונותרו רשומות על שם אנשים שאינם עוד בין החיים, או זכויות שרשומות עליהן הערות אזהרה לטובת גורמים כלשהם, או גרוע מכך, זכויות שרשומים עליהם שיעבודים או עיקולים.

עוד נוכל לגלות, זכויות הרשומות על שם מינהל מקרקעי ישראל או חברה משכנת או כאלה הרשומות בניהול אפוטרופוס.

בנוסף לכל אלה, נמצא לעיתים גם זכויות הרשומות על שם חברה בע"מ שנמחקה ממרשם החברות או אפילו דירות קיימות שאינן רשומות כלל בטאבו או הפוך מכך, דירה שאינה קיימת אך רשומה בטאבו...

כל אלה, חשוב שיתגלו מוקדם ככל האפשר ומדוע?

משום, שללא טיפול מוקדם בכל אחת מהתופעות המתוארות לעיל (ויש תופעות נוספות כמובן), אזי לא ניתן יהיה לבצע את הפרוייקט. כך ממש!

קיומן של איזו מהתופעות הנ"ל לא יאפשר לרשום הערת אזהרה לטובת יזם הפרוייקט ולא יאפשר לרשום שיעבוד ראשון לטובת הבנק המלווה וברור, כי ללא רישום הערת אזהרה לטובת היזם וללא ליווי בנקאי לא ניתן יהיה לקיים את הפרוייקט.

נמצאנו למדים, כי, אחת מהפעולות הראשונות שיש לבצע בתחילת דרכו של פרוייקט התחדשות עירונית, היא בחינת נסח הטאבו של הבניין הקיים וטיפול מיידי ומקדמי בכלל הבעיות הרישומיות ביחס לכל אחת מהדירות בבניין. טיפול זה הינו מהותי והכרחי במועד המוקדם האפשרי.