בנית על רכוש משותף? תהרוס

הבנייה על הרכוש המשותף כפופה למערכת של דינים שמגבילים את יכולתו של מאן דהוא בבניין לעשות ככל העולה על רוחו ולבנות עליו ללא הסכמת יתר בעלי הדירות. חוק המקרקעין קובע כי מי שישיג הסכמת שלושת רבעים מכלל בעלי הדירות שיש להם שני שלישים מהרכוש המשותף יהיה רשאי להרחיב את דירתו, גם אם יש מיעוט שמתנגד לכך. בעניין זה חוק המקרקעין עבר התפתחות מסוימת כי פעם היה צורך בקבלת הסכמת 100% מבעלי הדירות לצורך הרחבה והעניין גרם לסחטנות בין בעלי דירות. לדוגמא בעל דירה בקומת קרקע שממילא לא יכול היה לנצל ולבנות על הגג, התנה הסכמתו בתשלומים מופרזים והמחוקק ניסה למנוע זאת. העניין מסתבך כשהבית הוא מורכב. בית מורכב הינו בית משותף שמורכב מיותר ממבנה אחד ולכן יש בבית כזה "אגפים" שונים . בדרך כלל בסוג כזה של בית משותף כל אגף או כל מבנה מתנהל כבית משותף בודד ועצמאי ובעלי דירות מאגף אחד לא נזקקים ולא מתדיינים עם בעלי דירות באגף אחר. חרף זאת האגפים כולם על כל הדירות נקראים בית משותף אחד ועל כן נשאלת השאלה האם לצורך הרחבת דירה כלשהי באגף כלשהו יש צורך בהסכמה של הרוב האמור לעיל, באותו אגף שהדירה ממוקמת או שמא, הרוב הדרוש הינו מכל האגפים יחדיו? כמו כן הפסיקה דנה לא מעט, איך משיגים הסכמה כזו של הרוב? האם סתם העדר תגובה או אדישות של בעל דירה, יכולים להתפרש כהסכמה לבנייה של השכן? שאלות אלו נדונו לאחרונה בבית המשפט המחוזי בת"א בפני כב' השופטת יהודית שיצר.

המערערים והמשיבים הינם בעלי דירות בבית משותף בתל אביב שכולל שלושה אגפים שלוש קומות עם 8 כניסות כשבכל כניסה יש 6 דירות קרי בסך הכל 48 דירות.

המערערים בשנת 2011 הגישו בקשה להרחבת דירתם הנמצאת בקומה השלישית, להריסת גג רעפים של הבניין באגף שלהם וניצול חלל הגג הנוצר מכך לתוך דירתם. המערערים צירפו הסכמה של 6 בעלי דירות מהכניסה שלהם ואלו המשיבים שהינם בין בעלי דירות בכניסה השנייה באותו אגף התנגדו לבניה זו.

עיקר ההתנגדות של המשיבים בוסס בין היתר בכדי להבטיח כי הבניה של המערערים לא תסכל אפשרות של ביצוע תמ"א 38 בעתיד. הועדה המקומית בתל אביב, הנפיקה היתר בניה למערערים ואלו החלו לבנות את ההרחבה. המשיבים הגישו תביעה לצו מניעה קבוע אצל המפקח על הבתים המשותפים בתל אביב כב' המפקח אורן סילברמן. המפקח קיבל את תביעת המשיבים ומכאן הערעור דנן.

השופטת שיצר, דחתה את הערעור של המערערים בקובעה כי לא הוכחה הסכמה פוזיטיבית של המשיבים לבניה המבוקשת. נקבע כי צודק המפקח בקביעתו כי לפי הפסיקה הנוגעת לחוק המקרקעין, אין די בהעדר התנגדות ואין די בהסכמה משתמעת, אלא יש צורך בהסכמה מפורשת, בין בכתב ובין בע"פ, ועל המערערים מוטל נטל הראיה להוכיח כי השיגו את ההסכמות הפוזיטיביות הנדרשות מהרוב הקבוע בחוק (ראו: רע"א 259/99 חב' פליצ'ה ראובן בע"מ נ' סופיוב, פד"י נה(3) 385, 402, ע"א 815/81 כליפא נ' שאול, פד"י לו(3) 78).

כמו כן הוכח כי המשיבים אכן ממשיכים בלקדם עניינים הקשורים לפינוי בינוי או תמ"א 38 ועל כן אין לומר עליהם כמי שוויתרו על מגמה זו. ולעניין הרוב הדרוש מכל האגפים נקבע כי אכן המפקח לא שגה בקביעתו שהיה על המערערים להשיג רוב של 75% דיירים מכלל אגפי הבניין, דהיינו 36 דירות מתוך 48 הדירות בבניין. זאת משום שניהול האגפים של הבניין הוא ניהול משותף, והמערערים לא הפריכו קביעה זאת של המפקח.

למערערים הייתה טענה נוספת בערעור והיא כי לאחר פסק הדין הצליחו להשיג רוב של 75% מכלל האגפים ובענין זה מחוזי קובעי כי מה שהתרחש לאחר מתן פסק דין אינו נוגע לערעור דנן, והמערערים רשאים לנקוט בהליך חדש ככל ששינוי העובדות תומכות בגישה שלהם.

עש"א 61803-03-15 דסטגר ואח' נ' גלברג ואח'

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה ממשרד זיסמן אהרוני גייר ושות'.