"כיזם נדל"ן במנהטן, אתה מבין כמה קשה לבנות בישראל"

המרדף אחר תשואה בשוקי ההון הביא למיעוט אלטרנטיבות להשקעה בעולם ככלל, כך שלמרות התיקון האחרון בבורסות, מעטים הם הנכסים האטרקטיביים להשקעה במבחן הסיכוי-סיכון. מי שראה את המגמה הזו מתרחשת לנגד עיניו יצא לחפש השקעות חדשות שעומדות במבחן הסיכוי-סיכון. כך נוצר מצב שבו בעקבות משברי הנדל"ן של השנים האחרונות מרבית ההשקעות הלכו לשוקי ההון והקטינו את האטרקטיביות שלו בהשוואה להשקעות נדל"ן כדוגמא. כעת המגמות העדכניות מצביעות על תנועה של הכסף החכם מאז 2011 להשקעות נדל"ן מניבות בארה"ב.

סביבת הריבית הנמוכה ברחבי העולם גרמה לעליית נכסים פיננסים ובהם גם נדל"ן בעיקר בארה"ב. השקעות במגורים בארה"ב נמצאות בשיא, בשעה שמחירי הנדל"ן כבר לא נמוכים כפי שהיה בעבר והיכולת להרוויח עברה לתחום היזמות ששונה מאוד מישראל.

גופי נדל"ן ישראלים רבים הם מבין הבולטים והפעילים בהשקעות בנדל"ן בארה"ב. הרוב רוכשים עבור ישראלים בתים פרטיים ודירות להשקעה, אך במקרים רבים יש קושי רב כדי למצוא שוכר ומחירי הרכישה כבר לא אטרקטיביים. אחד הפתרונות החדשניים הוא פשוט להפוך את המשקיעים ליזמי נדל"ן קבוצתיים, באזורים שבהם יש ביקוש רב כמו במנהטן, זו עיקר הפעילות של CRP.

מאחורי CRP מספר הצלחות בשורה של פרויקטים בתחום הפינוי-בינוי. עד היום השתתפה CRP ב-6 פרויקטים יזמיים של בנייני מגורים וכיום היא בשלבים מתקדמים לתחילת עבודות הבנייה בבניין השביעי בשכונת Bowery.

מי שמוביל את CRP הוא אסף אריאלי, משקיע ויזם נדל"ן עם ותק של 14 שנה של השקעות בשוק הנדל"ן האמריקאי. בעבר, שימש אריאלי כיועץ לחטיבת הנדל"ן של JVP לאחר שעבד שנים ארוכות בבנקים אמריקאים בתפקידי ניהול. שוחחנו עם אריאלי על תחום היזמות במנהטן ולמה הוא כה שונה מהמצב בישראל.

- בתור נדלניסט שחי בישראל אך משקיע במנהטן ומכיר את שני העולמות, איך אתה מסביר את העובדה שבמנהטן פרויקט יזמי מבוצע בתוך 3 שנים בלבד, בעוד בישראל פריוקט יזמי של בניין בודד מבוצע בכ-6 שנים?

"התשובה נובעת ממש מכל פרט ופרט במהלך ההוצאה לפועל של הפרויקט. ארבעת הגורמים העקריים שאיתם יזם מתמודד הם: תיכנון, בנייה, מיסוי וכח אדם. בעוד שבניו יורק כל נושא התכנון ברור ולא נתון לפרשנות, בישראל נושא התכנון משתנה כל יום. בתחום חומרי הגלם לבנייה, בעוד שבארה"ב אין יחסית מונופולים, בישראל המצב הפוך. בענין כוח האדם, המצב בישראל מאד רגיש עקב המצב הביטחוני ובמגבלות יבוא פועלים זרים. לגביי מיסוי, בישראל היציבות השלטונית רעועה ולכן מדיניות המיסוי משתנה בתדירות גבוהה. לסיכום, להיות יזם זה כמו לנצח על תזמורת. אם אחד הכלים מזייף, התוצר הסופי יראה בהתאם. בעיריית ניו-יורק מבינים שאם לא יקדמו פרויקטים יזמיים בשכנות קיימות ויגדילו את היצע הדירות מחירי השכירות ינסקו כלפי מעלה".

- איך זה משפיע לדעתך על השקעות נדל"ן בישראל?

"לא סתם אין גופים מוסדיים שהסכימו לבנות דירות בישראל, להשכרה או כיזמים. אתה יודע שאתה מתחיל לבנות היום בישראל ולא יודע מתי אתה מסיים, יש לך שורה של פרמטרים של אי-וודאות. כשאתה מסתכל על דוחות כספיים של חברות נדל"ן למגורים בישראל אתה רואה שמרבית הרווחים לא נובעים מתהליך היזמות והבנייה שהוא מסוכן מאוד ולא נושא בצידו פירות, אלא מעליית ערך הקרקע. בהרבה מאוד פרויקטים של בנייה למגורים בישראל שיעור הרווח היזמי עומד על 15% - 20% לכל היותר. לעומת זאת, במנהטן אתה לא בונה על רווח הון מהקרקע, אתה רוצה להרוויח מתהליך היזמות וההשבחה של בניית דירות חדשות ויוקרתיות במקום הדירות הישנות".

