האג"ח המשכנתאיות חזרו, רק אל תגידו "סאב-פריים"

משקיעים רעבים לתשואה מוכנים לאמץ אל חיקם דור חדש של אג"ח בגיבוי משכנתאות מסוכנות למגורים בארה"ב, כאשר חברות משכנתאות חוזרות לפנק רוכשי דירות שלא עומדים בתנאי הסף הנוקשים לקבלת הלוואות שאומצו אחרי המשבר הפיננסי של 2008.

רק התגית ה"רעילה" של משכנתאות סאב-פריים הוסרה. במקום זאת, חברה בשם איינג'ל אוק קפיטל מצויה בהליך תמחור של הנפקת אג"ח בגיבוי "משכנתאות נון-פריים" - המונח שמתאר משכנתאות שאינן עומדות בסטנדרט ההלוואות של הממשל. חברה אחרת, לואון סטאר פאנדס, ביצעה הנפקה כזו בהיקף 72 מיליון דולר באוגוסט.

ניירות הערך מגובי משכנתאות הסאב-פריים באיכות נמוכה, של לווים ללא רקורד אשראי משביע רצון, ספגו ביקורת עזה בגלל חלקם המרכזי במפולת שוק הדיור ב-2008. מלך האג"ח ביל גרוס דיבר באותה עת על 2 מיליון בעלי דירות ובתים "שהושלכו לזאבים".

אבל אלו שתומכים במאמצים להחזיר את שוק הנון-פריים לחיים אומרים שהפעם זה שונה. הבנקים הגדולים מלווים הפעם ללווים הבטוחים ביותר, מפני שהנחיות הרגולציה מוציאות מכלל חשבון מספר רב של לקוחות מסוכנים, שאינם יכולים לקנות בתים, אמר בראד פרידלנדר, שותף מנהל באיינג'ל אוק קפיטל.

"אלו לווים ראויים שהם אולי בדירוג אשראי 705 ולא 770", הוא אמר, בהתכוונו לדירוג פיקו (Fico)שהבנקים בארה"ב משתמשים בו לקביעת יכולתו של לווה לפרוע את ההלוואה. דירוג פיקו נע מ-300 עד 850. דירוג מתחת ל-620 נחשב בעבר לסאב-פריים ("תת-מובחר"). הדירוג הממוצע הוא כ-700.

"אין סיבה שלא תהיה ללווים כאלו גישה מסוימת לאשראי. גופי ההלוואות עדיין במצב רוח מגביל מאוד, אבל אני חושב שנראה גידול בפעילות עם הזמן", אמר פרידלנדר.

בעקבות המשבר הפיננסי, הממשל השיק כללי יכולת פירעון שהעלו את סטנדרט ההלוואות ומונעים לכאורה מתן אשראי ללווים שאינם יכולים לעמוד בהלוואות. הנפקת אג"ח בגיבוי משכנתאות שאינן עומדות בתקן של סוכנויות המימון הממשלתיות כמו פאני מיי ופרדי מק ירדה לפחות מ-10 מיליארד דולר בשנה שעברה, מול יותר מ-500 מיליארד דולר שנה לפני המשבר.

אחת הדרכים שבפני הבנקים וחברות המשכנתאות האחרות לעמוד בדרישות הללו היא להנפיק "משכנתא מוסמכת", QM, שמבטיחה שסך ההחזר החודשי של הלווה אינו עולה על 43% מהכנסתו.

הבנקים חוששים ממתן הלוואות שחורגות מתקן QM בגלל ההתחייבויות הפוטנציאליות שכרוכות בכך - כולל הגשת תביעות נוטלי משכנתאות שאינם יכולים לעמוד בפירעון שלהן. המבקרים אומרים שהתקן הזה גרם לכך שלמיליוני צרכנים אין גישה לאשראי.

התיאבון של המשקיעים לניירות ערך שמתבססים על משכנתאות כאלה עלה השנה, לפי סקר ההתאחדות הארצית של מתווכי הנדל"ן בארה"ב. על רקע זה, יתכן שחברות משכנתאות לא בנקאיות יתפתו להלוות ללקוחות מסוכנים יותר, אמר קן פירס, מנהל בהתאחדות הזו. עם זאת החברות הללו "עדיין זהירות", לדבריו.

לשכת ההגנה הפיננסית על צרכנים, שהוקמה בעקבות המשבר ואחראית לאכיפת הכללים החדשים, אמרה בעבר שיש הרבה הלוואות שאינן עומדות בתקן QM אך הן עדיין עומדות בכללי יכולת הפירעון. בכך היא העניקה עידוד מסוים לחברות המשכנתאות שרוצות להיכנס לשוק הזה.

"השוק שאינו בתקן QM מצוי כעת בחיתוליו, ואנחנו חושבים שהוא יספק הזדמנויות טובות בשנים הבאות לחברות ההלוואות ולמשקיעים, אבל כעת זה מצב של ביצה ותרנגולת - לא ברור כמה גדול השוק יהיה", אמר ג'משד אנג'ניר, מנהל בקרן אקסוניק קפיטל, שמעוניינת להשקיע בניירות ערך מגובי משכנתאות חדשים.