- ומי נפגע מכל הביורוקרטיה בישראל?

"ברור שהצרכן הוא זה שמשלם את המחיר. תאר לך מה היה קורה אילו בישראל היית יכול להרוס ולבנות בניין בין 2- 3 שנים וכמעט להכפיל את מספר הדירות? היית מצליח לפתור את בעיית הדיור בתוך 3 שנים. כואב מאוד שכולנו קורבנות של הבטחות וביורוקרטיה וריבים בין רשויות וגופי ממשלה. אם רק היה אפשר לסיים פרויקט יזמי בישראל בשלוש שנים, מחר בבוקר הייתי מצליח לגייס משקיעים ולהוציא אותו לדרך".

- מאיפה הגיע הרעיון ליישם את מודל הפינוי בינוי הישראלי במנהטן? למה שישראלים יצליחו יותר במנהטן מאשר בישראל?

"תסתכל בעצמך על הקבלנים בישראל, הם כל הזמן נאבקים בממשלה שרוצה להוריד את מחירי הדירות. אני שואל: איפה בעוד מקום בעולם יש דבר כזה? ההבדל הוא שגם בניו יורק למרות המשבר הכלכלי של 2008 יש בעיה של מחירי דירות גבוהים, אבל אף אחד לא מדבר על הורדת מחירים. בניו יורק למדו שלחץ להורדת מחירים מרסק את הכלכלה ולכן מדברים שם על יציבות ואיזון שוק מחירים. כשיזם יודע שהרשויות לא רוצות להוריד את המחירים הוא מרגיש שכדאי לו להשקיע וככה העיר והמדינה מרוויחות כי עצם הוודאות הרגולטורית מייצרת יותר השקעות ביזמות וההיצע גדל ולא קטן. ההמלצה שלי היא שהממשלה בישראל תלמד ממנהטן שבה מצוקת הדיור לא פחות חמורה".

מהם המחירים הממוצעים לדירת יוקרה בלב מנהטן?

" המחירים במנהטן למגורי יוקרה הם בערך פי 2-3 מאלה של תל אביב. דירת יוקרה של 4 חדרים של 250 מטר רבוע עולה כ-7.3 מיליון דולר. צריך להבין שהדירה מגיעה עם כל השיכלולים ועם כל התוספות האפשריות. בנוסף, ניתוח דמוגרפי של השנים האחרונות מראה הגירה מכיוון הפרברים לתוך הערים המרכזיות. הילדים של הבייבי בומרס עוזבים את הבתים בפרברים ועוברים לעיר. תופעה זאת גורמת לעלייה במחירי הדירות במרכזי הערים".

- ארה"ב מתאוששות רק בשלוש האחרונות ממשבר הנדל"ן החמור בהיסטוריה שלה, מי מבטיח שכאשר תעלה הריבית המחירים לא יירדו שוב?

"בזמן המשבר הפיננסי ירדו המחירים במנהטן בסך הכל ב-15%, כשמדד קייס שילר הצביע את מדינות כמו פלורידה, נבדה ואריזונה שהמחירים יתרסקו בהם ב-40% ואף יותר. אם יהיה משבר נוסף אתה רוצה להשקיע במקום שבו הביקושים קיימים וחזקים גם אם יש משבר נוסף וזה בהחלט סיכון שאנחנו מציעים לכל אחד לקחת בחשבון. מי שאומר המחירים לעולם לא יירדו שוב, לא נוהג באחריות וזו לא הגישה שלנו. כשאתה מנווט משקיעים אתה צריך להיות אחראי. למרות זאת, אנחנו מעריכים שאם יהיה משבר נוסף קשה להאמין שהוא יהיה באותם היקפים כי התנאים היו שונים".

- איך שוק הנדל"ן והמשכנתאות כיום שונה מזה של טרום המשבר הפיננסי?

"הבנקים כיום בודקים הכל בשבע עיניים. אף אחד לא רוצה להיתפס כזה שנתן הלוואות גרועות בנדל"ן ולכן הרבה יותר קשה להשיג מימון. משכנתאות היו ניתנות לפרטיים עם ציון אשראי נמוך בלי דרישות להון עצמי גבוה שהיה מתגלגל לאג"חים מאד מסוכנים. זה קרה במאות מיליארדים של דולרים וול סטריט חגגו. קבלת החלטות שגויה ותאוות בצע בוול סטריט גרמו למשבר הסאב פריים ב-2008. האיגוח הוא כלי מצוין, אבל היום המשכנתאות שמאוגחות, ניתנות ללווים עם רמת אשראי גבוה יותר עם דרישה להון עצמי גבוה יותר".  

"לגבי יזמות, רק הטובים והפחות מסוכנים מקבלים מימון לפרויקטים וזה בדיוק האתגר. מבחינת אחוזי מימון, אם לפני המשבר היו הלוואות מימון של 95% מסה"כ עלות הפרויקט, כיום במקרה הטוב מקבלים 70%. בנוסף לזה הבנקים דורשים ערבות אישית מהיזם, כך שהבנק מבוטח מכל הצדדים".